中国网地产讯 7月19日，近期诸葛找房发布《2021上半年全国房地产市场研究报告》。

报告指出，2021上半年二手房市场整体量价齐升，一季度市场成交量集中释放，3月达到成交小高峰，随后在热点城市政策加码下，市场热度有所回落，但仍处于较高水平。受到成交量支撑，上半年价格稳中趋涨。上半年，二手房市场的调控政策更加落地化，五城市公布小区参考价格，及时改变买卖双方的市场预期，对抑制当地房价涨幅起到了积极作用，但如果让政策持续发力，还需加强后期监管。同时预计下半年，市场成交量价稳中有跌，但全年量价水平与去年持平。

根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2021上半年百城二手住宅平均价格为15434元/㎡，累计上涨1.42%。

分季度来看，一季度价格上升0.15%，二季度价格涨幅扩大至1.27%，主要是由于价格的变化滞后于成交量变化，一季度市场成交量位居高位影响了二季度价格的上升。

从百城涨降价城市数量及平均涨跌幅月度数据来看，2021上半年以上涨城市为主，月度上涨城市数量均超过下降城市的数量，其中5月上涨城市数量超过60城。从平均涨跌幅上看，5月、6月市场价格涨幅扩大，维持在1%左右。

从重点城市来看，2021上半年重点10城二手房成交量为61.4万套，较去年同期上升42.98%。从上半年市场走势来看，成交呈现出“凸”型，3月市场成交量达到一个小高峰，随后在政策频频加码下，地方严打消费贷、经营贷，成交量高位回落。下半年，预计政策维持收紧，二手房买卖双方预期减弱，成交量保持平稳。

从各等级城市市场均价来看，2021上半年，各等级城市价格均呈现上涨局面，其中二线城市房价涨幅领跑，上半年累计涨幅为1.9%，主要是受到合肥、嘉兴、宁波、杭州等长三角城市房价涨幅的带动；其次为三四线城市，上半年在整体市场热于去年同期的背景下，房价整体呈现上涨，三四线城市也不例外，上半年累计上涨1.0%；一线城市涨幅最小，上半年累计上涨0.9%，原因在于2月深圳公布小区参考价格，3月深圳价格出现断崖式下跌，降低了一线城市的房价涨幅。随着政策效应的减弱，预计下半年深圳房价稳中有升，一线城市房价涨幅或将打破末位水平。

从经济圈市场价格走势来看，2021上半年长三角房价累计涨幅（6.08%）位居各大城市群之首，主要是上半年合肥、嘉兴、宁波市场较好带动，一季度价格上涨2.3%，二季度涨幅扩大，上涨3.69%；珠三角经济圈受到深圳价格下跌的影响，上半年房价累计下跌1.09%，但在珠三角规划利好下，随着深圳市场对参考价政策的免疫力加强，下半年房价或呈上升趋势。环渤海经济圈近年来调控严格，尤其环京区域在限购之后市场热度下降，价格呈现下跌局面，上半年累计下降2.5%，降幅超其他经济圈。

为针对二手房市场进行调控，多地政府出台“小区参考价”政策。截止到目前，出台二手房参考价格政策共覆盖5个城市，深圳、宁波、成都、东莞、西安，成都更是公布2批小区参考价格，前后覆盖500多个小区，宁波仅针对于重点学校周边的小区给予参考价格。

此外，展望2021下半年二手房市场，经历了上半年的市场回温，在房住不炒政策基调下，各城市调控加码，小区参考价新政或将有更多热点城市跟进，市场预期减弱，预计下半年市场成交量价稳中有跌，但全年量价水平与去年持平。

同时，随着购房者对房屋自身品质的要求越来越高，一房难求时代已经过去，刚需对房屋的品质门槛也逐渐提高，未来二手房项目也逐步迈入“产品为王”时代。城市中心的一些小户型、年代老且没有优质学区加持的房屋将会面临去化压力。三居室逐渐受到购房者的青睐，也带动了市场成交结构性上行。