疫情“黑天鹅”之下，影响最大的一个房地产细分领域莫过于写字楼市场。

7月15日，戴德梁行机构（以下简称“机构”）发布一份报告——《2021年二季度北京写字楼市场报告》，剖析北京写字楼市场的发展现状的同时，也揭示北京下半年这一领域的发展态势。

北京的写字楼市场正在逐步复苏的同时，大量的新增供应面世，叠加高存量造成北京整体写字楼市场供过于求，空置率被拉高。竞争压力之下，租金水平或将持续下调。

“下半年，北京写字楼市场将继续迎来约90万平方米的新增供应，预计，大量的新增供应或将继续拉高北京整体市场空置率，且平均租金水平或将继续面临下行压力。”对于下半年北京写字楼市场的走势，戴德梁行北区研究部主管魏东预测。

分化明显 北京写字楼空置率整体升至17.5%

疫情以来，中国写字楼市场遭受重创，一直处于低迷状态。除了上海、青岛、西安等部分城市最近有回暖迹象明显外，包括北京的全国多地甲级写字楼租金持续下滑，空置率进一步拉高。

这种分化趋势在“北上广深”等一线城市表现比较突出。

以上海为例，上海写字楼市场需求持续提升，自去年二季度以来连续五季度呈现上扬局面，2021二季度上海甲级写字楼净吸纳量40.04万平方米,环比一季度增长10.2%,需求提升也使得上海甲级写字楼空置率回落至18.8%。

而反观北京，截至二季度末，北京市甲级写字楼存量为124.54万平方米，上半年新增供应约47万平方米。大量的新增供应叠加高存量让北京写字楼市场依然处于供过于求的局面，空置率也被进一步拉高。

一组数据可以佐证。据机构数据显示，2021年二季度，位于北京中央商务区的泰康集团大厦、东二环的北京泓晟国际中心以及丽泽金融商务区的平安幸福中心等项目入市，共计为北京甲级写字楼市场带来约26.3万平方米的新增供应，推升整体市场空置率环比上升0.3个百分点达17.5%。

不过具体来看，北京核心商圈空置率却有所下降，新增供应的入市也为企业选址提供了更多选择。据该机构报告显示，受中央商务区和东二环新增供应持续放量的影响，核心商圈依旧成为受青睐的区域，季度净吸纳量占全市净吸纳量的65.8%，达12.9万平方米，为自2018年一季度以来单季最高值。至此，五大核心商圈空置率环比下降0.6个百分点至10.0%。

降租金吸引客群 北京写字楼二季度租金环比降2.5%

大量的新增供应加剧了项目的同质化竞争和去化压力，降低租金则依旧成为业主们吸引租户的主要方式。据该机构发布的数据显示，受供应潮影响，北京全市和五大核心商圈市场租金分别继续环比下降2.5%和2.2%至每月每平方米人民币326.0元和378.2元。不难发现，新增供应推动市场成交持续活跃，竞争压力致使租金水平下调。

从区域与企业成交分布来看，戴德梁行北区项目及企业服务部主管廉峰哲表示：“龙湖北京丽泽天街二季度的正式运营和年底地铁14号线的全线通车预示着丽泽金融商务区周边基础设施已逐步完善，区域内写字楼市场的发展势头将持续向好。同时，较低的市场租金和高空置率致使丽泽金融商务区本季度净吸纳量位居各商圈之首。从全市写字楼租赁成交方面来看，互联网企业、传统金融、专业服务类企业本季度继续活跃，这几大行业成交面积共占所有行业总成交面积的50%以上。”

其中，新兴商圈备受市场关注，知名互联网、高科技行业、律所、保险类企业较为活跃。事实上，无论是关于十四五规划还是2021年的发展目标，都重点提到了科技自强可见，未来高科技领域将继续成为政府的重要发展方向，这将会迎来大量的高新技术企业繁荣发展，为北京写字楼租赁市场衍生出更多的租赁需求与活力。

“下半年，北京写字楼市场将继续迎来约90万平方米的新增供应，预计，大量的新增供应或将继续拉高北京整体市场空置率，且平均租金水平或将继续面临下行压力。”对于下半年北京写字楼市场的走势，戴德梁行北区研究部主管魏东预测。

毋庸置疑，北京写字楼下半年还将继续迎来一波供应潮。

魏东进一步分析指出，五大核心商圈由于未来供应仅占下半年总新增供应量的36%，仅为32.5万平方米，加之当中包括多年来没有新增供应的中关村和燕莎商圈的高品质项目。预计受市场青睐度高的影响，下半年五大核心商圈受新增供应影响或将有限，市场租金和空置率表现将更为平稳。