截至2020年底，全市累计完成老旧小区改造1033个，累计投资约66.39亿元。改造总建筑面积 3110.86 万平方米，惠及12237栋、40.72万户。这么多的老旧小区改造后，受多种因素交织影响，导致难有物业企业进驻，如何解决改造后小区管理难题？记者从合肥市房产局了解到，瑶海区已经率先开展试点，由区国资公司物业管理服务中心承担托底功能，对三里街街道和铜陵路街道辖区内22个老旧小区和22个零星楼栋打包实施物业管理。

　　老旧小区多种因素交织导致物业管理难

　　目前，合肥市老旧小区普遍存在业主缺乏有偿服务意识。与新建商品房项目相比，老旧小区的居民以老年人、低收入群体居多，消费观念较为陈旧，大多数业主的思维仍停留在“国家管修房，自己管住房”的层面，普遍缺乏有偿服务、质价相符的意识，认为实行物业管理就是想多收钱，不少人不习惯也不愿意缴费。这种状况使得物业服务企业客观上不能主观上不愿驻进老旧小区，已经进驻的企业由于收费标准低和收费难等问题，也都存在打退堂鼓的倾向。

　　对于未实施改造的老旧小区，由于建设年代久远，小区的规划设计标准低，配套设施不全，整体布局先天不足，导致基础设施严重不足。加之常年的失管缺管，带来许多管理上的顽疾。多种因素交织，导致无法满足物业服务企业进驻的基本要求。

　　老旧小区业委会成立难。目前合肥市正在任期内的业委会共计 352 个，且绝大多数成立于商品房项目，老旧小区业委会成立事宜往往久拖不决，使得选聘物业服务企业的工作难以开展。

　　瑶海区试点托底对辖区老旧小区等打包管理

　　老旧小区改造完成后怎么办？合肥市一直通过推进物业管理全覆盖实现老旧小区改造后的长效管理。对整治后达到市场化管理基本条件的小区，将管理权移交给业主，引导其规范选聘市场化物业企业管理。对规模较小的老旧小区，由社区牵头组织，集中几个小区联合打包选聘物业服务企业管理。

　　对于不利于单独实施市场化，同时又无法和其他小区联合打包的小区，由社区成立社区物业服务中心，委派保洁、保安公司负责物业管理，实施准物业化管理。对于小区居民结构单一、设施设备不复杂、业主自我管理素质较高的小区，指导其进行业主自治管理。

　　针对老旧小区物业收费标准低、物业服务盈利难的痛点，各级财政陆续出台政策，安排专项资金用于老旧小区改造后的物业管理工作奖补。包河区、瑶海区、蜀山区、庐阳区分别按照每月每平方米0.6元、0.4元、0.3元、0.25元的标准给予奖补，激励物业服务企业主动作为。

　　其中，瑶海区率先开展试点，由区国资公司物业管理服务中心承担托底功能，并在各试点街道设置物管分中心，对三里街街道和铜陵路街道辖区内22个老旧小区和22 个零星楼栋实施物业管理。

　　为避免物业管理公司进驻老旧小区后出现“穿新鞋走老路”的局面，瑶海区制定住宅小区物业管理考核办法，对已完成整治的老旧小区建后管养内容进行细化，由基层街道物业办和社区网格员组成的考核小组对老旧小区的管养服务进行考核。彻底改变已改造完成的老旧小区“没人管”、“不好管”的被动局面，真正改善了老旧小区的居住环境。

　　将搭建议事平台化解难题

　　下一步，合肥市计划推动物业管理重心下移，将住宅小区特别是老旧小区的物业管理纳入县（市）区及街道（乡镇）、居委会（村委会）的工作重点。建立街道（乡镇）物业管理重心下移工作专项评价机制，将物业管理工作纳入县（市）区对街道（乡镇）年度目标考核范围。

　　搭建议事平台化解难题。针对小区各种矛盾难以解决，合肥市计划依托社区党组织领导下社区居委会、业主委员会和物业服务、企业共同参与的“三位一体”住宅小区议事协调机制，按照制度完备、紧贴实际、运作有效的标准，在住宅小区建立书记工作室、党群服务站等平台，以此为载体打通党组织联系服务群众的“最后一米”，通过定期召开联席会议，对业主反映的合理诉求及时予以解释和答复，协调解决老旧小区治理有关问题。