【中指快评】土地出让金收支变化,未来房企如何布局

来源:中国网地产 2021-06-07 18:39:26

中指研究院土地事业部高级分析师张晓飞

旧改、城市更新上政府更有意向引入社会资本

城市的发展都会制定城市总体规划,各地政府会依据当地的财政收入、发展规划、自然环境、历史情况、现状特点、综合部署,为确定城市的规模和发展方向,实现城市的经济和社会发展目标,合理利用城市土地,协调城市空间布局等所作的一定期限内的综合部署和具体安排。城市的总体规划往往由财政收入去决定一个城市的定位、规模和发展格局,过去的财政收入大部分会运用到城市配套建设,但是这次收支调整之后,城市更新将受到财政收入重新分配的影响,城市老旧小区改造面临的资金难题,引入社会资本一直是各界大力倡导的办法之一。

城市更新是未来各地政府发力的方向,过去发展的四十年中,城市更新发展最完善的城市集中在深莞惠等大湾区,土地出让金收入一直是城市财政收入的重要组成部分,城市既想完善配套设施,又想增加财政收入从而不得不加大推地力度,不断从地价中获取城市发展的能量源泉,但是纵观各城市的土地财政依赖的城市中,土地出让金依赖最低的城市的三个一线城市,都在重点引入社会资本做旧改的。

政府郊区土地一二级联动支出灵活度降低

《通知》中“除本通知规定外,四项政府非税收入的征收范围、对象、标准、减免、分成、使用、管理等政策,继续按照现行规定执行”。出让金划转给税务部门负责征收后,按照支配向乡村建设倾斜的分配后,政府郊区土地一二级联动意愿降低。土地市场的一二级联动在过去一段时间较为盛行,比如和某企业进行圈地,进行配套设施建设,盘活区域市场后以较便宜的价格将部分建设用地出让给一级开发企业,剩余土地进行招拍挂出让,从而赚取预期成熟的土地出让金。现行的政策中土地出让金虽然也是需要上缴,但是是扣除土地成本费用后的净收益部分上缴国库,这一部分可以扣除在征地、拆迁过程中发生的征地、拆迁费用和其他费用及前期土地开发等成本费用,费用可以根据一级开发时的难易程度进行调整。出让金划转给税务部门负责征收后,相当于原本这部分资金不仅要用到一级开发的收支上,主要需要考虑用于乡村建设的布局和开发,对于城市来讲支出的灵活度将会受到影响。

(责任编辑:王志)
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城市更新是未来各地政府发力的方向,过去发展的四十年中,城市更新发展最完善的城市集中在深莞惠等大湾区,土地出让金收入一直是城市财政收入的重要组成部分,城市既想完善配套设施,又想增加财政收入从而不得不加大推地力度,不断从地价中获取城市发展的能量源泉,但是纵观各城市的土地财政依赖的城市中,土地出让金依赖最低的城市的三个一线城市,都在重点引入社会资本做旧改的。
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