“算不过账”也拿?房企北京拿地或陷盈利难题

来源:中国网地产 2021-05-20 21:00:02

有着行业“利润王”之称、报名北京土拍18宗地的中海,最终一宗没拿。

在IPG中国区首席经济学家柏文喜看来,这与中海稳健经营理念有关,中海不会非理性加价,也不会提升自持、保障房建设比例等争得标的。

“中海近期拿地策略有一定利润指标要求,北京地块利润空间较为一般,此或为中海并未出手主要原因。”贝壳研究院高级分析师潘浩也有相同观点。

就在北京首次集中土拍告一段落72小时后,滨江集团举行2020年度业绩网上说明会上,有投资者询问最近杭州集中推地中,滨江集团拍下的几块地,净利润能有几个点?

滨江集团董事长戚金兴对此回复称,公司最近在杭州集中土地出让中,共获取了5块土地,在滨江团队精干高效管理下,公司融资能力强,融资成本低,品牌影响大,在这样的状况下,努力做到1%-2%的净利润水平。

此言一出,有业内人士在朋友圈直言,“比制造业都低”。

亦有分析人士对中国网地产表示,规模性房企算土地账,虽然也算单账项目的成本利润,但也算并表总帐。有些项目可能只做货值或现金流,有的项目是承担集团转型的试验田作用。是退出地产江湖,还是继续活着?这是房企在拿地过程中的重要思量。

22宗地触及地价上限 多宗算不过来账?

对赌,是房地产行业多年来践行的生态观。适者生存,不适者最终被淘汰。

一次论坛上主持人问到场三位开发商:是拿到地更焦虑,还是拿不到地更焦虑?三位开发商的一致回答是:拿不到地更焦虑。一位开发商在现场补充道,“股东焦虑是因为没有成长,董事会焦虑是因为没有业绩,员工焦虑是因为没有前途。”

这种焦虑显然传到了此次北京土拍。

“竞争比我们之前预想的要激烈的多,大家的热情很高,没想到这么多地块不光达到了限价,还达到了政府持有产权的上限,到了竞高标准方案的阶段。” 一位央企投拓人负责人在接受采访时就表示,土地挂出这一个月以来,为了更加精确的测算出每宗地的方案,自己和团队加班已经成了常态,通宵熬夜更是家常便饭,他们这次竞报了七宗土地,但遗憾的是未有斩获,因为很多地块明显“算不过账”来。

嘴上说着“算不过账”,而在5月11日当天,超过200多家的房企到场混战。

原因无他,北京第一次集中供地中,出现了多块相对优质的地块。

据中国指数研究院统计,29宗地块中有22宗地触及地价上限,占比达76%,其中7宗地块突破了“地价上限、竞公租房/政府持有比例”两道上限,最终进入竞报高标准商品住宅方案阶段,加上其他3宗地块达到地价上限后直接进入高标准商品住宅建设方案投报,共有10宗地块进入高标准商品住宅建设方案程序,最终结果需要官方对比各家方案,成交结果后续才能公布。

其中,便有多宗业内人士眼中“算不过账”的土地。

成本或再被拉高 

除此之外,北京首次采用“竞地价+竞政府持有商品住宅产权份额+竞高标准商品住宅建设方案”方式供地。

即企业要在现场竞价日后的第10个工作日递交投报的高标准商品住宅建设方案,进行高标准商品住宅建设方案的评比。

这使得房企“操作空间”更窄了。

一位业内人士为中国网地产算了一笔账,如果只建普通高层住宅,综合建安成本可能按7000元/平方米计算,但如果按照高标准住宅方案规划,绿色建筑三星级产品,再加上其他因素,那么成本可能飙升至8000元/平方米甚至10000元/平方米。

此外,多个细分标准的审核内容也会推高开发成本,该人士感叹:“北京这些地块纳入高标准住宅投资报告,利润的计算会非常复杂和困难,房地产企业能算账也不容易。”

在兰德咨询总裁宋延庆看来,“规模性房企算土地账,虽然也算单项目的成本利润,但也算并表总账,有些项目可能只做货值或现金流,有的项目是承担集团转型的试验田作用。纯粹的单一项目算账法,是真不太了解房企。

一位不愿透露姓名的业内人士表示,在房地产市场已经充分回暖,大家拿地热情高涨的氛围下去拿地,显然是不划算的。其实在去年四季度,楼市、土地市场都很低迷的情况下,趁低吸纳阶段性的低地价土地的话,相对风险会小一些。当然,如果你手上“无粮”,心里也还是没底。拿地是“找死”,不拿地就“等死”。

“所以有些公司会高价拿地,即使没有利润,但有一块地先把自己养活了,让大家先忙活起来。”某前30强房企北京相关负责人表示,“少占点股,几家合作,控制一下风险。”

据他观察,这次很多大房企都没“吃饱”,未来5个月,土地市场会更加火热。他自知现在不是拿地的好时候,“但能怎么办?一等就是一年,数百人的团队,等不了。”

行业差距进一步拉大

拥有销售、产品、管理优势的企业将胜出。

房地产蓬勃增长的年代,高负债、快周转是房地产公司冲规模的诀窍,以阳光城、中南置地、中梁为代表的房企依托长三角完成了业绩从百亿到千亿的两级跳。

时过境迁,三道红线落下后,高负债已经成为制约房企发展规模的枷锁。此时房企重提快周转,不是为了完成规模连跳,更多是通过薄利多销,保证利润总额。

目前,双限价政策还未全面铺开,与区域房企相比,面对火热的双集中土拍,土储更丰富多元的头部房企相对淡然。

一位头部房企的内部人士表示,此轮集中土拍是第一次施行,不少房企有新鲜感,扎堆进去高价拿地。对于现金流良好,且土储相对丰富的房企而言,可以等等看下半年是否有低价拿地的机会。

对于中小房企而言,只能通过合作拿地的方式参与拿地,未来规模房企与中小型房企的差距预计还将进一步拉开,行业集中度仍会继续提升。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,“集中供地下,很多城市成交价下,房企利润只有3-5个点,但其折现利润率很高,如果经营杠杆用的好利润率会更高。假设一个项目阶段性的富余资金拿去理财,给企业创造的额外收益同样可以弥补利润率低的弊端。利润率低外行都看得出,房地产企业难道不知道?房地产是一个高杠杆、高收益、考验经营和管理的行业,如果只看表面,房地产企业没有办法发展。”

他补充道,“未来能够胜出的企业一定是,卖得快(项目开发过程资金杠杆高)、卖得高(产品有溢价)、管理红利凸显(成本把控好,人均效能高)的房地产企业,与规模、全国扩展什么的无关,而与企业本身的基因、素质息息相关。”

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