巨无霸通吃?小央企捡漏?“国家队”亦有区别

来源:中国网地产 2021-05-20 17:51:04

五——是北京首批集中供地没有央企参与的地块数量——换句话说,在剩余二十五宗地块的竞拍中都出现了央企的身影。

央企频频现身,自然在意料之中。一些坐拥规模、资金优势,早早就完成全国化布局的典型性央企,不会放过北方重镇北京的补仓机会。而另一些实力稍逊的央企也不甘落后,在重围中谋求突破。

不过,最后的结果有些令人意外:大鳄没有通吃,分化悄然而至。

单打or绑定

“三巨头”雷声大雨点小

中海、华润、保利,无疑是最受瞩目的三家央企巨头,也是报名最为踊跃的三家。

最热地块树村自不必说,三家也悉数出现在热门区域朝阳区推出的10宗地块名单内。此外,丰台、昌平、亦庄等区域它们也没有放过。其中,中海选择单打独斗,独立报名18宗地块,华润与保利则几乎完全绑定在了一起,以联合体形式报名22宗地。此外,保利还与首开、新航城组团报名了1宗大兴区地块。

对于财大气粗的规模型央企而言,预算并不是什么问题。以中海为例,2020年其新增权益购地金额(加上旧改项目已支付金额)达1447亿元,超额完成全年1400亿元的投资预算。2021年,中海的预算提升至1650亿元,延续了此前的投资节奏。华润与保利也是如此,这是维持规模增长的必然选择。

另一方面,在规模型央企的全国布局版图中,北京长年都是华北区域的投资重镇。特别是中海,截至2020年末,其华北区域土储占比最高,约33.7%;其中北京又是华北区域中土储最多的城市,约485万平方米。

同时,就在今年2月,保利+华润从10家报名者中突出重围,历经53轮竞价拿下顺义不限价地块。规模型央企对北京土地市场极为熟悉,有不少积淀与经验应对激烈竞争。

然而,谁也没能想到,在目前20宗已确定归属的地块中,中海以0中标黯然收场,即便在其传统优势区也没能有所收获。而华润、保利合共斩获3宗(联合体拿地有重复)。

看起来,“三巨头”的表现有些雷声大雨点小。

规模or盈利

中交、中冶跑出重围

有人欢喜有人忧。在上述三家央企之外,中交、中冶各斩获两宗地块,招商也揽入一宗地块。而与中冶平行的五矿则没有那么好的运气了,成为了众多陪跑者的一员。

实际上,与中海一样,中冶也选择了独资拿地,报名13宗地块。招商报名同样积极,报名14宗地块。而中交仅报名4宗地块,且全是联合体形式。虽然中交命中率颇高,但其拿下两宗地块的合作方均为卓越,是本次北京集中供地最受关注的黑马,很难不令人联想到后者产生的推动作用。

这一群体中,论规模与实力,招商无疑是距离中海、华润、保利最近的一个,与中交、中冶、五矿拉开了明显的差距。后三者中,中交与中冶、五矿虽有些分化,但也有共同的问题。

其中最为突出的是盈利能力不足。三家央企的营收在近年来都有所波动——中冶的房地产板块营收在2017-2019年经历了连续下滑,2020年虽有所回升,但毛利率降低了5.3个百分点。中交在近年来规模有所攀升,但2020年营收有所下降,同时净利润水平一直未能提振,不仅连年下滑,其资金拆借导致非经常性损益占比较高的问题也比较明显。五矿在2020年也有类似的问题,营收、净利润、扣非均为五年来最低值。

与此相对地,此次成功摘地的中交及中冶,在土地市场上存在感较足。长年高价拿地的中冶无需多言,中交在近年来增储的过程中已开始瞄准北京市场。不过,在同样对规模有所诉求的情况下,二者又有些许差别。

以中交为例,2019-2020年,中交新增4个北京项目,其中仅有马驹桥地块的权益超过了50%。然而,该地块操盘方却并非中交,加之其此次均以联合体形式报名,中交似乎在北京市场没有较大的操盘信心。反观中冶,虽不排除后续引入合作方,但其信心显得更足一些。

等待or抢收

“国家队”亦有区别

大鳄没有通吃虽然令人意外,却也在情理之中。

前文已述,集中供地成为了影响土拍结果最为重要的因素之一。集中供地不仅需要房企一定时间内筹备大量资金,也需要房企在大量地块中做出取舍。具体到不同区域公司,则涉及到布局、授权、决策速度等因素的影响。

有业内人士指出,中海面对激烈的竞争准备有些不足,此次土拍较低的利润空间也让有利润王称号的中海有所却步。

其又指,对比此前的活跃表现,一些规模型房企在各城市首批集中推地的过程中收获相对较少,即便错过一季度重点城市的补仓窗口,但它们在这些城市的存货仍较为充足,下沉市场同样拥有较多的投资机会。

实际上,即便是中海,2020年5月前也仅在北京拿下了两个项目,全年在京新增项目5个。后续的补仓窗口,规模型央企将进一步发力。

对于中交、中冶等规模较小的央企而言,其对规模的诉求更为明显,即便盈利、操盘能力不足,也不会放过在京增储的时机。毕竟,中交中冶们坐拥央企优势,无论在合作、融资方面,还是资金拆借都有便利性,引入合作方只出资不操盘,也是在地块利润空间较小情况下不错的选择。

整体看来,同为“国家队”,也在此次北京集中供地产生了分化——强者依靠积淀等待更好的机会,后来者比起利润更要规模。同时,以众多央企广撒网的态势,在僧多粥少的集中供地下,后续或将诞生更多意想不到的陪跑者。

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