青岛“两集中”第一批拍卖的“高潮”——17家开发商喊价17010元/㎡熔断的开平路45号地块，5月14日下午线下竞自持结果出炉！

来源：卓易数据

17家房企164轮叫价详情可查阅《17家开发商164轮触发水清沟地块1.7万熔断价！金地|保利|国泰等35亿市区拿地》

招商、保利、中海、金地、旭辉银盛泰、碧桂园、绿城和青城8家参与线下竞拍，——从拼钱，成本控制、品牌溢价、强排能力到拼气魄。

最后以楼板价17000元/㎡+自持商品住宅建面标题有误2106.9㎡获得开平路45号地块，自持建面占比5.7%，成交总价6.42亿，溢价率64.9%。地块面积不大，总建面48738.2㎡（商品住宅32906.9㎡，商服4873.8㎡，划拨公租房建面10957.5㎡）。

开平路45号地对于很多开发商来说多重的战略意义，尤其是土储不多甚至接近无的开发商，同样的也拉高了青岛的房地产市场情绪和预期。

这是绿城中国首进市北，时隔多年在青岛拿地，也是在青岛的第4个项目，深蓝中心住宅销售接近尾声，塔楼在建；建设了15年的李沧理想之城还有2宗地待开发；胶州绿城已经售罄，此次拿地为绿城在青岛“续地”。绿城在青岛已经形成了IP，品质的代表，品牌溢价高但每次开盘都是现象级。大家对绿城在市北、崂山拿地的呼声一直很高，毕竟“一生，总要住一次绿城”成为很多地产从业人员的共识。

虽然此次绿城在市北拿地的代价不低，还是希望绿城以后多拿地多拿好地。

市北“地王”常出老四方：

2016年蓝光367轮击败万科、保利、华润等开发商以12520元/㎡获得黑钻公馆用地，溢价率204%，地价高于当时周边二手房房价；

2019年，青特获得新都心青特星城项目用地，楼板价14620元/㎡；

2021年，绿城获得开平路45号，楼板价17000元/㎡。

“小地王撬动大市场”。2016年蓝光拿地后引起“蝴蝶效应”一时间多个项目宣布涨价，纷纷发布感谢“隔壁老蓝”的海报，碰巧在那之后迎来了整体市场的一波上升周期。而此次开平路45号熔断后，再现多个项目发布海报场景，市场情绪被带动起来，像打了兴奋剂，据市区多个售楼处反应地块熔断之后，项目到访量和成交出现上升，“撬动作用”出现，但目前价格尚未出现变动。

(拍卖之后的多家项目海报）来源：卓易数据

而开平路45号地块在结合地价以及市场情况下，未来将会如何定价和操盘值得关注。

先看一下开平路45号地块的素质：

（地块大致位置）来源：卓易数据

地块位于市北区开平路45号，为商住地，总占地面积13925.2㎡，规划总建面48738.2㎡（住宅32906.9㎡，商服4873.8㎡，划拨公租房建面10957.5㎡），起拍楼面地价10310元/㎡。具体经济指标，容积率≤3.5，建筑密度≤30%，绿地率≥25%。如果地块熔断将会在5月14日竞自持商品房面积。

地块本身商住比是很优秀的，剔除政府4200元/㎡回购的公租房剩余37780.7㎡中，商住比1：9；但地块由于航空限高会损容，强排能力很重要；同时不得将产业项目建设为类住宅项目，且不得以公寓、小户型复式公寓（LOFT）、商墅等形式对外宣传并销售；且地块对套数有规定，户均面积自主性降低，对于开发商操盘提出挑战，但整体利于买房的人。

（地块目前现状为净地）来源：卓易数据

潜能和风险兼备。开平路45号地块位于传统核心区，无论基底怎样但具备市区的地理优势，今年老四方大量项目开始一场轮动。同时地块临近地铁1号线开封站，北侧和西北侧控规会有大片的绿地，可以改善目前的界面；南侧有今年开业的鸿泰广场，北侧有万科8万方的商业；附近有中心医院，城市更新之后的未来可以期待。地块周边新楼盘科大南侧的中海寰宇时代即将开盘，释放的价格在2.7w-3.3w。

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