青岛土地市场很久没有这么热闹了，“杀疯了”。青岛集中土拍的第一场结束。

其中，市北区水清沟开平路45号（白樱花地块）万科、保利、龙湖、华润、中海、绿城、中巍、碧桂园、金地、招商、金科、中南、海信、青城、旭辉银盛泰、青特、平安17家叫价164轮直接触发17000元/㎡熔断价，地价从起始的10310元/㎡一路干到17010元/㎡，最后叫价的为招商，溢价65%，已经超过此前的14620元/㎡，成为市北“新地王”，在公开市场中也仅低于深蓝中心17800元/㎡。

（竞价页面）（图片来源：卓易数据）

地块熔断之后将在5月14日下午进行线下竞自持商品住宅面积，2019年碧桂园金华支路地块也在359轮之后熔断竞自持。

拍卖时间持续近2个小时，开始碧桂园和金地之间的厮杀，后来成为招商和金地的斗争，招商与绿城之间，保利和中海，最后冲刺阶段成为招商、青城、金地、保利间的博弈。

这个battle拼的是钱，成本控制、品牌溢价甚至是强排能力。16家开发商组成的氛围组，仅保证金就吸纳了33亿。

同时，在今天金地、保利、国泰、国际院士港以34.54亿拿下市北、李沧8宗地。

（地块成交页面）（图片来源：卓易数据）

青岛土拍市场底价成交多溢价少，去年李沧中梁79轮出价拿下李沧重庆路地块；北京城建150轮“鏖战”拿下城阳西郭庄地块激起了一阵水花。

前两次如此大阵仗的“集体狂欢”均发生在老四方，2019年碧桂园359轮竞价击退13家开发商获得金华支路地块；2016年蓝光经过367轮“厮杀”击败万科、保利、金地、华润、越秀、龙湖、碧桂园、远洋、信达、新城、海信、K2等拿下了老四方黑钻公馆用地。

蓝光拿地后引起“蝴蝶效应”一时间多个项目宣布涨价，打出了感谢“隔壁老蓝”，碰巧在那之后迎来了整体市场的一波上升周期。可以想象这次开平路地块也会拉高近期老四方甚至青岛市场的情绪，但具体影响还要观察。

少了是概率范畴，多则为路径。

先看一下开平路45号地块的素质：

（地块大致位置）（图片来源：卓易数据）

地块位于市北区开平路45号，为商住地，总占地面积13925.2㎡，规划总建面48738.2㎡（住宅32906.9㎡，商服4873.8㎡，划拨公租房建面10957.5㎡），起拍楼面地价10310元/㎡。具体经济指标，容积率≤3.5，建筑密度≤30%，绿地率≥25%。如果地块熔断将会在5月14日竞自持商品房面积。

地块本身商住比是很优秀的，剔除政府4200元/㎡回购的公租房剩余37780.7㎡中，商住比1：9；但地块由于航空限高会损容，强排能力很重要；同时不得将产业项目建设为类住宅项目，且不得以公寓、小户型复式公寓（LOFT）、商墅等形式对外宣传并销售；且地块对套数有规定，户均面积自主性降低，对于开发商操盘提出挑战，但整体利于买房的人。

（地块目前现状为净地）（图片来源：卓易数据）

开平路45号地块位于传统核心区，无论基底怎样但具备地理优势，今年老四方大量项目开始一场轮动。同时地块临近地铁1号线开封站，北侧和西北侧控规会有大片的绿地，可以改善目前的界面；南侧有今年开业的鸿泰广场，北侧有万科8万方的商业，城市更新之后的未来可以期待。地块周边新楼盘科大南侧的中海寰宇时代即将开盘，释放的价格在2.7-3.3w。

而开平路45号地块在结合地价以及市场情况下，未来将会如何定价值得关注。

保利|金地|国泰等地块

市北、李沧其他地块看似很平静，实则各家开发商对青岛的努力和热情还是很高的。

保利，金地，国泰和拿下8宗地，总规划建面43万㎡，成交总价34.5亿元。

（地块详细信息）（图片来源：卓易数据）

金地和国泰浮山后地块

金地和国泰地块临近，均位于浮山后片区，扩充浮山后的选择，浮山后的房价从去年多盘竞争到如今的金茂府为大，房价受供求关系及学区预警的影响也上涨。

国泰获得1号商住地，成交总价9.14亿，地块位于劲松三路以东、同德路以北、依山半岛以南，占地面积34119.8㎡，规划总建面102359.4㎡（住宅用地88867.84㎡，商服用地12283.13㎡，划拨租赁型人才住房建面1208.43㎡），楼面地价9040元/㎡，容积率≤3.0，建筑密度≤25.4%，绿地率≥33.5%。

（1号为国泰，2-4为金地）（图片来源：卓易数据）

金地是第一场拍卖的大赢家，2-4号（2、3为商住，4为商服用地）的竞得人为金地，成交总价为13.7亿，总建面17.7万㎡，该项目如果年底入市，价格可参照南侧保利大国璟的价格。此前金地在浮山后开发了金地悦峰、金地宸悦两个项目

2号位于规划宁安路以东、劲松三路以西、滁州路以南，为商住地，总占地面积18926.4㎡，规划总建面60904.5㎡（住宅54834.5㎡，商服6070㎡），楼面地价9075元/㎡，总价5.53亿，容积率≤3.22。

3号位于黑龙江路以东、规划宁安路以西、滁州路以南，为商住地，总占地面积22167.4㎡，规划总建面66502.2㎡（住宅60854.46㎡，商服5647.74㎡），起拍楼面地价9155元/㎡，起拍总价6.09亿。具体经济指标，容积率≤3.0，建筑密度≤35%，绿地率≥30%。

4号地块与3号地块搭配出让，位于市北区宁安路以东、劲松三路以西、滁州路以北，为商服用地，总占地面积16630.1㎡，总规划总建面49837.2㎡（商服36982.3㎡，划拨租赁型人才住房12854.9㎡），起拍楼面地价5710元/㎡，起拍总价2.11亿。具体经济指标，容积率≤3.0，建筑密度≤45%，绿地率≥20%。

3、4号地块商务商业设施不允许做公寓化设计，不允许建设公寓式办公。

保利大港地块

青岛聚广产业园投资运营有限公司 （保利和城投）获得大港金地锦宸南侧2宗地，成交总价9.84亿，总建面11.9万㎡，继保利时代之后的又一项目，这两块地安置房和人才公寓比重较高，而且前几天出过一版规划。

（图片来源：卓易数据）

5号地块位于大港二路以南、大港纬四路以西，为商住地，总占地面积21585.6㎡，规划总建面56770.13㎡（商品住宅3012.73㎡，安置房住宅34932.4㎡，产权型人才公寓12325㎡，零售商业4968.39㎡，零售商业安置房1531.61㎡），楼面地价6340元/㎡，总价3.6亿。具体经济指标，容积率≤2.63，建筑密度≤30%，绿地率≥25%。

6号地块位于大港纬四路以东、大港二路以南，为商住地，总占地面积10458.2㎡，规划总建面62435.45㎡（产权型人才住房61435.45㎡，零售商业1000㎡），楼面地价10000元/㎡，总价6.24亿。具体经济指标，容积率≤5.97，建筑密度≤25%，绿地率≥30%。

（图片来源：卓易数据）

以上是今年公示的2宗地规划效果图。

李沧地块

青岛国际院士港集团智慧建造发展有限公司获得李沧东部搭配出让的2宗地。

(地块大致位置）（图片来源：卓易数据）

2宗地搭配出让，8号地块位于李沧区建水路以南、武川路以东，为商住地，总占地面积6411.8㎡，规划总建面25647.2㎡（住宅19062.64㎡，商服4466.46㎡.），楼面地价7690元/㎡，总价1.81亿。具体经济指标，容积率≤4.0，建筑密度≤36%，绿地率≥14%。9号地块为搭配出让的6318.6㎡交通服务场站用地。

项目附近包含了融海、海创等多宗待上市的地块，不远处的交运·万竹云峰，为低密多层，目前放风价格为3-4万，项目的容积率仅为1.01，计容住宅建面40925㎡，规划户数228户，户均面积近180㎡。

这9宗地的具体出让条件可查阅《市区地块文件公示，商业商务|产业用地不得做公寓商墅新条件！》

本文来源：卓易数据