从2019年的平均44倍估值下降到2021年的13倍估值，物业股渐回理性。

“畅游”过物业潮水的房企，正积极寻找下个估值标的。代建、营销、环保、园林……多块业务被拆，看似眼花缭乱，究其背后原因，钱难赚了。

内部融资谨慎 外部环境收紧

四月房企发债规模在下滑

房企融资规模，在今年一季度明显的下滑。

据贝壳研究院统计，2021年一季度房企境内外债券融资累计约3040亿元，同比下降23%，为2018年以来首季度的最低发行规模。尤其境外债发债规模大幅下滑，较2020年一季度下降43.5%。

“房企融资规模下滑主要是在政府持续推进房地产行业降杠杆的大环境下，房企整体债权融资环境较为严苛。”同策研究院分析师左越认为，“三道红线”融资新规叠加“两道红线”房贷集中度管理政策，房企债权融资供需两端均受到限制，融资环境已全线收紧。

易居房地产研究院总监严跃进则表示，“一季度各大房企整体销售情况良好，为房企带来较为充足的现金流，在债权融资的主动意愿上也有所降低。”

进入4月，房企发债规模进一步下滑。

据领先指数显示，2021年4月，中国房地产企业境内外融资榜显示，4月境内外的融资规模持续分化，延续了2月以来的态势。其中，境内债与境外债的发行规模差额进一步拉大，境内债的发行规模约为799.86亿元，境外债的发行规模仅为27.97亿美元，境内债远超境外债。与此同时，房企发行境内外债规模较3月进一步下滑。

“目前房企融资更为慎重，不少房企的降杠杆意愿较为明显，部分房企也在业绩会上喊出6月底进入绿档阵营。”领先指数相关负责人称，“宅地集中供应”下的首次土拍已开启，房企的融资能力也面临前所未有的挑战。

利润空间再被压缩

限制有息负债的增长，进而导致外部资金的使用量减少，现阶段，房企更多赖销售回款运转。然而，投资端拿地成本提升、销售端热点城市限价，也让房企利润空间和盈利水平持续受到挤压。

据克尔瑞机构提供数据显示，2020年，66家行业典型上市房企整体的毛利率、净利率以及归母净利率水平均延续下滑趋势，且降幅较2019年进一步扩大。

其中，毛利率指标降幅最大，2020年毛利率中位值同比降低4.8个百分点至24.3%。净利率和归母公司净利率的中位值也分别降低2.6和1.9个百分点至10%和8.2%。与历年相比，净利率指标已降至2016年的水平，归母净利率则是2015年以来的最低水平。

一位不愿透露姓名的业内人士告诉记者，“现在地产行业的盈利空间在下行，多数项目利润率不超过15%，融资成本12%基本上很难赚钱，只能勉强维持生存。”

这一现象仍在继续。以即将启幕北京首场集中土拍为例，据其他媒体统计，30宗涉宅地块起拍价1035.81亿，平均溢价率仅9.8%。

“按照以往的拿地测算标准，部分地块利润都算不过来账，但是再不抢，就将失去北京市场。”一位房企在京负责人表示，以前的招拍挂，比如去年的大瓦窑和分钟寺，所有企业按起始价应该都能算出20-30%的利润率，后面正式竞拍时，可能再压低到10%甚至以下。但这次推出的这批地块，起始时的普遍利润率就被压得很低。尤其还出了最低住宅建设标准，成本高了很多，很多地块的起始利润率就只有个位数了。

对此，严跃进表示，对于重点布局一二线城市或是前两年在热点城市高价拿地的部分房企而言，地块的获利比会明显低于企业自身预期，项目盈利空间受限。

分拆业务呈多元化

融资渠道一步步收紧，主营业务利润长期存在下行压力，近期，部分房企分拆业务上市获取资金。

近日，建业地产就发布公告称，公司目前拟以分派以及全球发售方式进行建议分拆中原建业，当中将包括公开发售及国际发售（包括优先发售）。这也意味着，去年11月递表的中原建业有所突破，或成为建业集团旗下第四个在港上市平台。

此前，朗诗、中骏、领地、越秀、新力等多家房企亦分拆旗下业务赴港上市。克而瑞统计显示，今年，已有8家房企分拆业务赴港上市。今年一季度，荣盛、宋都、星河湾旗下的业务公司上市成功，其中星河湾旗下的星盛商业是国内首个纯商业运营服务上市公司。

3月26日，在佳兆业举行的2020年业绩发布会上，佳兆业集团董事局副主席、总裁兼执行董事麦帆表示，佳兆业商业集团、文体科技集团分拆上市已纳入议事日程。

在首次冲刺港股上市失利后，雅居乐雅城集团在更新了财务资料等内容后，3月2日再度向港交所递交招股书。

继2020年12月恒大分拆物业成功登陆港交所后，恒大方面在2020年业绩说明会上透露，打算将旗下八大业务平台全部实现分拆上市，还未装入上市平台的房车宝、恒大童世界、恒大冰泉都有相关计划。分拆多元化业务是恒大集团2020年的主要动作，凭借轮番引投和配股融资，恒大在恒大汽车、恒大物业、房车宝、恒腾网络等几大平台，已筹得近888亿港元权益。

“房企拆分旗下业务板块上市能在一定程度上促进主业发展，行业也将继续向集团化发展，出现如物业、文旅、康养等越来越多的分支。”贝壳研究院高级分析师潘浩则表示，比起单一上市平台，多个上市平台显然更具灵活性，尤其是随着调控政策在融资端不断收紧，多个上市平台可实现轮动融资效应。