房企多元化排名“割裂”,多元收入占比仍难提升

来源:中国网地产 2021-04-25 11:39:27

2020年度业绩会上,以龙头房企领衔的多家房企均重点提到了多元化业务。

碧桂园首次表态机器人业务有信心明年实现盈利;万科着重提到了旗下城市更新业务;恒大表示,目前恒大正在走出房地产业的单一性,向着“多元产业+数字科技”完成转型。

房企多元化战略的重要性,还体现在了“更名”上。2020年以来,世茂集团、禹洲集团、龙光集团均将企业名称“去地产化”,存量时代,显示出房企对于自身定位和发展策略转变的考量。

那么,经过几年探索,房企多元化进展如何?根据贝壳研究院数据(截至4月12日),2020年,TOP50房企多元化发展呈现两极分化,其中,新城、龙光以及招商多元化收入占比均超20%,位列榜单前三。祥生、建发、中梁和远洋排名垫底,占比仅为百分之零点几。龙头房企尽管声量强劲,但碧万恒融,仅有融创比例超过了5%。

近四年表现“割裂”,新城控股(601155,股吧)位居榜首

和讯房产观察,TOP50房企,多元化收入占比与公司在房地产业的排名并无关系,在多元化收入占比前十的公司中,房地产业绩排名前十到四十名者均有出现。排名数据十分割裂,新城控股、龙光集团和招商蛇口(001979,股吧)组成了第一梯队,多元化收入占比超过20%;第二梯队为六家公司,多元化比例超过10%;其余多数企业为第三梯队,比例在10%以下,大部分房企的多元化收入比例在5%左右。

而同一梯队中,紧临企业收入占比差距并不明显,比如,第一名新城控股超过第二名龙光集团近6%,第三名招商蛇口超过第四名时代中国近6.5%,这是相邻排名中最大的百分比差距。而其他相邻公司的排名中多元化占比则十分相近,都在2%以内。

多元化收入占比,前三甲有何突出优势?首先,新城控股在于旗下商业地产吾悦广场发展迅速。2020年,在行业普遍承压情况下,新城控股商业运营总收入增长至57.21亿元,其中吾悦广场商业运营总收入增长至56.7亿元,超额完成55亿元租金的目标,同比上涨超过30%。

新城控股董事长王晓松就曾强调,新城未来第3个15年发展的利润将主要来自于商业管理。

根据克而瑞数据,超九成房企布局了商业地产及运营板块。商业稳定的现金流、利润以及强抗周期性成为房企选择的主要原因。

招商蛇口得益于园区开发也实现了快速发展。2020年实现营业收入1296.21亿元,同比增长32.71%,其中社区开发与运营业务实现收入1012.57亿元,同比增长19.75%;园区开发与运营业务实现收入282.30亿元,同比增长126.28%。增速明显,助力多元化快速发展。

事实上,时间线拉长到更长,开发商的多元化业务早已开始布局,但2017年-2019年中多元化也呈现了极端的两极分化。

2017年多元收入占比第一名为绿地比例为48.19%,第二名为中南建设(000961,股吧)比例为37.85%,两者相差近10%,而第三名为金茂比例为13.53%,差距更加明显。

2018年依然延续2017年的趋势,第一名绿地的比例上升到了53.7%,第二名中南建设为38.45%,第三名远洋为14.31%,梯队之间的门槛依然十分巨大。

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2019年在数量上出现了变化,过去两年中第一梯队占比近百分之五十的公司只有一家,在2019年变为两家,除绿地外,新城控股多元化收入占比也超过了百分之五十。

难掩多元收入占比较低事实?

从2020年成绩单看,龙头房企多元化均有突破性。

万科多元化增速已开始赶超地产业务。过去,万科主业增速放缓,甚至沦为个位数增速,一直备受质疑。但2020年,万科多元化增速超过了主业增速,这不失为一大惊喜。?

数据显示,租赁住宅,万科旗下集中式长租公寓品牌泊寓2020年营收25.4亿元,同比增72.33%;物业服务,万物云营收182.04亿元,同比增27.36%;物流仓储,万科旗下万纬物流2020年管理项目营收18.7亿元,同比增37%。其中,高标库和冷库收入同比分别增长29%和60%。相比之下,地产主业增速不及多元化业务。2020年万科销售金额约7041.46亿元,同比增长11.6%。

尽管如此,仍掩盖不了一个事实。龙头多元化收入占比在TOP50中的排名较为靠后,除融创在2020年多元化收入占比超过了5%外,其余三位龙头企业均未能突破5%这一比例。且近四年间,每一年该数据变化并不大。

尽管对于龙头房企来说,因其综合能力相交于规模较小的企业来说更为强劲,发展多元化支撑点较为厚实,但在变化莫测的外部环境加持下,试错时间变得似乎越来越昂贵,所以尽快使多元化成体系成规模成势力且尽快能贡献收入,恐怕他们变得更为迫切。

而从龙头房企多元化在去年的举动来看,也能体现出他们的迫切和焦虑心态。比如,2019年初万科曾喊出活下去,要求收敛聚焦,巩固提升基本盘,对于多元业务修剪枝叶,进行阶段性的总结和调整。

在2020年年底,“冰雪事业部”就消失不见了,被并入到了新设的部门。12月24日,万科集团合伙人兼原冰雪事业部(BU)首席合伙人丁长峰还在朋友圈发文称:经过3个月的筹备,集团正式发文成立了万科酒店及度假事业部,原冰雪事业部并入新的BU。又是万里长征,前面一样有雪山草地要过。

业务拆分上市成功路径难复制

如果说,过去房企多元化确实在为企业寻求第二条增长曲线探寻路径,但在近两年来调控政策频发,融资渠道收窄背景下,房企们的多元化目的似乎也开始有所转向:即拆分上市,登陆资本市场,探寻融资路径渠道。

也就是说,当下开发商重提多元化,更多的是处于收拢资金提高流动性。但这条路好走吗?

当下,物业股总市值越过万亿门槛,港股物业板块平均市盈率31.7倍,远高于港股主板的市盈率(12倍)。虽然整体火热,但拆分后表现则两级分化,头部房企拆分的物业公司由于母公司规模,在管面积存在优势,增速也存在优势。

另一方面,小型物业公司似乎难以享受到这种红利,上市即破发的现象屡屡发生,以至于后来企业上市脚步似乎也变得不再那么迫切,且还在酝酿如何讲好一个新的资本故事。

“从2020年成交量来看,约有64%的物业股成交量低于板块均值,市场流动性偏弱,因此未来物业板块的增长速度会放缓。”第一太平戴维斯华北区估价部负责人、高级董事胡建明向和讯房产表示。

除物管板块外,开发商还跃跃欲试计划拆分出商业、代建、绿色智慧家居、文旅等板块上市,绿城中国、中国奥园、雅居乐都对旗下子业务进行分拆上市。

不过,针对子板块分拆上市,克而瑞认为,各细分领域都有效仿难度。

以代建为例,在代建领域具有先发优势的房企,效仿绿城管理的难度很大:一方面,走通这一商业模式,需要具备较强的项目管控能力和较高的品牌溢价,绿城多年深耕代建领域,已建立了规模效应。另一方面,绿城的商业代建业务委托方主要是中小型房企,在行业集中度不断提高的趋势下,行业未来的市场空间或将受限。(和讯房产)


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