333% 供销双涨 重庆购房主战场还在北区

来源:中国网地产 2021-04-21 14:36:04

要么说,涨价和库存告急是同时存在的。涨价促使了库存告急,而库存告急又会让价格继续涨起来。所以,进入三月以后,重庆的楼市就炸锅了。房价上涨势头凶猛,各个项目开盘速清这种事儿多到我已经听腻了。

不过,市场热度比较高的时候,我想给大家提个醒,越是这种时候,越要认真思考一个问题:不管是自住还是投资,你现在买来的房子,将来要卖给谁? 这涉及到的是用近年情况去做一个未来市场购房方向预判,如何选筹,就成了最重要的事情!

01

高层、洋房,谁才是未来的主流?有件事情基本无法反驳:你的房子,在进入二手市场后,下个接盘的买家,大概率是又一个刚需购房者。毕竟,不论在新房市场还是二手市场,刚需购房者都是绝对主力。那么问题来了,对于刚需购房人群来说,他们认为的刚需产品是什么,改善产品又是什么?我们先来看一张图。

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恒大御峰项目供图

其实,刚需产品的定义不是一成不变的。从1997年房改到2010年初,刚需的定位从楼梯房变成了高层。但是2016年后,人们对居住环境有越来越多的要求,再加上重庆对土地的开发要求限制越来越严格,洋房产品逐渐替代了高层,成为了新“刚需”。

 如果按照这个发展趋势,可能未来15-20年,洋房将取代高层,成为新房市场和二手市场的绝对业态主力军!毕竟,2016年,洋房业态在市场上占比仅有约15.1%。而到了今年第3月结束,洋房占比已经达到了32.6%左右!并且,今年洋房市场供应环比减少了42%,存量减少了8%,但是成交均价却上浮了2%。一直到3月底,洋房存销比已经低至4.5。

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恒大御峰项目供图

这意味着,如果再没有洋房项目开盘,按照现在的洋房存量,4.5个月之后告罄。

现在四月已经过半,最新的数据还未出来,不过我猜测跌破4可能已经是大概率事件了。

当洋房成了新刚需,供应和存量肉眼可见的减少,价格却保持上升趋势——刚需购房群体,慌了!

02

重庆东南西北,购房者在哪扎堆?

不慌,我们要保持清醒。我们先来看一下,刚需购房者们都扎堆到哪里买房子。从数据上来看,重庆的刚需购房群体,还在渝北!你不要管西风吹得多盛,购房者们还是老老实实的用钱去给渝北投票。从数据上来看,渝北整体供应量环比上涨了333%。

在如此庞大的供应量之下,渝北的销量环比仍上涨了100%。可以说,渝北算是市场供销双冠王了。

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恒大御峰项目供图

但是,渝北那么大,刚需购房者们都去买了渝北哪里的房子?刚需购房,无非总价原则。从渝北区的刚需外溢到的板块进程来看——大照礼,这三个板块没多少房子不说,现有价格直接起飞,动辄200万+的总价是这类购房人群的心头痛。若是完全考虑总价,北区边缘地带倒是非常可以,但是这些板块配套还未完全成熟。与此同时,北区的刚需外溢却不会停止。就在这种情况下,北区某个板块,在今年第一季度悄悄地跻身进销量前十,成了渝北的流量新秀:空港新城。

新板块打的旗号都是“配套先行”,空港算是把配套落实得比较实际的。

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恒大御峰项目供图

轨道交通方面,轨道3号线空港线早已建成并且投入使用了一段时间。轨道5号线北延伸段建设提速、9号线二期在加速建设,14号线也在规划当中。

商业方面,规划约600万方的两江国际商务中心正在如火如荼的建设,规划总体量约200万方的临空经济商业有的已投入运营,有的正在抓紧时间修建。

大家都是新板块,为何空港的配套落实得如此迅速?因为:空港新城产业先行!重庆的临空经济示范区在2016年,成为首批两个国家临空经济示范区之一。那现在重庆的临空经济示范区发展成什么样子了?

空港工业园,现代交通设备研发制造、动力装备制造、电气设备制造、临空智能终端产业、临空物流业聚集;

航空产业区,航空教培、航空文化展示、航产服务、多业态金融;

智能产业园,仙桃数据谷一期已经投产,集成电路高端设计集群初步成型。

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恒大御峰项目供图

在产业、交通、商业配套都齐全的情况之下,空港新城引来了一票开发商入驻。在各路房企抓紧时间修建楼盘之时,这里的房价开始逐渐抬头——空港新城的首次区域爆发,开始了。由于重庆土地供应三限制,目前来看,空港的地块,整体容积都低,开发商们修的也都是洋房项目。那么在这种情况之下,买谁家的洋房更合适?

03

洋房遍地开花,哪个盘更有竞争力?这种情况之下,挑盘也不必有选择障碍。当一个板块做的都是一样业态产品的时候,其实是最好选择的。

洋房扎堆,就买目前这个片区容积率最低的那个——恒大御峰。

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恒大御峰项目供图

截至现在,这一片区的容积率整体在1.4-2.0之间摇摆,恒大御峰的容积率,仅有约1.32。与此同时,当时这块地的出让条件之一就是限高20米、30米。所以,在容积和限高两种条件之下,恒大御峰能做的只有大景观的、6-9层的纯洋房社区。不过,值得注意的是,恒大御峰的整体竞争力并不仅仅是容积率低。面积,则是它的核心竞争力!不得不说,当洋房成为业态主流,刚需们喜欢的洋房面积也发生了改变:

2016-2019年,110㎡以上的是主力;2020年后,110㎡以下的是主力;2021年1-3月,80-110㎡是绝对主力。

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恒大御峰项目供图

 刚刚我提到,洋房,不论新房市场还是二手市场,它都可能是未来15-20年的主流业态。在购房者意向面积也发生变化的同时,恒大御峰的洋房面积,稳稳地控制在了66-102㎡之间。

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恒大御峰项目供图

不论是长期市场方向还是短期的意向变动,恒大御峰都完全满足大部分刚需购房者的购房需求!

 小户型,总价是完全能控制住的。并且,现在空港的整体房价还不算高。综合来看,空港板块是北区的房价洼地。而恒大御峰,可以实现刚需总价买洋房产品,多香。

 恒大御峰还有个更吸引人的卖点:臻装。

 恒大的臻装经历了几次迭代,恒大御峰的臻装修用的是恒大最新的、也是最高的装修标准。这一批最新的臻装,完全颠覆了我对恒大臻装的印象:

基装和硬装本身用的材料品牌都很国际一线算是基操。除此之外,整体臻装风格让我看到了更多的、可以供业主自由发挥的空间。

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恒大御峰项目供图

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恒大御峰项目供图

这样的臻装修,更贴近年轻业主的需求。也就是,恒大御峰更能满足这一批年轻购房者对于装修的需求。

装修年轻化,社区整体却是全龄化的设计。

恒大御峰一如既往地采用了“恒大式”围合式建筑分布,中庭有约1800㎡广阔的湖水景观,约10000㎡的园林遍布整个社区,1000㎡左右的铂金会所保证业主休闲娱乐生活质量。

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恒大御峰项目供图

低容积率所带来的大面积景观,让多数时间都在社区里的老人和儿童生活得更舒适。

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恒大御峰项目供图

而智慧社区的打造,也让业主的生活更安全、更方便。

按照恒大新开售楼盘的惯例,我估计首开这批还是会有点活动,比如特价打折之类的。

经历过二手房产交易的朋友都知道,等这个盘进入到二手市场之后,房子和房子之间的价格差距,已经不在于是原价的差距,而是更细节的东西。比如楼层、装修和朝向。那么,首批业主妥妥的买到就是赚到!实不相瞒,我在恒大御峰踩盘的时候,工作日的下午,沙盘周围都是购房者。从我进入到出来,前后半个小时左右,我就看到了两波砸金蛋的。

04

不管承不承认,重庆现在正值楼市小阳春。供地少,房子少,但是购房者却一直在增加。本地购房需求一直存在,外地购房者也逐渐涌入重庆。空港新城作为北区配套成熟的房价洼地,由于土拍还不算非常庞大,所以新房数量其实也没有非常多,所以大量购房者涌入似乎也是一件理所应当的事。别等空港彻底成熟涨起来了,你才后悔为何当时不在空港买套房子。就像很多人在后悔,为何当年没有进入空港新城的区域之一中央公园一样。

你想当初代原始股持有者,还是涨价后的接盘侠,就看现在。

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