历经蓬勃发展的黄金十年，得益于消费市场提质扩容、电子商务稳步拓展等因素的带动作用，中国物流地产在区域经济一体化进程中已形成以大型城市群为依托的市场格局。仲量联行华东区评估咨询部总监熊建平表示：“2020年以来，在疫情催生的诸多新兴驱动影响下，中国物流地产更是储能积势，方兴未艾。伴随中国基础设施领域公募REITs落地渐行渐近，作为试点发行“排头兵”之一的物流地产，在吹响中国资管新时代号角的同时，也将迎来属于自己的历史性机遇。”

2021年是中国“十四五”规划的开局之年，物流地产作为国民经济的血管，承载着更多意义和期待。鉴于此，仲量联行（纽交所代码：JLL）最新发布《勇毅笃行，蓄势而发：中国物流地产白皮书》，从发展动力、市场格局、投资赛道三个维度洞察中国物流地产市场，继而展望未来趋势。

发展动力：传统驱动持续增长，新兴驱动释放新需求

报告指出，以社会消费、第三方物流、电子商务、传统零售及制造业为代表的传统驱动是物流地产市场行稳致远的重要基石。长期向好、极具韧性的中国消费市场不仅为物流地产需求提供坚实支撑，消费市场提质扩容也持续助力新零售模式渗透，促使物流地产迎接优化升级的挑战。中国制造业迈向中高端，物流地产作为制造业刚性需求，也迎来现代化、标准化服务的需求增长。

另一方面，消费升级与疫情催化，使得中国物流地产市场逐渐衍生出诸如冷链物流、生鲜电商、医疗医药、社区团购等新兴驱动要素。在生鲜电商千帆竞发、医疗医药高速增长、人均冷库容量尚存扩容空间等背景下，这些新兴驱动要素将为中国物流地产市场多元化、高品质发展提供充足动能。

市场格局：城市群造就核心物流枢纽，卫星城承接外溢需求

伴随区域经济一体化，中国物流地产在发展过程中形成以大型城市群为依托的基本市场格局。报告发现，截至2020年，我国约70%的非保税高标准物流地产存量资源集中于长三角、成渝、珠三角和京津冀城市群，存量资源占比全国总量依次为32%、16%、11%和10%。依靠人口、经济、交通等要素的聚集效应和规模效应，城市群中心城市对区域物流地产市场起到龙头带动作用，成长为区域核心物流枢纽。

报告发现，北京、上海、深圳、广州四城物流地产租赁市场表现于全国水平独高一格，平均日租金达到1.56元。

《国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要（草案）》指出，要优化区域经济布局，促进区域协调发展。这表明，区域经济一体化进程将迈入新台阶，为区域物流市场协调发展创造条件。报告发现，在核心物流枢纽供不应求、城市群逐渐打破行政边界、交通基础设施逐步互通互联等背景下，以昆山、太仓、东莞、佛山等城市为代表的卫星城得以承接外溢需求进而迅速成长，成为区域物流市场发展的重要推动力。以长三角为例，截至2020年，昆山、常熟、太仓、嘉兴四座上海卫星城高标仓存量总计已接近上海规模，占比长三角高标仓总量的24%。

就租金水平而言，长三角、珠三角核心物流枢纽卫星城市场表现甚至超过主要二线城市，平均日租金达到1.07元，租赁需求活力凸显。

投资赛道：日益获得长期资本青睐，物流地产投资开启加速模式

相较于其他商业地产板块，物流地产以其较高的投资回报率一直以来吸引着大量国家主权基金、养老基金以及保险资金等长期资本的青睐。2020年以来，在疫情催化的新兴驱动下，中国物流地产市场逆势上扬，呈厚积薄发之势，令资本市场对物流地产的关注达到新高度。中国物流地产占大宗物业投资比重从2019年的5%升至2020年的14%。在2020年全球单一资产类别基金募集中，物流地产则集中了48%的资金。报告同时发现，近年来越来越多投资者以合资项目或战略合作形式布局物流地产。

未来趋势：扩容升级彰显格局变化，公募REITs带来历史性机遇

中国物流地产市场正在经历扩容升级，生鲜电商、社区团购等新零售模式，带动着从中转站到消费者终端的“最后一公里”仓配需求增长，使得“仓店一体化”或成为物流地产发展趋势之一，同时也为部分实体零售行业提供发展新思路。另一方面，中国基础设施公募REITs的推出将为试点发行“排头兵“的物流地产开辟新蓝海，对于提供全新融资模式、盘活存量市场、锚定资产长期价值等多方面具有显著意义。中国物流地产市场在多维驱动助力之下迎来全新发展格局和历史性机遇，未来可期。