房企迎首次集中拿地大考 热门板块能否降温?

来源:羊城晚报 2021-04-13 17:05:35

4月7日,重庆和杭州在同一天发布今年首批宅地集中出让计划,总起拍价近1500亿元。就在4月6日,长沙刚发布集中出让公告。“集中供地”的密集出台,意味着行业调控收紧,土地市场的游戏规则迎来新的适应期。  

事实上,“集中供地”在业内早已为人熟知。今年2月底,一份“土地市场动态监测与监管系统”的通知传出,按照要求,北上广深4个一线城市,以及南京、苏州、杭州等18个二线城市实施供地“两集中”。这22个重点城市今年将分3批次,集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂出让活动。2月24日,青岛成了第一个公布严格实行住宅用地“两集中”的城市。此后长春、天津、无锡、南京等城市陆续跟进。截至目前,包括北京、广州、南京、天津、无锡等多个城市公布首批集中供地内容,土地出让时间多为4-5月,届时一场“抢地大战”将在各地掀起。  

4月5月多个城市集中供地  

近期,广州楼市需求火爆,量价齐升。今年2月份,在70城房价中,广州新房环比上涨0.9%,位居第三,在一线城市中位居第一;同比上涨6.9%,排全国第十,在一线城市中排第一。  

近期,广州楼市成交量也明显走高,2020年全年一二手房成交量,均达到了上一轮高点(2017年)以来的最高峰。在市场热火朝天的背景下,广州打响了一线城市“集中供地”的“头炮”。  

3月26日,广州市规划和自然资源局公布出让48宗国有建设用地计划,供地总面积约393万平方米,挂牌总价超900亿元,对比广州2020年商住用地供应量592万平方米,已占去年总供地量的66%。  

“双集中”供地新规的落地能够给市场分散火力,为热门板块降温吗?  

克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓告诉羊城晚报记者,实行“两集中”的城市多数都是热门的一二线城市,也是住房需求最为旺盛的城市,房企对上述城市的态度也不会发生大的改变。  

“当然,由于‘两集中’改变了市场的土拍周期,未来招拍挂市场很有可能出现一个现象,即两集中供地的时候,大家的关注度都在一二线城市,而两集中之后的间歇期,大家又都把目光投向三四线城市,热点的周期轮动会更明显。”肖文晓强调。  

土地市场“降温”是否能让楼市降温?从已公布集中供地计划的城市来看,热点城市集中供地的时间都相对相近,多在4-5月份,而各地土地的集中出让势必在房企间掀起一场“抢地大战”,房企们也将迎来首次集中拿地大考。  

高价地出现概率或降低  

“土地集中出让,光是缴纳保证金对于房企的资金安排就是不小的负担,所以房企必然会有所取舍。”肖文晓指出,在火力分散之后,高价地出现的概率就会降低,再加上各个城市还叠加了限地价、竞配建、摇号等附加的拍地规则,所以整体的土拍溢价率下降是市场的趋势,这也是政策通过“稳地价”来“稳预期”,继而实现“稳房价”的调控目标的初衷。  

广东中原地产项目部总经理黄韬向羊城晚报记者分析称,以广州为例,集中出让的土地主要集中在广州11区中成交量前列的增城、花都、南沙等,通过供应的补充使得刚需型和改善型的买家需求得以匹配,“只要供应量和需求量之间能够整体稳定,房价就能够稳定下来。”  

22城拿地难度加大  

3月广州“双集中”新政的出台让从事地产投拓行业的老李挠起了头。  

在广州扎根了十余年的老李对粤港澳大湾区的土地市场非常熟悉,在他看来,随着近年来对房地产行业的调控收紧,房企拿地自由度一降再降。在3月广州新政出台后,他就连忙和同事前往东莞、惠州、梅州等地,看看有没有机会“屯兵”,“现在在广州想要拿到优质地块越来越难了,只能将更多的精力放眼于周围的城市。”  

集中供地除了考验房企对地块的研判准确度以外,还需要考虑竞争者的能力,从而提升了博弈的不确定性,中小房企拿到好地的可能性也一定程度上被削弱了。  

近日,对于各地陆续出台的“集中供地”计划,中海地产、招商蛇口、华润置地等多家房企的高层人士在业绩发布会上都表示关注。  

“土地集中供应对行业也是好事,在增加土地供应量的同时,市场也更为透明,对于今年的供地量,大家也都有预期。”融创中国董事会主席孙宏斌表示。  

保利置业董事总经理王健则表示,从趋势上看,集中供地能稳定市场预期,加大土地的供应量,并且充分披露土地市场信息,对资金比较充沛、资信比较良好的上市房企是利好。  

集中供地政策的出台对房企影响程度如何?目前各家房企高管对于预判不一,但不少房企提到,未来会继续关注22城之外的城市布局机会。  

合作拿地合作开发或增多  

事实上,不少房企在22城集中供地新政出台之后,也对拿地策略和方向进行了调整。  

肖文晓表示,集中供地对于房企的考验是全方位的,拿地之前考的是选择题,考验的主要是房企对城市和土地的研判能力以及资金筹措能力。拿地之后考的是应用题,即如何应对之后的集中入市,保持项目在产品、营销等方面的竞争力。  

一位在大型地产央企工作的投拓人士告诉羊城晚报记者,从行业宏观来说,对于土地布局已覆盖了政策中22城的房企而言,虽有影响,但整体可控,对于中小房企影响会更大。  

“集中供地使得拿地的‘试错成本’大大增加,拿地容错率降低,所以对我们的研判能力要求更高,对融资能力要求更高。”上述央企投拓人士表示,对于现金流紧张,土储有限的周转型房企来说,政策的影响较大。  

对于房企来说,“两集中”新政实施之后,热点城市的招拍挂市场一年最多只有三次的拿地窗口期,这三个窗口期的竞争将是白热化的。肖文晓指出,这意味着房企在热点城市合作拿地、合作开发的现象会越来越多,而旧改、收并购等非招拍挂渠道也会成为房企吸纳土储的重要渠道,“但不管是用哪个方式,热点城市的进入门槛越来越高的趋势是不会改变的。”  

与此同时,在土地供应集中期能否有充足的现金流筹备“粮草”也至关重要。长江证券3月7日发布研报指出,集中供地对于房企的影响是结构性的。有富余现金、高回款率和低费用率、不踩线的实力房企在集中供地面前显然更从容。此外,布局更广泛的房企可以实现充分错峰拿地进而资金链更平滑。  

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