纵观今年第一季度的楼市成交量，小阳春再现，不少城市的房地产市场都出现了回暖。在2021年1-3月中国房地产企业销售额TOP100中，品牌房企实力强劲，表现趋稳，牢牢占据着头部地位，例如碧桂园、万科、中国恒大形成的铁三角。仅从3月的单月销售额来看，不少房企也都好于去年同期，整体表现不俗。

不可忽视的是，在房住不炒的主基调之下，长效调控机制正在逐步落地，整个房地产行业也从土地红利、金融红利过渡至管理红利时代。对房企而言，不仅要顺势而为，还要积极应对变化。

“碧万恒”稳居前三 五家房企销售额均超千亿 

从2021年1-3月中国房地产企业销售额TOP100来看，碧桂园、万科、中国恒大夺得前三名，分别为1976.1亿元、1794.7亿元、1531.5亿元。这与2021年1-2月中国房地产企业销售额TOP100的前三名完全一致。

此外，保利发展、融创中国、中国海外发展、招商蛇口、绿地控股、金地集团、华润置地等均入围TOP10，销售额依次为1232亿元、1154亿元、842.35亿元、723.5亿元、705亿元、686亿元、678亿元。不难发现，头部房企的排名相对稳定，浮动较小。尽管楼市调控持续加码，但品牌房企的优势愈发突出，并牢牢占据了头部地位。

值得注意的是，仅短短3个月的时间就有5家房企的销售额超过千亿，相比2021年1-2月中国房地产企业销售额TOP100增加两家。上述五家房企业分别为碧桂园、万科、中国恒大、保利发展、融创中国。而超100亿元的房企也达到73家，仅有27家房企的销售额不足百亿。

与此同时，由于疫情得到有效控制，不少房企今年1-3月的销售额同比增幅较大，整体情况也好于2020年的第一季度。例如，金辉控股前3月合约销售额约251.3亿元，同比增长2.1倍；佳兆业集团前3月合约销售额308.44亿元，同比增长168.2%；荣盛发展前3月的签约金额为255.04亿元，同比增83.67%等。

实际上，2021年1-3月中国房地产企业销售额TOP100中的各大TOP系门槛也都有所提高。其中，TOP3房企的门槛为1531.5亿元；TOP10房企的门槛为678亿元；TOP30房企的门槛为301.2亿元；TOP50房企的门槛为193.5亿元；TOP100房企的门槛则为59.95亿元。整体来看，TOP系各个门槛延续了以往的增长态势。

不同阵营分化加剧 TOP100房企销售额均值为308.81亿元  

今年1-3月，TOP100的房企销售额均值达到308.81亿元，其增长率更是超过了100%。究其原因，去年一季度受疫情冲击严重，整个房地产行业的成交量出现断崖式下滑，直到去年的第二季度才开始触底反弹。相比去年，今年2月的春节假期中央号召就地过年，助推房企第一季度的销售额实现平稳增长，堪称名副其实的“小阳春”。

然而，在今年第一季度，房企不同阵营的发展也在持续分化。纵观2021年1-3月中国房地产企业销售额TOP100，第一阵营为销售额1000亿元以上，共有5家房企；第二阵营为500-1000亿元，有10家房企；第三阵营为200-500亿元，有33家房企；第四阵营为100-200亿元，有25家房企；第五阵营不足100亿元，有27家房企。其中，第一阵营的销售额均值为1537.66亿元，仅2家房企超过均值；第二阵营的销售额均值为670.84亿元，有6家房企超过均值；第三阵营的销售额均值为327.58亿元，有12家房企超过均值；第四阵营的销售额均值为138.36亿元，有10家房企超过均值；第五阵营的销售额均值为82.06亿元，有14家房企超过均值。

长期来看，行业分化是必然趋势。除了市场份额的提升，在一些核心城市头部房企也占据着领先位置。以万科为例，2020年万科在全国商品房市场的份额约4.03%，在23个城市的销售金额位列当地第一，在14个城市排名第二。由此可知，未来房地产行业的集中度将不断提升，头部房企的市场份额也将持续扩大。

管理红利时代已至 战略合作助力强强联合

“三条红线”、“五档贷款管理”、“宅地集中供应”，这些房地产行业的调控机制正在改变行业既有的规则。过去，房企主要赚取土地红利与金融红利；如今，管理红利成为主导。

随着房地产行业进入管理红利时代，房企必须摒弃旧有模式下一味追求规模扩张的思路，更加重视增长质量。例如，重视销售回款率、盈利能力、流动性管理、财务安全边际等等。基于此，不少房企也在调整自身的战略。碧桂园优化杠杆管理，从融资端与经营端双双发力；中国金茂则与城市发展同频共振，并不断巩固自身的基本盘，以稳健的姿态开启“十四五”的新征程；融创中国在夯实地产主业的同时，率先布局地产+，通过地产与地产+联动形成自身的护城河，为高质量增长不断蓄力。

诚然，在管理红利时代，产品力正成为竞争的核心。例如，中国金茂的龙华金茂府以火热之势持续上演“超级金茂府现象”。数据显示，截至2021年3月底，龙华金茂府已完成签约100亿、回款100亿的销售业绩，为中国金茂3月的销售额增色不少。

此外，不少房企也选择战略合作，增强自身实力。一方面补足自身的短板；另一方面实现强强联合，增强自身的竞争力。例如，今年3月，万科集团与中交集团在土地开发、城市综合体、产业园区等领域开展深入合作，补齐产业链；融侨集团与福州城市建设投资集团强强联合，加速构建国企+民企融合发展模式；平安不动产与俊发集团将重点围绕城市更新这一新型城市发展命题发挥优势、资源互补；世茂海峡与上坤集团达成战略合作，就粤港澳大湾区及广西市场的投资拓展展开合作等等。

总体来看，今年第一季度房企的销售业绩出现了一波小阳春，不少城市的楼市持续回暖，后续的市场走势也值得关注。