心中有杆秤，才能在前行路上收放自如，张弛有度。

当规模达到一定高度，规模能为企业带来的正向效应也在边际递减，企业也会不执着于对规模的追求，转而寻找新的成长引擎。2020年，受益国内经济的快速复苏，房地产行业展现出强劲韧性，全年商品房销售额突破17万亿元。行政性监管与严控金融风险的政策连续出台，长效机制的稳妥落实，正在推动行业形成新的底层逻辑，同时加速了行业的分化。

对龙湖而言，坚持有回款的签约、有利润的增长，严格恪守“空间即服务”战略，是龙湖一直秉承的“长期主义”。当业绩规模达到一定的高度，便不再过分追求高位的增长速度，而是拓展企业发展的宽度，以及资金积累的厚度，才能具备应对任何外部环境的硬度。

高度：核心净利增幅超20% 有质量冲击3100亿

对于行业规模排位的态度，龙湖CEO邵明晓坦言，龙湖维持十名左右的名次就比较满意。

业绩报告显示，龙湖集团2020年累计实现签约金额2706.1亿元，同比增长11.6%，超预期完成此前公布的全年2600亿元的签约目标，目标完成率高达104%，位居头部房企前列。值得关注的是，2020年已经是龙湖第六年保持签约金额两位数的增速。

分区域看，长三角、西部、环渤海、华南及华中区域签约金额在全集团占比分别为31.1%、24.7%、22.7%、15.2%及6.3%。长三角地区签约金额超800亿元，西部及环渤海地区签约金额均超600亿元，华南地区突破400亿元。

对于2021年销售目标，龙湖集团CFO赵轶在业绩会上表示，2021年全年龙湖的销售目标为3100亿元，预计增幅15%左右。

虽然2021年，龙湖将首次冲击3100亿销售目标，但龙湖集团全体上下似乎都在为“3100亿”加一个“有质量”的前缀。邵明晓坦言，龙湖整体权益比较高，超过70%，集团始终强调有回款的签约、有利润的增长，这对龙湖非常重要。

面对充满挑战与不确定性的2020年，龙湖集团不仅在销售业绩上继续稳定增长，在一系列财务指标上也证实了邵明晓口中龙湖的“有质量的增长”。

业绩报告数据显示，2020年，龙湖实现营业收入1845.5亿元，同比增长22.2%。报告期内，龙湖实现归属于股东的净利润200亿元，剔除公平值变动等影响后的归母核心净利润186.9亿元，同比增长20.2%；毛利540.3亿元，同比增长6.4%；毛利率29.3%，核心税后利润率14.7%，核心权益后利润率10.1%。

不觉间，政府对房价的管控已经持续三年，自2017年开始，房地产行业毛利率回归的趋势明显，约为到20%到30%。对于未来龙湖的毛利率水平，邵明晓坦言希望做到25%到30%，“回归让我们区域化更加安全，因为需求旺盛，整个操盘会更加顺畅，我们认为会是行业趋势。开发商会凭借品牌、运营能力占合理毛利，解决社会痛点，提供好的居住空间，希望这个模式滚下去会为行业长远发展提供动力，而不是大开大合”。

此外，近一年来，诸多房地产政策相继出台，行业整体政策框架已经非常清晰，在“房住不炒”的定位下，房地产行业回归居住属性，强管控力度的三道红线，鼓励保障性租赁住房开发等等政策，让多数企业看到政策的确定性更加明确。

对于未来房地产市场发展方向，邵明晓表示，集团管理团队对今年行业发展持乐观的态度，尤其对龙湖来讲，过往也是按照这样的大方向，以自律发展到今天的，龙湖非常有信心。

对于财报亮丽的数字，龙湖集团管理层仍保持客观与冷静。邵明晓坦言，我们并没有多么激动和兴奋，我们依然觉得永远在路上，我们要保持高度警觉，保持饥渴，保持对社会、国家的敬畏，做好龙湖的本分。

宽度：主航道业务由四变六 宽业务围栏能力提升显著

围绕“空间即服务”战略，龙湖亦逐渐建立更多面向未来的能力。

从2011年开始，龙湖一直通过精确计算，把每年回款的10%作为上限，投入到持有型物业部分。邵明晓表示，随着近几年回款增加，所以除了投资天街等商业之外，龙湖也投资一些重资产的冠寓、参与物业收并购以及今年开始的塘鹅业务等。

天街、冠寓等物业投资业务扎实推进。2020年龙湖实现物业投资业务不含税租金收入75.8亿元，同比增长30.9%。商场、租赁住房、其他收入的占比分别为75.2%、23.9%和0.9%。

值得注意的是，2020年，集团商业通过扎实运营及快速应变直面疫情挑战，全年守时保质地新开10座商场，全国范围内累计开业商场达49座，已开业商场建筑面积达481万平方米，整体出租率96.9%。

过去几年间，龙湖商业非常重视TOD业务发展。邵明晓坦言，到现在为止集团重头依然在重资产尤其是TOD的发展，2020年底是102个商业项目，今年又在南京核心位置拿到一个，已经做到103个。中国45个有地铁的城市大概有七八千个站点，这里有很多机会，并且与我们整个能力圈高度匹配。

除商场外，龙湖积极响应国家“租购并举”政策，旗下租赁住房业务冠寓坚持战略笃定，迄今已陆续在全国30余个高量级城市开业运营。截至2020年底，冠寓累计开业房间数量达9.0万间，租金收入18.1亿元，同比增幅55%，现已成为集团经营性收入的稳定贡献源。开业超过六个月的房源出租率为93.3%，品牌影响力稳居行业前三。

作为龙湖品牌最富温情的一环， 2020年，龙湖智慧服务基本完成一、二线核心城市及三、四线潜力城市的布局，实现收入58.4亿元（合并抵消前收入约为77亿元），同比增长36%。深耕住宅20余年，龙湖智慧服务已覆盖13大业态，于过去一年加快了城市空间的探索。截至2020年底，龙湖智慧服务实际管理面积达1.72亿平方米，业主满意度连续十二年超过90%。

对于是否有将物业分拆上市的计划，龙湖管理层态度也非常坚定。邵明晓坦言，对于智慧服务这条赛道，我们有充足的耐心，这么多年我们也领会一个点，叫“大财不进急口”，只要有耐心就会有机会，但前提是你要保持足够的能力和资源。龙湖没有将智慧服务分拆上市的计划。 

秉持“空间即服务”战略，地产开发、商业运营、租赁住房、智慧服务四大主航道业务之外，2021年，龙湖集团正式启动“房屋租售”“房屋装修”两大战略新航道。

值得关注的是，代表房屋租售与房屋装修的全新生活服务品牌——“塘鹅”，应势升级为主航道业务，围绕居住需求的衍生正在激发新的增长动能。其中，塘鹅租售的前身为龙湖智慧服务租售中心，自2008年起，龙湖租售体系建立已逾10年。截至2020年底，塘鹅租售已服务超过10万用户，客户满意度达96%。

对于新航道的发展目标，邵明晓表示，在这个方面，集团也刚刚起步，并未给其设增长速度，也没有特别设限。龙湖集团董事长吴亚军也坦言，目前龙湖运营效率在行业具备领先优势，此时有一个好的势能输出才有价值。

“这是我们能力有余量情况下做的输出，可以提高社会资产效率，解决社会的真实需求，提供更好的人性化的服务或者更丰富多彩的生活，这与龙湖‘善待你一生’的使命相吻合”，吴亚军坦言。

厚度：高能级城市布局更广 财务盘面更安全稳健 

截至2020年末，龙湖的净负债率仅有46.5%，净负债率达到近五年低点 ，现金短债比为4.24倍，剔除预收款后的资产负债率为67%，按照“三道红线”融资新规来看，龙湖三项数据全部达标，处于绿档。 

事实上，2016年至2020年，龙湖集团的净负债率一直保持在54%以下，现金短债比保持在3倍以上，剔除预收款后的资产负债率保持在70%以下，连续5年处在“三道红线”绿档水平。

值得关注的是，龙湖集团一系列指标均维持行业内的较优水准，财务盘面扎实稳健。2020年，龙湖集团在手现金778.3亿元。综合借贷总额1673.7亿元，平均借贷成本为年利率4.39%，平均贷款年限6.59年。

邵明晓也表示，龙湖内部对政策做了认真的研判，整体来看，政策对龙湖这样的企业存在利好意义，因为龙湖总体财务比较稳健，资金面也比较健康，一直没碰三道红线，今年财务指标也在进一步优化。政策对优质的房地产从业者来说，应该是利好，可能对高杠杆公司或中小公司会有一些压力。 

龙湖集团CFO赵轶也坦言，三道红线对行业影响比较深远，已经成为各个投资机构看待企业状态的一个比较重要的标准，现在龙湖在很多银行的授信不降反升，也是机构们基于三道红线下的评估。从杠杆驱动到人力驱动、运营驱动，三道红线对行业的分化、整合，包括行业能力有效率的提升，会长效地产生积极作用。

2020年，龙湖集团严格恪守投资逻辑与纪律，坚定布局一二线高能级城市，并适度下沉环都市圈卫星城。集团新增121幅地块，首入唐山、三亚、兰州等8城，新增土地储备建筑面积为2567万平方米，权益面积1847万平方米，平均权益收购成本每平方米5687元。

截至2020年底，集团总土储合计7400万平方米，权益面积5279万平方米，业务已遍布环渤海、西部、长三角、华南、华中5个城市群的63个城市，约90%的货量集中在高能级城市的价值区域，且成本合理，为盈利的持续增长奠定基础。

龙湖集团依靠稳健发展积累的厚度，过去十年，持续备受资本市场认可。尤其值得关注的是，今年3月15日，龙湖正式被纳入恒生指数成份股，良好的信用记录、审慎自律的财务表现、稳健的业务发展进一步获得资本认可。

但龙湖并未沉浸在成绩的喜悦中，反而时刻保持高度的警觉与危机感。 

邵明晓表示，我们提出“空间即服务”，龙湖未来业务越来越宽，但要聚焦在能力圈之内。我们的危机感每时每刻都有，如果短期为了简单地追求财务指标而忽略了用户一定会受到惩罚。此外，龙湖一定不能走偏，我们不能滥占用金融资源，搞高息的融资，坚持要用有限的资源为社会做出贡献。

而在吴亚军看来，龙湖一直比较简单，即“丑媳妇能见公婆，漂亮媳妇也能见公婆”。“长期原则是龙湖的主要原则，短期目标要让位于长期目标，龙湖从来没有立短目标做事情”。