年报点评|龙湖“有度”

来源:中国网地产 2021-03-30 17:37:11

心中有杆秤,才能在前行路上收放自如,张弛有度。

当规模达到一定高度,规模能为企业带来的正向效应也在边际递减,企业也会不执着于对规模的追求,转而寻找新的成长引擎。2020年,受益国内经济的快速复苏,房地产行业展现出强劲韧性,全年商品房销售额突破17万亿元。行政性监管与严控金融风险的政策连续出台,长效机制的稳妥落实,正在推动行业形成新的底层逻辑,同时加速了行业的分化。

龙湖而言,坚持有回款的签约、有利润的增长,严格恪守“空间即服务”战略,是龙湖一直秉承的“长期主义”。当业绩规模达到一定的高度,便不再过分追求高位的增长速度,而是拓展企业发展的宽度,以及资金积累的厚度,才能具备应对任何外部环境的硬度。

高度:核心净利增幅超20% 有质量冲击3100亿

对于行业规模排位的态度,龙湖CEO邵明晓坦言,龙湖维持十名左右的名次就比较满意。

业绩报告显示,龙湖集团2020年累计实现签约金额2706.1亿元,同比增长11.6%,超预期完成此前公布的全年2600亿元的签约目标,目标完成率高达104%,位居头部房企前列。值得关注的是,2020年已经是龙湖第六年保持签约金额两位数的增速。

分区域看,长三角、西部、环渤海、华南及华中区域签约金额在全集团占比分别为31.1%、24.7%、22.7%、15.2%及6.3%。长三角地区签约金额超800亿元,西部及环渤海地区签约金额均超600亿元,华南地区突破400亿元。

对于2021年销售目标,龙湖集团CFO赵轶在业绩会上表示,2021年全年龙湖的销售目标为3100亿元,预计增幅15%左右。

虽然2021年,龙湖将首次冲击3100亿销售目标,但龙湖集团全体上下似乎都在为“3100亿”加一个“有质量”的前缀。邵明晓坦言,龙湖整体权益比较高,超过70%,集团始终强调有回款的签约、有利润的增长,这对龙湖非常重要。

面对充满挑战与不确定性的2020年,龙湖集团不仅在销售业绩上继续稳定增长,在一系列财务指标上也证实了邵明晓口中龙湖的“有质量的增长”。

业绩报告数据显示,2020年,龙湖实现营业收入1845.5亿元,同比增长22.2%。报告期内,龙湖实现归属于股东的净利润200亿元,剔除公平值变动等影响后的归母核心净利润186.9亿元,同比增长20.2%;毛利540.3亿元,同比增长6.4%;毛利率29.3%,核心税后利润率14.7%,核心权益后利润率10.1%。

不觉间,政府对房价的管控已经持续三年,自2017年开始,房地产行业毛利率回归的趋势明显,约为到20%到30%。对于未来龙湖的毛利率水平,邵明晓坦言希望做到25%到30%,“回归让我们区域化更加安全,因为需求旺盛,整个操盘会更加顺畅,我们认为会是行业趋势。开发商会凭借品牌、运营能力占合理毛利,解决社会痛点,提供好的居住空间,希望这个模式滚下去会为行业长远发展提供动力,而不是大开大合”。

此外,近一年来,诸多房地产政策相继出台,行业整体政策框架已经非常清晰,在“房住不炒”的定位下,房地产行业回归居住属性,强管控力度的三道红线,鼓励保障性租赁住房开发等等政策,让多数企业看到政策的确定性更加明确。

对于未来房地产市场发展方向,邵明晓表示,集团管理团队对今年行业发展持乐观的态度,尤其对龙湖来讲,过往也是按照这样的大方向,以自律发展到今天的,龙湖非常有信心。

对于财报亮丽的数字,龙湖集团管理层仍保持客观与冷静。邵明晓坦言,我们并没有多么激动和兴奋,我们依然觉得永远在路上,我们要保持高度警觉,保持饥渴,保持对社会、国家的敬畏,做好龙湖的本分。

宽度:主航道业务由四变六 宽业务围栏能力提升显著

围绕“空间即服务”战略,龙湖亦逐渐建立更多面向未来的能力。

从2011年开始,龙湖一直通过精确计算,把每年回款的10%作为上限,投入到持有型物业部分。邵明晓表示,随着近几年回款增加,所以除了投资天街等商业之外,龙湖也投资一些重资产的冠寓、参与物业收并购以及今年开始的塘鹅业务等。

天街、冠寓等物业投资业务扎实推进。2020年龙湖实现物业投资业务不含税租金收入75.8亿元,同比增长30.9%。商场、租赁住房、其他收入的占比分别为75.2%、23.9%和0.9%。

值得注意的是,2020年,集团商业通过扎实运营及快速应变直面疫情挑战,全年守时保质地新开10座商场,全国范围内累计开业商场达49座,已开业商场建筑面积达481万平方米,整体出租率96.9%。

过去几年间,龙湖商业非常重视TOD业务发展。邵明晓坦言,到现在为止集团重头依然在重资产尤其是TOD的发展,2020年底是102个商业项目,今年又在南京核心位置拿到一个,已经做到103个。中国45个有地铁的城市大概有七八千个站点,这里有很多机会,并且与我们整个能力圈高度匹配。

除商场外,龙湖积极响应国家“租购并举”政策,旗下租赁住房业务冠寓坚持战略笃定,迄今已陆续在全国30余个高量级城市开业运营。截至2020年底,冠寓累计开业房间数量达9.0万间,租金收入18.1亿元,同比增幅55%,现已成为集团经营性收入的稳定贡献源。开业超过六个月的房源出租率为93.3%,品牌影响力稳居行业前三。

作为龙湖品牌最富温情的一环, 2020年,龙湖智慧服务基本完成一、二线核心城市及三、四线潜力城市的布局,实现收入58.4亿元(合并抵消前收入约为77亿元),同比增长36%。深耕住宅20余年,龙湖智慧服务已覆盖13大业态,于过去一年加快了城市空间的探索。截至2020年底,龙湖智慧服务实际管理面积达1.72亿平方米,业主满意度连续十二年超过90%。

对于是否有将物业分拆上市的计划,龙湖管理层态度也非常坚定。邵明晓坦言,对于智慧服务这条赛道,我们有充足的耐心,这么多年我们也领会一个点,叫“大财不进急口”,只要有耐心就会有机会,但前提是你要保持足够的能力和资源。龙湖没有将智慧服务分拆上市的计划。 

秉持“空间即服务”战略,地产开发、商业运营、租赁住房、智慧服务四大主航道业务之外,2021年,龙湖集团正式启动“房屋租售”“房屋装修”两大战略新航道。

值得关注的是,代表房屋租售与房屋装修的全新生活服务品牌——“塘鹅”,应势升级为主航道业务,围绕居住需求的衍生正在激发新的增长动能。其中,塘鹅租售的前身为龙湖智慧服务租售中心,自2008年起,龙湖租售体系建立已逾10年。截至2020年底,塘鹅租售已服务超过10万用户,客户满意度达96%。

对于新航道的发展目标,邵明晓表示,在这个方面,集团也刚刚起步,并未给其设增长速度,也没有特别设限。龙湖集团董事长吴亚军也坦言,目前龙湖运营效率在行业具备领先优势,此时有一个好的势能输出才有价值。

“这是我们能力有余量情况下做的输出,可以提高社会资产效率,解决社会的真实需求,提供更好的人性化的服务或者更丰富多彩的生活,这与龙湖‘善待你一生’的使命相吻合”,吴亚军坦言。

厚度:高能级城市布局更广 财务盘面更安全稳健 

截至2020年末,龙湖的净负债率仅有46.5%,净负债率达到近五年低点 ,现金短债比为4.24倍,剔除预收款后的资产负债率为67%,按照“三道红线”融资新规来看,龙湖三项数据全部达标,处于绿档。 

事实上,2016年至2020年,龙湖集团的净负债率一直保持在54%以下,现金短债比保持在3倍以上,剔除预收款后的资产负债率保持在70%以下,连续5年处在“三道红线”绿档水平。

值得关注的是,龙湖集团一系列指标均维持行业内的较优水准,财务盘面扎实稳健。2020年,龙湖集团在手现金778.3亿元。综合借贷总额1673.7亿元,平均借贷成本为年利率4.39%,平均贷款年限6.59年。

邵明晓也表示,龙湖内部对政策做了认真的研判,整体来看,政策对龙湖这样的企业存在利好意义,因为龙湖总体财务比较稳健,资金面也比较健康,一直没碰三道红线,今年财务指标也在进一步优化。政策对优质的房地产从业者来说,应该是利好,可能对高杠杆公司或中小公司会有一些压力。 

龙湖集团CFO赵轶也坦言,三道红线对行业影响比较深远,已经成为各个投资机构看待企业状态的一个比较重要的标准,现在龙湖在很多银行的授信不降反升,也是机构们基于三道红线下的评估。从杠杆驱动到人力驱动、运营驱动,三道红线对行业的分化、整合,包括行业能力有效率的提升,会长效地产生积极作用。

2020年,龙湖集团严格恪守投资逻辑与纪律,坚定布局一二线高能级城市,并适度下沉环都市圈卫星城。集团新增121幅地块,首入唐山、三亚、兰州等8城,新增土地储备建筑面积为2567万平方米,权益面积1847万平方米,平均权益收购成本每平方米5687元。

截至2020年底,集团总土储合计7400万平方米,权益面积5279万平方米,业务已遍布环渤海、西部、长三角、华南、华中5个城市群的63个城市,约90%的货量集中在高能级城市的价值区域,且成本合理,为盈利的持续增长奠定基础。

龙湖集团依靠稳健发展积累的厚度,过去十年,持续备受资本市场认可。尤其值得关注的是,今年3月15日,龙湖正式被纳入恒生指数成份股,良好的信用记录、审慎自律的财务表现、稳健的业务发展进一步获得资本认可。

龙湖并未沉浸在成绩的喜悦中,反而时刻保持高度的警觉与危机感。 

邵明晓表示,我们提出“空间即服务”,龙湖未来业务越来越宽,但要聚焦在能力圈之内。我们的危机感每时每刻都有,如果短期为了简单地追求财务指标而忽略了用户一定会受到惩罚。此外,龙湖一定不能走偏,我们不能滥占用金融资源,搞高息的融资,坚持要用有限的资源为社会做出贡献。

而在吴亚军看来,龙湖一直比较简单,即“丑媳妇能见公婆,漂亮媳妇也能见公婆”。“长期原则是龙湖的主要原则,短期目标要让位于长期目标,龙湖从来没有立短目标做事情”。

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长期原则是龙湖的主要原则。
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