年报快读|大悦城:以稳健运营为核 持续完善双轮双核新布局

来源:中国网地产 2021-03-27 16:04:42

3月26日晚间,大悦城(000031.SZ)发布了2020年业绩公告。根据公告内容可知,面对疫情带来的严重冲击,大悦城率先调整思路,凭借稳健运营实现了经营效率与管理思路的双提升。一方面,注重销售回款,降低融资成本,提升财务安全;另一方面,通过线上线下齐发力持续推动商业运营创新。

狠抓销售回款 经营活动现金流净额大幅提升

新冠肺炎疫情来袭,中国经济呈现出“V”型复苏特征,房地产市场亦然。继2020年第一季度回落之后,二季度开始反弹。

疫情之下,大悦城作为央企,积极履行央企责任,不断调整思路,实现稳健经营。公告显示,2020年,大悦城全年实现销售额(全口径)694亿元,销售面积(全口径)312万平方米;实现营业收入384.45亿元,同比增长13.76%。其中,公司住宅类项目实现结算面积(全口径)229万平米,结算收入(全口径)624 亿元。其中,黄岩瑞府项目、眉山天府智慧城项目、沈阳隆悦祥云项目、济南祥云项目等首开项目开盘当日去化率就达80%以上。

随着房地产行业的成交明显回暖,大悦城在紧抓市场窗口期推动销售的同时,也狠抓回款,保障经营活动现金流安全。与其他房企有所不同,大悦城持续推进以“计划、货值、利润、现金流(TVPC)”为核心的大运营标准和管理体系应用。截至2020年年底,项目拿地到开工的平均周期为7.4个月,拿地到开盘平均周期11.2个月,拿地到现金流回正平均周期29个月,分别较推行前缩短2.7个月、6.3个月、10个月,回报指标也显著提升。同时,大悦城从严从紧加大考核和问责激励力度,保障回款。

为了促销售、促回款,大悦城在2020年还发布了“Hygienic 更卫生”、“Hospitable 更舒适”、“Heart-Warming 更愉悦”的3H健康居住体系。一方面做加法,提高产品的健康配置;另一方面,在各项目全面铺开,获得了良好的市场反馈。

多措并举之下,大悦城在2020年的经营活动净现金流显著提升,达98.14亿元,同比增长149.29%;其权益销售回款648.73亿元,同比增长6.9%。

保障财务安全 夯实土地储备

除了通过经营活动强化现金管控,大悦城在融资端则降低成本,提升资金管理水平。凭借良好的市场信用,大悦城积极拓宽融资渠道,有效降低了公司整体的融资成本。例如,2020年3月,其控股子公司中粮置业投资有限公司发行15亿元公司债券;2020年8月,公司发行20亿元公司债;2020年11月,中粮置业投资有限公司发行15亿元中期票据。截至2020年年末,大悦城的长短期融资结构得到持续优化;平均融资成本降至5.10%,较年初下降0.13个百分点,处于行业较低水平;现金短债比为1.76,短期偿债能力较强;净负债率85.53%,扣除预收账款后的资产负债率为71.76%。

无疑,充足的现金流使大悦城能够优化战略布局,提升投资质量。期内,大悦城共获取项目18个,并成功斩获厦门大悦城综合体、南昌大悦城综合体地块。据悉,2020年全年大悦城新增土地面积205.65万平方米,新增土储计容建筑面积456.73万平方米,土地款总额209.12亿元,平均楼面价为4579元/平方米,平均溢价率为10.2%。

截至2020年年底,大悦城的土地储备可售货值达2460亿元。从布局来看,目前大悦城已进入了全国36个城市(含香港),土地储备主要分布于京津冀、长三角、长江中游、粤港澳大湾区、成渝等核心都市圈,为未来的业绩增长提供了保障。

轻重资产并举 线上线下齐发力

尽管商业地产在疫情防控步入常态化后逐步复苏,但由于疫情影响,2020年全年全国大于两万平方米的购物中心开业数量不足300座,同比下降近四成。即使在市场不利的环境下,鞍山大悦城和首个春风里项目北京大兴大悦春风里在 2020年均顺利开业。尤其是大兴大悦春风里开业当天即引爆大兴商圈,客流突破15万人次,出租率91%,开业率达90%。

截至期末,大悦城持有已开业的大悦城购物中心10个、春风里项目1个及祥云小镇项目(不含管理输出项目)1个,分别位于北京、上海、天津、沈阳、成都、杭州、烟台、西安等8个城市。此外,购物中心可出租面积共计90.77万平方米,全年平均出租率93.9%。

除了持有的项目外,依托品牌效应与运营能力,大悦城也通过管理输出(轻资产)模式运营天津和平大悦城、昆明大悦城以及鞍山大悦城等3个项目。与此同时, 大悦城在建拟建的大悦城有10个,位于北京、武汉、重庆、成都、济南、三亚、深圳、厦门、南昌等城市,其中南昌和厦门项目为2020年新增;在建拟建的大悦春风里项目2个,位于北京、苏州等城市;在建的祥云小镇项目2个,位于青岛、武汉等城市。另外,期内报新增在建轻资产项目2个,位于长沙和无锡等城市。

不容忽视的是,疫情的来临也给大悦城的商业运营带来了新的契机。为应对疫情对线下实体商业的冲击,大悦城迅速搭建了线上商城,在1个月内完成全国13个在营商业项目的部署上线,并结合小程序直播、社群导购等功能,有效帮助入驻商户实现库存去化与资金回笼。

在疫情逐步控制后,大悦城又及时把握商业复苏的时机,联动13个项目打造“大悦嗨新节”、“大悦疯抢节”等线下活动,提振线下销售,并在后期把握各节日时点,销售额在去年11月成功恢复至高位,同比提升 5.9%。基于此,2020年多家主力店品牌、行业知名品牌的首店或旗舰店进驻大悦城。可以预见,通过轻重资产并举以及线上线下齐发力,大悦城将在商业地产领域持续保持领先地位。

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