年报快读|世茂服务:规模化发展独立性强 增值服务获长足进步

来源:中国网地产 2021-03-18 09:56:43

3月15日,世茂服务(0873.HK)交出了上市后首份年度成绩单。2020年,世茂服务财务业绩亮眼,盈利指标实现快速增长。与此同时,公司巩固了规模基本盘,同样收获了有质量的高速增长——在管面积同比翻倍的同时,其来自第三方面积占比首次超过50%,解决了物管企业的独立性痛点。

另一方面,世茂服务亦改善了物企的增值服务痛点,无论是新孵化业务,还是原有业务,都实现了齐头并进式的跨越式发展,业绩与模式均可圈可点。

实际上,自世茂服务登陆香港资本市场以来,就已接连获得外界正向反馈。今年2月,世茂服务被纳入恒生综合指数,从去年物企分拆上市的大潮中脱颖而出,成为物管板块中的标杆。

2021年,正是世茂服务新三年战略规划的开局之年。世茂集团董事会主席、世茂服务董事会主席许世坛在业绩会上表示,过去三年,世茂服务实现收入和规模的5倍增长,未来三年将力争实现再5倍增长,成为行业引领者。

盈利增长快速 增值服务大升级

2020年,世茂服务延续了此前的高速增长趋势,实现营业收入50.3亿元,同比增长101.9%;净利润7.24亿元,同比增长88.4%;归母净利润6.93亿元人民币,同比增长80.2%,已超额达成此前的业绩指引。

受益于盈利的快速增长,世茂服务期末在手现金也水涨船高,同比提升586.2%至58.3亿元,对于物企而言,拥有难得的高流动性。同时,为秉持共赢共享理念,世茂服务决定以31%的派息率回馈投资者,每股派息11港仙,共计派息2.6亿港元。

世茂服务的营收构成中,物业管理服务实现营收27.1亿元,同比增长126.1%;社区增值服务实现收入16亿元人民币,同比增长146.8%,非业主增值服务实现收入7.13亿元人民币,同比增长11.2%。物管与增值服务营收分占总营收的54%与46%,公司的营收结构较为平衡。

值得一提的是,世茂服务在增值服务方面收获了长足进步,一方面拓展自身的业务层面,一方面又搭建起支柱型业务,为增值服务“脱水”,避免同质化与空洞化。

2020年,世茂服务新增校园增值服务内容,其新零售服务以及美居服务等较新业务也获得了快速发展——通过收购浙大新宇,正式进军高校服务领域,新增学校增值服务,拓展餐饮服务、住宿服务和商贸服务等新业务圈层;同时随着“世集”新生活品牌的发布,世茂服务加快布局新零售业务,形成线上流量入口“茂家”、线下综合文化生活体验中心联动的模式;此外公司与红星美凯龙合作,设立“世茂美凯龙平台”,结合双方资源优势,营收近乎翻倍。

上述业务的快速发展,为世茂服务带来了4.8亿元的收入,占其增值服务收入近三成,同时极大丰富了公司的增值服务内容与抗风险能力。

而在传统增值服务方面,世茂服务收获了两大支柱型业务——智慧社区解决方案与车位资产运营服务,二者合共收入逾9亿元。

其中,智慧社区解决方案收入增幅高达775.6%,依托物联科技公司扩大收入来源,提升利润水平;车位资产运营服务模式进行全面升级,形成车位销售、车位管理、车位租赁、车位改造、车辆养护等链条式服务,为业主提供有关车位的全方位服务。

从行业角度而言,物企的增值服务尽管普遍拥有较高的毛利率,但一方面,一些物企的增值业务多依附于地产开发,例如售卖车位,同质化较为严重,独立性亦不够强;另一方面,世茂服务总裁叶明杰指出,一些物企的增值服务展开面虽广,却没有支撑性业务,部分服务依赖线上或外包,服务品质也有所不足。

通过注重线下体验,改善原有业务模式,世茂服务目前在增值服务领域获得了支柱型业务,同时在外部圈层积极拓展,形成了更加合理的业务与收入结构,将成为公司中长期可持续增长的新引擎。

规模化发展独立性强 城市服务成未来引擎

盈利增长离不开规模的支持,在物企跑马圈地的今天,在管面积即是企业生存发展的基本盘。

规模化发展是世茂服务重要的发展战略。2020年,公司在管面积与合约面积双双实现高速增长。2020年,公司外拓面积达2350万平方米,相较2019年增长13倍,第三方中标率由2019年的46%提升至2020年的53.4%,实现管理面积和市场拓展能力的双增长。

截至2020年期末,世茂服务在管面积约1.46亿平方米,同比增长114.4%;合约面积2.01亿平方米,同比增长99.4%。

其中,公司在管项目已达535个,覆盖全国28个省、直辖市和自治区,涉及城市104个。值得一提的是,世茂服务于期内解决了行业独立性痛点,首次实现第三方面积占比的反超。

截至期末,世茂服务来自世茂集团项目的在管面积约5150万平方米,来自独立第三方项目的在管面积约9460万平方米,分别占总在管面积的35.2%与64.8%,而这一比例在2019年末时为68.8%与31.2%。

同时,世茂集团持续有品质高速增长亦为世茂服务提供了充足的项目储备。来自世茂集团的项目,一二线城市占比高达86.2%。与集团业务布局版图协同,世茂服务项目主要分布于长三角、海峡、中西部、华北等经济最发达,增长最迅速的区域。

这不仅符合世茂服务的中高端定位,也为公司锁定了优质用户及资产,带来了更为广阔的增值服务空间。

截至2020年年底,世茂服务覆盖城市137个,同比增长51%;77%的项目分布位于一线及二线城市,其中27%的项目位于福州、西安、杭州、武汉、天津五大中心城市。

在规模扩张的同时,亦为世茂服务带来了丰富的管理业态,特别是在头部物企纷纷涉足的城市服务领域。2020年期末,世茂服务以学校、医院、公建等为代表的非住宅在管面积达5920万平方米,占比达40.5%,较2019年大幅提升36.3个百分点。

据规划,未来三年世茂服务将建立起涵盖基础物业服务,增值服务和智慧城市服务的“1+1+X”业务体系,特别将以助力城市高质量发展最佳伙伴的角色,培育未来增长战略引擎。

叶明杰表示,城市服务有较高门槛,只有极少数物企才有能力涉及。世茂服务对于城市服务有三重定位,分别是城市市政服务管家、城市资产经营助手、城市发展合作伙伴,结合公司精细化、专业化、科技等优势,可以在不同区域进行多点复制,实现从0到1,再从1到100的过程。

目前,世茂服务已与多个城市签署战略战略框架协议,分别位于宿迁市宿城区、福州市永泰县,以及吉林省桦甸市。

合作12家物企 寻求“1+1>2”效应

实际上,世茂服务的规模化道路并不孤单。许世坛表示,公司有众多合作伙伴,截至2020年底已与12家物业公司达成合作。

以“价值投资”理念指引,世茂服务优选区域龙头公司如海亮物业,关注细分领域领先企业如浙大新宇,有效支撑规模成长,专注项目密度和业务浓度。在为增值服务厚植土壤,培育细分领域冠军企业的同时,也是卡位关键赛道,提前布局新增长引擎,完善城市服务生态版图的中长期投资策略。

同时,世茂服务始终寻求“1+1>2”的强强合作,其建立了从投前研判到投后“一体化”整合管理赋能提升的完整体系,是行业内唯一实行“投后前置”,提前进行业务尽调,提前编制一体化整合方案的公司。

总体而言,与世茂服务运营管理体系融合度越高,合作伙伴的业绩提升越明显。截至目前,12家公司收缴率整体提升12.1个百分点,社区增值服务收入实现了2.5倍的优质增长。

其中,2019年纳入一体化管理运营的海亮物业和三远物业,净利率平均提升4.2个百分点,提升后平均达到了16.9%。2020年的广州粤泰、信谊物业、冠城物业、浙大新宇净利率平均提升2.6个百分点,净利润提升后平均达到了8.3%。

对于未来,公司管理层表示,世茂服务将继续围绕“用户”和“资产”,致力于成为提供高品质服务的城市生活服务商,到2023年成为行业引领者。许世坛亦对世茂服务充满信心,提出将在未来投入更多世茂集团的政府、合作伙伴、产业等优质资源,大力推动和支持世茂服务未来3年发展。

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