胡润说：去年是非常不平衡的一年，全球受疫情的压力很大。真的没想到，做百富榜22年来，去年却是富豪增长速度最快、增长数值最大的一年。

由疫情引发的货币大放水，最终还是流入富人手中，推动全球资产的上浮，贫富差距进一步拉大。

在南京，无论是高达8万/㎡的城中豪宅，还是河西沿江的超6万/㎡的大平层，均被富人们“围堵”，甚至少见的写字楼也能被“一扫”6层……在这一刻，富人面对实业的艰难与不确定，核心不动产成当下保守的最好策略，以博取资产更高的收益。

更是业内人士表示，炒卖住宅，其实往往只做了个“过路财神”。在大城市中心自持大宗商业地产，才是全球通行的“富人游戏”，也是更坚如磐石的家族资产。

NO. 1｜壹

据CAIC2021年最新数据统计，大宗投资者最青睐的物业类型依然为写字楼，投资逻辑也未发生改变，一线城市核心地段的优质类商办资产更受关注; 优越的地理位置，在各业态中较强的抗风险性及长期的投资价值均为写字楼受资本长期追捧的重要因素。

图：2020一线城市办公大宗交易成交金额（单位：亿元）数据来源：CAIC

另外，从一线城市与强二线城市的交易情况来看，以亿为单位成交的写字楼不在少数，长三角成交量更是位居首位。

图源克尔瑞数据

由此，世邦魏理仕建议资产配置者关注新机遇：具备显著提升空间的写字楼和零售物业。

但是，如今的房地产投资，绝不能从一城、一地、一个行业的割裂视角来买，这也是很多人觉得商办产品是“烫手山芋”的很大原因。业内广泛认为，资产配置者可以从城市、区位、物业用途、地产金融等方面来置业商办产品。

就南京而言，新一线城市已经是“老生常谈”。经济的迅猛发展，2020年南京冲入全国城市十强，也展现出了作为长三角一座省会城市、中心城市、特大城市的强大韧性和旺盛活力。

图源：南京日报

2021年1月12日，南京市第十六届人民代表大会第四次会议中提出：未来5年南京将晋升为常住人口破千万、经济总量破2万亿元的超大城市。与此同时，南京都市圈获批带来大批优秀人才，落户政策的放开，鼓励来南京就业筑巢。随着“四新”行动的进一步推进，南京产业结构将会逐渐多元化，办公楼需求结构也会呈现更多来自新兴产业的需求。

那么，对于南京商办市场，有哪些潜力区域能实现资产的保值呢？

NO. 2｜贰

纵览南京的发展轨迹，不难发现，继新街口成熟、河西新城崛起后，有着“千亿投资规划”的南部新城跃然纸上。

南部新城从出生起便自带“高光”，这约19.8平方公里的板块，是主城区内为数不多可供大规模开发“黄金宝地”，其拥有着不可复制的地段和完善的配套资源，也让其成为了与新街口、河西新城并列的南京市第三大城市中心。

南部新城规划图

“南来北往、承东启西”的国家区域枢纽、南京都市新中心；商业、商务、文 化、旅游、会展、娱乐等功能综合一体的华东现代服务业中心之一，以软件与信息服务业核心的国家级创新基地。

南部新城将不止具有河西CBD与新街口等城市中心的魅力，位处其腹地的南京南站作为华东地区最大的交通枢纽，连接八条高等级铁路的国家铁道枢纽站，是亚洲第一大火车站和亚洲第一大高铁站，实现了对话世界，连接全国重要城市的第二商务金融中心。

与此同时，由南京南站牵引出的目前南京最大地铁换乘体系，目前已通车有1号线、3号线、s1号线、s3号线，连接机场，通达主城，多条轨道立体交通路网助力区域腾飞。此外，周边还规划开建的5号线、6号线、10号线二期、13号线、16号线号线，共9条地铁线。

南京南站实景图，开发商供图

放眼世界，有着同样发展轨迹的城市，国外有纽约、伦敦、东京、曼哈顿等国际性大都市，国内代表性城市有北京、上海、香港等。从纽约新世贸中心到东京六本木，再到新加坡市民文化中心等等，无一不是寸土寸金的繁华之地。
其中，知名的香港西九龙站更是云集了擎天半岛、天玺、君临天下、凯旋门等多个超级豪宅小区，以及香港第一高楼环球贸易广场、8万多平方米的圆方购物中心、丽思卡尔顿酒店和W酒店......总开发体量超百万方，吸引恒隆集团、新鸿基、九龙仓等一批地产巨头入局开发。

目前，南站周边在建商业综合体项目共有6个，南京城际空间站（原绿地之窗）、证大喜玛拉雅等项目部分已经交付使用，后期成为南京南部地区以时尚消费为主的综合商贸区。

历时600年“重生”的南部新城，正以其全新的姿态，吸引着世人的目光，其依托高铁枢纽和智慧城市两大重要支撑，其所在的土地价值亦实现质的飞跃。

NO. 3｜叁

或许公司市值会下跌，但核心地段的办公楼始终是硬通货。

在南京朝着新一线城市发展提速的背景下，绿地集团着眼于富有无限未来的南站片区，据此发展腹地，打造百万方高铁生活大城——南京城际空间站，总面积100万方，总投资200亿，配备有包括5A甲写、配套酒店、loft办公、soho和商业商铺于一体的大型综合体，建成后将成为南京数一数二的大型高铁站配套工程。

绿地南京城际空间站·擎峰效果图

●枢纽总部楼王，高定商务名片

绿地南京城际空间站·擎峰为枢纽新高总部楼王，位于南站北广场，规划打造131米南部新城门户地标，建成后将成为具有高度象征性和辐射力的崭新城市地标。

项目分为两个片区，地铁1号线从地块中间穿过，控制线范围41M范围内做城市绿化轴，规划打造1万方景观连廊链接南京南站，是南站片区难得的花园总部办公体。

绿地南京城际空间站·擎峰项目效果图

项目外立面打造采用全玻璃幕墙，未来，站在这里指点江山的豪迈感油然而生，藉由眼前的风景，也让人能获得片刻的休憩与放松。

双层挑高大堂高敞大气，VRV中央空调，灵活独立，四季室内温度精准调节。

项目还配置了国际一流电梯品牌，设置高、低两个独立的候梯门厅，并通过高中低区分流人群，快速派梯。值得一提的是，办公楼还专设总裁专属电梯，立于顶层的企业总裁，总是需要与之匹配的高效商务配置。

同时，项目还提供绿地企业家俱乐部圈层活动、私董会下午茶、创投基金整合共享等，帮助聚拢优质资源，进一步强化了写字楼的高级属性。

绿地南京城际空间站·擎峰示意图

●得天独厚的区位，优质资源汇聚

项目所属区位连通高铁、拥有数余条地铁支撑，足以让其周边物业人气、财富倍增。每年7000万的高铁客流，且逐年增长；S1号线连同机场，每年更是承载1169万空客中转，而且航线也在逐年激增，在此汇集了庞大人气，蕴含巨大财气。

绿地南京城际空间站·擎峰项目区位图

与此同时，项目周边更是九大龙头产业集聚，汇集华为、中兴、IBM等大型企业约15万高智企业职工，1000+家企业，由此引发的必然结果是：大量年轻精英，也将源源不断涌入这里。目前，区域内汇聚40万+常驻人口，长期更是规划了100万人口。南京城际空间站得天独厚的区位，让诸多优质资源在此汇聚。

既有内生的海量办公需求，也承接全省乃至国内外涌入的“身份式消费”。

●整层销售，致敬城市峰层

最后，决定一座写字楼能否成为“殿堂级”，不仅是地段、硬件，还有其销售与运营模式。

绿地南京城际空间站·擎峰为枢纽总部楼王产品，纯办公写字楼规划为整层销售，单层面积约2400㎡，层高约4.2米，一层一户，共26户，对标世界级超甲办公，为城市峰层提供世界级商务体验。

相对于分割散售的办公产品，整售的写字楼可筛选出更有实力的优质客户，未来大楼的公告界面更整洁统一。同样，大型优质企业的入驻，也将提升写字楼美誉度，以及租金的溢价能力，从而形成双向良性循环。

绿地南京城际空间站项目效果图

伴随着限购、限售调控持续，加上房地产恢复持续超预期，办公等商办产品长期投资价值开始凸显。南京城际空间站占位南部新城交通枢纽核心，优质资源汇聚；地铁环伺，拢聚全城菁英；“头部”房企加持，回报率高，品质和前景并存，可说是高净值人群消费的“第三空间”，是抗通胀的优质选择。

目前，绿地南京城际空间站·擎峰在售A01-1办公，面积约63000㎡，层高4.15m，单套面积约2400㎡。