济南新增一处20万方教育综合体 总价23万起买套凤凰路地铁房!

来源:中国网地产 2021-03-13 21:31:50

中国网地产3月13日讯  继万虹广场、大悦城、天街落地之后,近期济南东站片区又新增一处建面约20万方的大型城市综合体。相对常规的综合体,它是定位于教育主题的城市综合体,涵盖了高端酒店、总部办公、SOHO办公、服务式公寓、集中商业等多种业态,将引进K12教育链各类品牌特色培训机构和平台,成为辐射东部、满足各种教育需求的新去处,23万起就可以搞定一套凤凰路地铁口的公寓。

济南新增一处20万方教育综合体 总价23万起买套凤凰路地铁房!-中国网地产

(天鸿万象中心20万平米综合体项目效果图  裴现梅  供图)

该城市综合体前期以服务式公寓、SOHO办公开始销售,在全市一片红海之中,这里却是一片蓝海,整栋售罄,加推一栋再去化7成,还有一栋在谈整售,一面世就成为2021年济南商办神盘。每一种现象都有它的内在逻辑,销售的本质还是对预期充满信心。武功再好,也怕菜刀,区域再好,也怕竞争。西客站、CBD已经成了商务办公的红海区域,前期大量的商业用地公寓已经交付或者准备交付,这些区域有机会,但机会已经很少,需求比较大,供应更大,这就是不匹配的逻辑,投资公寓和SOHO选什么区域,选就选没有竞争的区域,供应极度稀缺的区域。

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(天鸿万象中心20万平米综合体项目效果图  裴现梅  供图)

现在是炙手可热,东站区域前期开发的主要是住宅,商业用地本身就很少,坐落在东站核芯的天鸿万象中心,总价23万起的办公SOHO和公寓,在东站甚至是一份的存在,独享千亿东站这个大金主,周边商业楼盘很少,而且全是建面约50-60平大面积户型,大面积户型和LOFT不适合做酒店,小户型公寓和办公成了酒店香饽饽,未来也不会再有。

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(《济南市建筑设计导则(试行)》新规正式试行 图 济南自然资源和规划局官网)

2021年1月1日,《济南市建筑设计导则(试行)》新规正式试行,导则中明确规定:“商业、商务办公类建筑塔楼最小分割单元的套内面积不应小于150㎡,酒店平面应采用通廊式布局,不得按单元式住宅设计”。新规一出意味后期商办产品再也做不了小面积的了,以后全部将是150平起步的总部办公楼,整个东站区域,这种宜居住、宜办公、做酒店、宜投资多种用途集于一身的产品,只剩下万象中心这不到一千套的小户型SOHO和公寓,后期将全部都是大量的150平米以上的总部办公,再加上东站一年上千万的差旅客流,面对上千万的办公租住需求和差旅酒店需求,万象中心的小面积产品将会严重的供不应求和炙手可热。山东省交通枢纽东站投资上千亿;凤凰路黄河大桥投资30多亿;黄台联络线投资30多亿;6号线、9号线、R3线,三条地铁投资几百亿;省企总部城投资200亿;济钢改造几百亿……政府真金白银的投入就是要打造出名副其实的千亿东站核芯区,将成为东强北起双重战略重要的承载地。作为齐鲁新枢纽,东站集高铁(济青、石济)、城铁(济莱、济滨)、高速(济青、济乐)、地铁(R3线、6号线、9号线)、机场、高架、黄河大桥七维交通于一体,串联了奥体、CBD、高新区、新旧动能转换先行区,进而对接京津冀、长三角、中原城市,据统计,东站2020年发送旅客达到1433万人次,2040年可达2240万。线路覆盖范围之广,客流之大,是其它地方难以企及的。

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(济南王舍人片区控规图  图 济南市自然资源和规划局官网)

这些都是看得到的数据,另外小编也去附近的酒店转了下,从地图上可以很明显地看出,东站片区内仅有2家酒店,即格林豪泰、全季酒店,正常工作日,我登录几个酒店常用app,竟然没房了,每天90%以上的入住率,成为济南酒店最供不应求的区域,为什么酒店少,因为大部分都是住宅小区,早期几个项目面积大档次低,也无法满足高端酒店需求。天鸿万象中心,建面约20万方大型综合体,正好占据了天时地利的优势,成为酒店抢住东站的不二之选。双地铁口换乘,下楼就是地铁,6号线9号线(即将开建)双线穿越项目,地铁一站地紧邻天街,地铁五站地CBD,楼下双地铁让万象中心和CBD、东站无缝衔接,周边龙湖天街、万虹广场、万象城地铁直达,也就20分钟时间,配套极其方便。买住宅,买商铺,还是买公寓?这是一个选择问题,也是需求问题。住宅目前限购加上价格基本不涨,租金回报率低,几百万的住宅只有两千的租金,这是住宅的客观问题,所以自住还行,投资已经不合适了。商铺总价高,动辄几百万,性价比高的还可以,比如万象东方在售的12999元/平起的商铺很合适,其他单价两三万的早已透支了租金空间。剩下的就是公寓和SOHO,有点闲钱,每个月两三千的稳定租金,反而成为保值增值的最佳选择。

买公寓不同于买住宅,看单价,更要看总价,更要关注交房时间,考虑资金成本,考虑运营品质。理财产品收益率随着全球放水的蔓延,越来越低是大势所趋,保本的低风险收益率未来下降到3%甚至1%都有可能。在大妈都在谈论基金的时代,理财更成为每个年轻人的痛,在动荡的资本市场被割韭菜的滋味确实难受。公寓和SOHO的投资逻辑倒是简单很多了,买公寓最多人考虑的也就是投资回报率,说白了就是算明白账:①看看我投多少钱?②能赚多少钱?

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