新市民住房困难有待破题 如何让集租房加速走向市场?

来源:新京报 2021-03-12 13:42:52

今年全国两会政府工作报告涉房内容的表述中,“帮助新市民、青年人等缓解住房困难”成为新的提法,并成为代表委员、舆论关注的热点话题。那么,在租赁市场中,作为政策性租赁住房的集体土地租赁住房(简称“集租房”),该如何更好地发挥作用?

近日,在新京报主办的“爆雷与监管 长租房如何健康发展”线上论坛上,全国政协委员、房天下董事长莫天全指出,加大集体土地入市,是具体增加租房供应的重要方面,相信集租房市场会有较好的发展机会;北京大学房地产法研究中心主任楼建波建议,政府搭建平台,将市场上有经验、口碑较好的租赁企业吸收进来,由他们来运营;此外,北京房地产中介行业协会秘书长赵庆祥认为,发展集租房,需要同时考虑职住平衡和低租金两大方面。

集租房建设标准等仍有待细化明确

租赁住房是我国建设住房保障体系的重要组成部分。其中,集体土地的入市,不仅可以有效补充租赁供给,也是保障居民居住需求,激发城市活力的重要举措。实际上,自2017年8月国土部、住建部联合印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》以来,各地试点举措渐进落地,在破除集体土地入市阻碍、完善制度建设、畅通多方参与渠道等方面进行相关探索。

那么,3年以来,试点工作取得了哪些积极进展?还有哪些工作需要加以改善?如何更好地发挥集体租赁住房的作用?

对此,楼建波指出,目前很多城市在进行集体土地建设租赁住房的试点,北京市已经有项目建成并投入运营,但总体来说,北京市集租房项目立项的比较多,正式开工建设的却要少一些,投入运营的更少。在发展过程中,建议政府部门和市场主体还可以进一步细化做好相关工作。

具体而言,楼建波指出,目前很多集租房面临的问题在于,配套要求不够明确。“比如,建成后要实现拎包入住,那建设标准、消防标准是什么?参照商品房标准,还是公租房标准?北京的做法是按照公租房的标准来建设的,室内规划相对容易,但周边公交、配套又该如何制定?毕竟周边是集体土地,不像商品房用地,供地之前全部规划完毕,因此,具体该如何建设?目前,北京市在逐渐完善这些政策,相信随着政策的完善,项目能得以更快建设、并形成有效供应。”

楼建波还指出了一大问题:建设集租房,并没有给到公租房待遇,而是运用了市场化手段,然而,按目前北京的供地情况而言,有一部分集租房建成后将与保障性住房对接,“对接时,如何照顾集体经济组织的利益?相应的对接机制如何建立?对接后,能否享受公租房政策?这些问题都需要研究。”

除此之外,楼建波还表示,集租房在开发建设时运用了市场化的手段,建议在租赁运营层面也往前迈一步,即政府搭建平台,将北京市场上有经验、口碑较好的租赁企业吸收进来,让这些企业与运营主体洽谈合作,建成后由这些企业来运营。

“目前建设集租房的大部分是国企,他们建设商品房经验多,但租赁住房内部,到底应该如何装修?配什么家具更符合租客需求?这方面可能租赁企业更了解。”楼建波称。

值得一提的是,很多立项的集租房项目,地段较偏僻,交通不便利,“如果由租赁企业来接手运营,相信这类企业也会愿意跟相关部门洽谈,比如做好接驳公交、地铁,解决交通劣势等方面的工作。由于地理位置决定了较低的租金,一旦解决了交通问题,反而会成为这类项目的优势。”楼建波表示。

发展集租房,需兼顾职住平衡和低租金

“从定义上而言,集租房或政策性租赁住房,介于市场体系和保障体系之间。前端侧重于保障体系,后端运营管理则偏向于市场。因此,很难完全通过市场化或保障化的模式来定义集租房。”赵庆祥称。

不仅如此,在赵庆祥看来,要发展集租房,还需要解决一些机制和体制问题,“比如,既要保障低租金属性,同时也要兼顾集体组织、集体村民利益诉求,实现盈利。”

赵庆祥进一步表示,在运营过程中,可能会存在一些新命题需进一步研究,诸如要不要把现代企业制度与社会治理,尤其是基层农村集体土地的社会治理结合起来?“比如若干年后租金上涨了,而之前跟集体组织约定的租金比较低,如何保障集体组织利益?村民的保障问题是否也要跟集租房挂钩?”

除此之外,赵庆祥认为,集租房如何同时兼顾职住平衡和低租金两大方面,亦是一大新命题,“北京市及全国一些大城市,集租房立项的很多,也建了不少,但位置比较偏,建完后谁去住?此外,考虑好低租金的同时,也要算得过账来。”

政策性租赁住房中,有改建的,也有利用闲置土地新建的,但从土地层面上而言,集体土地的存量和能用于租赁住房的量更多。因此,在赵庆祥看来,随着集租房越建越多,在实践中摸索推进,相信集租房会变成政策性租赁住房的一个主要供给方式,也看好集体土地上建设的租赁住房对整个住房租赁的作用和意义。

值得一提的是,在推进“租售并举”的政策指引下,土地供应开始向租赁市场倾斜,很多企业亦看准了其中蕴藏的市场机会。

莫天全指出,土地供应方面,加大集体土地入市,是非常具体的增加租房供应的重要方面。对投资商来说,如果能放长眼光,不去追求超高额利润,相信集租房市场会有较好的发展机会,毕竟需求摆在那儿。而对于建造商而言,尽量把成本降下来,把品质提上来,节省中间环节,不仅可以有利润空间,租房者也可以获利。

“不论是租房市场,还是买卖市场,相信未来5-10年,都会有一个非常不错的发展,但不能拿现在的市场跟之前不成熟、不规范的市场比,与其他行业相比来看,房地产市场仍是较好的市场之一。”莫天全称。

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