在日前召开的惠州两会上，《2021年惠州市政府工作报告》对城市营商环境和品质城市建设均作出要求，提出要持续推进“放管服”改革，便民利企，提升规划建设，精建精美提高城市品质。

去年下半年，惠州市自然资源局组织编制的《惠州市建筑类规划审批管理文件汇编（试行）》（下称《规划审批文件》）系列文件率先在惠城区试行，创新赋予合理误差和精细规划管控，主城区建设项目加快提速，城市风貌正在迎来优化改善。

据惠城区自然资源局统计数据，《规划审批文件》实施截至今年初，惠城区已有33个新项目完成工规证办理，15个新项目正处在审批流程，耗时最短的先进能源科学与技术广东省实验室申报的科研楼项目审批时限仅4天时间，项目建设进度空前提速。

与此同时，在惠城区试点先行进程中，部分问题也正在得到完善，为该项制度以点带面在全市范围内的扩散提供了条件。例如针对企业反映的规划配建设施标准有待完善，测绘流程待细化等问题都在逐步得到化解。

“规划审批改革各项措施正在有效推动着规划审批的优化，推动着城市规划指引的完善，通过不断实践完善也为全市范围内的推行创造了条件。”市自然资源局相关负责人介绍，该局将持续跟踪研究，完善“打补丁”，深化规划审批流程和指引，加快推动投资项目落地实施，助力城市品质提升。

建筑规划审批提速从申请到拿证两周搞定

近日，惠城马安的某住宅项目方案通过评审会，企业顺利拿到工程规划许可证。“以前项目办理规划报批都得经历几个来来回回，‘拉锯’几个月，但这次新项目两个星期就给办下来了。”项目负责报建的工作人员马先生受访时直言很惊喜，“项目早一天动工就能多节省点成本，对企业是个大利好。”

近年来，伴随建设国内一流城市进程，惠州“企业直通车”助企、“放管服”改革深化，城市营商环境长足发展，城市投资项目加速落地建设步伐。

“对于产业项目而言，拿地即动工建设成为常态。”惠州市自然资源局相关负责人介绍。据《惠州市人民政府办公室关于印发工业用地带项目出让及规划报建审批改革试点方案的通知》，该局创新工业用地出让及规划报建审批流程，探索形成标准地“带方案”出让和工业用地“带项目出让”等审批机制。

可以看到，仅在惠城区范围内便有银山科技LED光学膜片工业设计项目、信立康供应链管理有限公司建设项目等多宗项目实现了土地摘牌即动工，助力产业项目加快落地建设和投产。

不只是实体产业项目建设审批走出了新路子，对于既有的房地产开发、建设工程等普通的投资项目，惠州市规划审批主管部门也逐步探索出了新路径，全面梳理全市规划审批业务标准，编制《惠州市建筑类规划审批管理文件汇编》系列文件，并于去年下半年开始率先在惠城区试行，在建设工程项目审批环节创新实施材料容缺机制和合理误差机制。

“通过规划审批系列文件的实施，建设工程规划审批流程相当于实现了再造，全面厘清了在项目审批过程中‘怎么审’‘管什么’‘控什么’，标准流程明明白白，全都一目了然。”惠城区自然资源局副局长黄开阳介绍，文件最大的亮点在于规划许可承诺制，赋予房屋建筑长宽高三维约1.5米的规划许可误差，同时将人防设计、人防许可与规划许可、规划方案审查合并，承诺即发证。

“商住项目不同于工厂等，从项目平面图到立体，再到建筑形态、用材用料深化，以及内部格局的调整等，基于优化居住体验和小区环境的角度都是不断微调和完善过程，难免会出现小调整。”近日刚为项目取得工程规划许可证的马先生直言，以前每次有一点点调整就要审批、公示、上会，时间一下就拖得很久，现在赋予合理误差，真的解决了企业的一个大难题。

配建设施标准有待细化审批改革时限被动拉长

“理清政府和市场主体间的关系，明确各方职责，按流程按规定进行对照审批就好，最大限度地减少自由裁量权。”惠州市自然资源局相关负责人直言，《规划审批文件》的实施精简了流程，杜绝了业务办理中出现“商议”空间，既缩减了审批时长，同时也能更好地保护干部。

笔者注意到，《规划审批文件》自市自然资源局于2020年6月22日发布便广受社会各界关注。而随着7月1日，按照“试点先行、以点带面”的原则，在惠城区范围的正式实施，《规划审批文件》也为惠城区建设工程规划审批业务带来了大提速。

据惠城区自然资源局统计数据显示，截至今年初，惠城区已有33个新项目按工改审批制度核发《建设工程规划许可证》（与总平面图和单体建筑设计审查合并办理），另有约15个新项目正在按新审批制度进行办理。

“惠城在去年下半年挂牌出让的多宗地块都是按照新流程实施的，半个月左右是比较正常的，但若是企业提前将各项资料都准备齐全，最短一周内也能搞定。”黄开阳介绍，在已审批的项目中，先进能源科学与技术广东省实验室申报的科研楼项目的工程建设许可（含方案审查）审批还刷新了新纪录，不含批前公示时间从申请到批复仅耗时4个工作日，大大提升了工程项目的审批效率。

“经过大半年的试行，从即时的业务办理可以发现，《规划审批文件》带来的便利和规划审批流程的优化是显而易见的，接下来将总结经验教训继续完善文件，向全市范围进行推广。”市自然资源局规划管理科负责人邵艺超介绍，综合实施情况，该局将进一步完善办法和流程，完善该行业规范的法制化流程，做好复制推广的准备。

邵艺超同时也表示，规划审批改革制度当前仍处在试行和优化调整阶段。他介绍，今年以来，该局联合惠城区自然资源局、市国土空间规划协会已开展了多轮企业走访问询，吸收企业的建议和意见进一步予以优化完善。

“从项目规划审批的流程上已经是远远出乎企业意料，但从规范内容和规划约定的配建等内容上还希望能够进一步细化，更有指向性。”在走访问询过程中，位于金山湖片区的某开发企业负责人称，由于当前的住宅小区都有配建学校、居委会、公园等配套设施要求，除了规划约定的面积规模和班级数量，企业希望配建设施标准能更加明确和细化。

该负责人以配建学校或居委会为例，因为土地规划条件告知书仅明确用地面积和办学规模班级数量等，但对于教室装修程度、等级、是否配装空调、风扇、桌椅规格，以及信息化平台选择等均未明确，企业和教育主管部门很容易出现不同的理解。居委会也同样类似，装修标准如何双方理解也存在着差异。

“建设项目若存在配建要求，规划报建审批要求关联的业主单位出具意见，因为建设标准意见不同，很容易带来企业规划审批业务周期的拉长。”惠州某资深地产评论人士称。

规划管控设计逐步精细精建精美提高城市品质

笔者查阅《规划审批文件》发现，在《惠州市建筑工程规划管理技术办法（试行）》作出的技术导则中，针对公共建筑配套要求与周边环境协调，学校、幼儿园教学用房窗户外墙与铁路、快速路间距分别不应小于300米、80米。住宅项目分期建设的宜先期规划建设配套设施。

然而，《规划审批文件》对于学校等配套设施的结构、材质、装修标准，以及桌椅配置等却并无细化要求。

“标准应该予以规范，类似于现在企业销售带装修商品房一样，相应的标准进一步细化将更有指向性。”惠州楼市专家、天策行策划机构创始人李建锋介绍，在目前的规划配建要求下，配建的企业肯定是希望在尽可能减少成本情况下满足要求，而业主方同样也希望省钱，配建的学校等设施越完善越好。

李建锋介绍，没有细化明确的标准，企业和业主方一旦预期不一致，就很容易出现分歧带来规划审批的被动延时。

如何优化发展？邵艺超直言该局正在研究和深化落实这一问题。他介绍，在实际的规划审批业务办理过程中也发现了这一问题，不同企业配建建筑交付的标准不一样，这也使监管环节标准难以统一。

“在不断强化用地出让规划，完善设施配建的同时，我局当前针对配建物业的类型（学校、卫生室、居委会、公园等）正在研究编制相关规范细化配建要求，让企业配建目标更加明确，有效助力片区城市功能加快落实。”邵艺超称，这既是规划指引不断完善精细的过程，也是城市不断精耕细作的过程。

聚焦近期召开的惠州市两会，《2021年惠州市政府工作报告》就指出要大力建设生态宜居之城，提升规划建设水平，精建精美提高城市品质，实现城市让生活更美好。

城市要怎么建，规划统筹是基础。值得注意的是，系列文件办法在创新再塑惠州建设工程规划审批流程的同时，不断精细化的规划管理设计标准要求和引导也有效带来项目建设形态和城市形象风貌的提升。

笔者注意到，根据《规划审批文件》的要求，惠州城市建设在企业投资推动下沿江、沿海高楼林立的弊病将得到彻底根治。文件要求滨水区域建筑应以低、多层建筑为主，高度不应超过24米，宜设置商业及公共服务设施。

同时要求项目建设强化城市设计，针对城市天际线、通风廊道和视野通廊均作出明确限定。要求容积率不小于2.0的非临水居住用地建筑不得低于6层（含6层），同地块规划相邻建筑高差不得大于27米，严格遵循高低错落、丰富变化原则，毗邻水面、公园和历史建筑（街区）的建筑按临近方向逐渐降低高度。同时对于房屋的建筑高度和面宽作出指导要求，确保城市景观廊道的通透，造富有层次感的城市天际线。

“城市每一块土地建设最终都是城市的一部分，因此地块项目的建设形态、功能、景观、配套设施和人口流动等都需统筹考虑，尽可能地精细规划管控，共同构建城市特质、焕发城市活力。”市自然资源局相关负责人介绍，在一定的城市发展周期里，城市建设很大程度都具有着不可逆性，优化审批加快项目落地实施非常重要，精细规划管控助力城市品质优化无疑同样关键。

■相关

今年惠城计划出让

16宗经营性地块

总出让用地面积75.8264万平方米

2021年开年，上一年屡攀高位的土地交易市场热度不减，惠东、博罗等多县区接连出现多宗地块溢价成交。作为主城区的惠城片区则稍显冷静，除了密集推出多宗智慧停车场用地顺利出让，鲜有商住地块推售入市。

然而，随着进入3月楼市销售的“小阳春”周期，惠城土地市场也将逐步迎来挂牌交易潮。

日前，惠州市自然资源局正式公示了《2021年度惠城区经营性土地出让计划》（下称《出让计划》），惠州中心城区年内计划出让的住宅、商业用地土地总计16宗，总出让用地面积规模75.8264万平方米。金山新城、江北和小金口成为集中供应片区。

8宗地块集中入市二季度将迎高峰期

梳理《出让计划》各季度排期可见，相较于往年土地市场交易集中于三四季度的局面，今年的土地挂牌市场在时序上的分布更为平均，上下半年出让地块面积规模基本相当。

与此同时也呈现出鲜明的特点，上半年的供应高峰期将集中在第二季度，共计将有8宗土地将在这一周期集中推出，下半年推出地块则多为大宗、成规模的优质地块。

根据《出让计划》安排，上半年共计将有11宗地块挂牌出让，除两宗地面积破8万平方米，其余地块面积均为1.5万平方米—3.5万平方米之间。金山新城成为主要供应片区，除了位于新城核心区金山湖区域的金山湖岛内JSH-A04-05-01-01地块、金山湖JSH-B04-21地块，马安居住组团和河桥科研组团均分别推出两宗住宅用地，面积分别为：48985平方米、177037平方米。

另在小金口汤村、江北和激流坑等片区，今年上半年也将推出多宗地块，分别为：小金口汤村04-02-10地块（33992平方米）、小金口汤村04-03-04地块（27303平方米）、江北JBX14-03地块（28282平方米）、江北JBD57-07地块（16932平方米）和激流坑JLK06-01-07地块（22013平方米）。

下半年多宗规模地块挂牌或引企业竞夺

进入下半年，随着出让地块数量急剧减少，出让地块规模集中程度增加，若楼市交易热度持续保持，市场或将迎来竞拍“争夺”的热潮。

据《出让计划》安排，笔者注意到，整个下半年的惠城区土地市场挂牌土地数量仅为5宗，但均为大宗、成规模的优质地块，除河南岸HNA20-01地块为32488平方米，其余4宗地块均为超7万平方米的规模地块（3宗均为7万平方米左右，1宗超11万平方米）。

在分布范围上则与上半年基本类似，金山新城、江北和小金口为主导。其中，三季度拟挂牌地块分别为：河南岸HNA20-01地块（32488平方米）、江北JBD48-01地块（75193平方米）和马安畜牧场LJL-47地块（74316平方米）。

2021年四季度安排土地则仅有2宗住宅用地，均位于北站新城范围内的小金口片区。分别为：小金口小铁村XTX04-05、XTX04-07、XTX05-04地块（113171平方米）、小金口竹洞汤村北TC01-03-01、02地块（69260平方米）。

供地时序优化，市场热度不减

聚焦到年度出让土地情况，从地块的面积规模上来看，有小有大，满足不同规模量级企业各类型开发需求。在位置上则均位于城市成熟区或新城开发区，均有着不错的开发潜力和较成熟的市场基础。

“不出意外，2021年的土地市场将持续出现热潮。”惠州市土地市场某资深观察人士介绍，当前，金山湖、江北、马安等地早已成为企业发力的“必争之地”，发展相对而言较为滞后的小金口和河桥片区也随着北站新城的快速发展，中科院两所两装置总部区建设及道路的完善正在不断地受到市场的关注。

然而，计划出让地块在用地属性上的差异也引起了行业的广泛关注。“在现在的市场环境下，商住用地基本不愁买家，但纯商业用地则不一样，聚焦现有的城市商业体量，商业体开发回报周期长、运营难度大、竞争加剧等均使得企业拿地谨慎。

笔者注意到，今年出让的地块中属于纯商业用地地块有4宗，分别为：江北JBX14-03地块（28282平方米）、激流坑JLK06-01-07地块（22013平方米）、河南岸HNA20-01地块（32488平方米）、江北JBD48-01地块（75193平方米），其中江北JBX14-03地块和河南岸HNA20-01地块两宗地还均在此前的挂牌过程中遭遇过流拍。

“江北和河南岸当前已经是很成熟的大商圈了，金山湖华润、印象城等也将进一步放大商业体量，区域再新增商业的必要性到底有多大值得思考。”该观察人士称，土地出让要结合既有的用地属性和片区规划，但也需要因地制宜，考虑区域可承载的商业体量规模，及时优化调整，完善城市各组团功能需求。

■观察眼

建设精美城市

统筹规划精细管控

是关键

日前，惠州市委全会、两会集中召开。会议提出，惠州正加快建设更加幸福国内一流城市。《2021年惠州市政府工作报告》则提出要大力建设生态宜居之城，精建精美提高城市品质，实现城市让生活更美好。

如何让城市生活更美好？让城市各组团建设更优化、片区各产业项目加快落实，城市生活各功能组团尽快发挥效能无疑是题中之义。如何加快落实？统筹城市规划、精细管控成为关键。

翻看近年来的城市规划管控和经营进程，可以看到这样的变化：从最初的地块出让仅明确容积率、绿地率等，到精细规划条件告知书，细化要求指引建筑形态、高低、业态布局，再到当前不断强化的统筹城市运营，搭配学校、医院、管网道路等公共设施建设，在规划的指引下城市发展得到科学统筹，市场资本的可控性也在有效强化。

诚然，规划管控的不断优化升级切实带来了城市组团建设的提速，尤其是随着惠州市自然资源局组织编制的《惠州市建筑类规划审批管理文件汇编（试行）》等文件的实施，规划审批创新施策赋予合理误差，规划管控指引要求持续精细化，对城市营商环境优化，城市风貌管控规范都起着立竿见影的效果。

如何更加精确指引，让规划审批系列文件要求落到实处？笔者梳理惠州城市规划管控的进化进程，认为这实际上也是实施路径精细引导的过程。无论是规划审批流程精简，还是城市风貌的管控，最终的落脚点都在如何指引市场资本实施环节，只有不断细化路径引导、厘清建设标准和权责，才能真正便民惠企，让建设项目为一流的现代城市品质添砖加瓦。