全国政协委员、中信资本董事长张懿宸:建立健全商业不动产REITs体制机制

来源:中国证券报 2021-03-04 09:00:43

全国政协委员、中信资本控股有限公司董事长兼首席执行官张懿宸近日在接受中国证券报记者采访时表示,建议在基础设施房地产信托投资基金(REITs)市场之后建立商业不动产REITs市场。此外,在募、投、管、退环节,私募股权基金需要政策进一步支持。

建立商业不动产REITs市场

张懿宸呼吁,在基础设施REITs市场之后建立商业不动产REITs市场。具体而言,他建议,首先要建立和健全商业不动产REITs的体制机制。一方面,鼓励自持型的优质商业不动产作为基础资产通过REITs市场释放流动性;另一方面,通过严格监管防止资金变相流入住宅开发市场。

“要建立商业不动产基础资产的估值标准、准入机制以及信息披露机制。”张懿宸表示,应统一估值标准,严格准入已经产生稳定现金流的存量项目,对商业不动产基础资产的持有时间以及历史收益明确准入要求,做好全面持续的信息披露,鼓励可持续发展的优质项目脱颖而出,同时防止成为住宅开发变相融资的工具。

张懿宸建议,建立税收穿透机制并出台相应的税收政策来驱动商业不动产REITs发展。通过税收穿透机制,解决在资产交易环节和投资者分红环节面临的重复征税问题。一方面,原始权益人以设立公募REITs为目的对商业资产进行资产重组、股权转让等行为应适用于企业内部资产重组相关的税收优惠政策规定,给予免征税或递延征税优惠;另一方面,个人投资者作为公募REITs的重要参与方,在持有REITs份额期间取得的收入,应免征个人所得税,解决REITs个人投资者的双重所得税问题。

张懿宸认为,应健全投资者保护机制,建立外资准入政策,吸收长期资金进入商业不动产REITs市场;借鉴中国香港和新加坡等海外成熟REITs市场在建立和管理商业不动产REITs的先进经验,助力我国商业不动产市场的健康有序发展。

“疫情下由于海外很多经济体表现疲软,海外资本对中国资产的投资热情有望上升。”张懿宸强调,应明确中国公募REITs的海外资金准入机制,允许境外资金通过合理合法方式可投资我国公募REITs产品,为商业不动产公募REITs长远发展注入源头活水。

在张懿宸看来,未来可考虑将公募REITs延伸到养老领域。打通REITs金融渠道,可以促进养老服务行业进入长期稳定的良性循环,促使更多养老服务机构提升运营能力、服务品质和可持续发展能力。

募投管退需更多政策支持

张懿宸表示,提高直接融资比重的重要任务之一是加快发展私募股权基金,突出创新资本战略作用,这充分体现了私募股权基金的重要作用。当下,私募股权基金在募、投、管、退环节,十分需要国家的政策支持和引导。他建议有关部门继续出台和细化相关政策条例,为私募股权基金在具体运作上提供支持和便利。

张懿宸建议,开辟新的募集资金源头活水,出台和细化便于国资、险资退出的具体政策与条例,继续落实和完善合格境外有限合伙人(QFLP)政策。他建议,继续推动和扩大在区域性股权市场开展股权投资和创业投资份额转让试点的范围,完善并规范私募股权二级市场基金公开交易市场;尽快推进中央级QFLP政策落地,继续完善各地方及自贸试验区QFLP政策,进一步简化登记手续,便利资金汇兑,以打开私募股权基金跨境融资通道。

在张懿宸看来,应明确“基金管理人限制层级过多、结构复杂”不再溯及既往。对于能够证明需要新设基金管理人的合理性,即可对基金管理人设立多个私募股权基金管理人不作禁止性规定,避免对既存合格的私募股权基金管理人运营造成过大影响,带来不必要的合规成本。

张懿宸表示,应取消在具体操作中不符合私募股权基金发展的限制条件。私募股权基金管理人在进行基金募集时,可能会根据项目需要搭建共同投资载体、替代投资载体、平行基金、联接基金等投资结构,并且会将上述实体进行备案。此类情况是基于项目需要而进行的必要结构设计,而且均为受基金业协会监管的实体。建议对私募股权基金份额拆分转让的情况、为单一项目设立多个私募股权基金的行为不作限制,并取消对于此情形的投资者人数限制。

推动引导基金向“常青”转型

在政府引导基金方面,张懿宸建议,逐步推动引导基金向常青引导基金转型。常青基金是指基金没有固定期限,更没有固定的投资期和退出期,基金出资人以基金分红的形式获得回报,而不追求基金到期后的一次性退出。

“在国外有多只知名的常青基金存在,比如泛大西洋等。国外的主权基金以及养老金也基本都是以常青基金的形式存在。”张懿宸称,国内的政府引导基金可以借鉴国外常青基金的模式,将引导基金转型为常青引导基金。

张懿宸认为,应鼓励政府引导基金进行市场化改革,引入市场化人才或与专业机构合作,形成更加科学、市场化的引导基金管理办法,更加全面地从投资业绩、合规管理、招商贡献、科技贡献、就业贡献等维度评价子基金,并作为未来继续出资支持的依据。

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