春节过后，房企在偿债压力以及融资监管的预期下，积极制定融资计划。从最近3天来看，房企在债券市场的融资计划就超300亿元。

在业内人士看来，受“三道红线”与“五档房贷”双管齐下的影响，境内整体融资环境日益趋紧，部分房企的融资额度出现锐减。春节过后，更有不少房企面对旧债期限将至，转战美元债融资，加紧在成本较低的窗口期补充资金。

借新还旧，房企纷纷发布融资计划

在2月最后一周，房企积极发债融资的举动更加明显。从最近3天来看，房企融资计划超300亿元。

在2月23日一天内，有3家房企透露近期获得金融机构的贷款额度。其中，禹洲集团与一组金融机构订立一份融资协议，获授一笔2.385亿美元的美元定期贷款融资及一笔2.34亿港元的港元定期贷款融资。华润置地也在当天同银行签订一笔贷款融资协议，金额为20亿港元。此外，中梁控股称，公司接获恒生银行不多于2000万美元的贷款融资信贷函件。

在当前作为主要融资渠道的债券市场，房企更是不遗余力。2月24日，华发股份发行规模不超过50亿元的2020年公开发行住房租赁专项公司债券，获上交所反馈。滨江集团当天也称，拟发行规模7亿元的2021年度第三期短期融资券。

从融资用途来看，大多是借新债还旧债。2月22日，金辉集团拟向专业投资者公开发行的83.49亿公司债券，在上交所平台显示状态为“已反馈”。金辉集团方面表示，募集资金扣除发行费用后用于偿还到期的公司债券本金及利息。

同在2月22日，万科2021年面向专业投资者公开发行公司债券在深交所的状态更新为“已受理”，涉资80亿元。募集说明书显示，本次债券募集资金拟全部用于偿还到期的公司债券等用途。

2月24日，金地集团公告，拟公开发行2021年第一期公司债券，发行规模为不超过20亿元。所募资金同样拟用于偿还到期的公司债券。

部分房企融资额度缩减，2月融资规模缩水？

值得关注的是，在房企积极融资的过程中，部分房企的融资额度出现缩减，这其中也有来自融资环境的压力。

据上交所2月24日披露，雅居乐在提交注册的2021年公开发行公司债券中，拟发行金额从之前披露的“不超过82.47亿元”调整为“不超过70亿元”，最高融资额下降了12.47亿元。

融资规模缩水的还有珠江投资。2月22日，珠江投资发布公告披露其2021年公开发行公司债券（第二期）的结果。该期债券发行工作已于2021年2月19日结束，实际发行规模为16.91亿元，最终票面利率为7.50%。而原拟定发行规模为不超过40亿元。

面对众多融资计划，从2月份实际发债情况来看并不理想。在业内人士看来，因为受春节假期影响，交易日相对较少，这将影响2月整体发债规模。其中在此前的两周内，房企整体信用债融资相对冷清。

据亿翰智库统计数据显示，2021年2月第2-3周，典型50房企融资金额合计91.72亿元。2月第三周境内信用债规模达9亿元，仅滨江集团发行一笔短期融资券，票面利率为4.07%，较上次发行上升0.12个百分点。

而在海外债方面，亿翰智库统计数据显示，2月第三周，华发股份发行5亿美元海外债，票面利率为3.6%，较上次发行利率下降0.8个百分点。此外中国金茂再次发行永续债，融资规模达5亿美元，票面利率为6%。

偿债压力陡增，房企抓紧发行美元债

事实上，从2021年以来，房企在债市展开“抢跑”，尤其是美元债受到房企的欢迎。据同策研究院监测，今年1月，40家房企共发行28笔公司债，其中18笔为美元债，金额占公司债的77.71%，占融资总额的46.59%，成为当月为房企“输血”的主要渠道。

同策研究院分析人士认为，与以往年初机构额度宽松不同，今年房企融资情况并不乐观。除了公司债融资金额大幅上涨，其他融资渠道均不同程度下滑。其中，1月，房企境内银行贷款环比下降44.45%。受“三道红线”与“五档房贷”双管齐下的影响，境内整体融资环境日益趋紧，而部分房企旧债期限将至，只能转战海外市场。

贝壳研究院分析人士也认为，2021年开年以房企抢跑美元债市拉开债券融资的序幕。作为传统发债高峰，新年首月房企发债1630亿元，不及上年同期，发债规模也低于市场预期。这说明融资新规效果不断显现，将影响房企全年的发债计划。为此，年初不少房企抓住境外债融资成本较低的窗口期加紧发债。

房企密集发债的背后是偿债压力。据克而瑞统计数据显示，95家房企2021年到期的债券为7223.81亿元，同比增长22.45%，其中境内到期债券同比增长5.77%至4188.89亿元，境外到期债券同比增长56.52%至3034.92亿元。

对此，彭博亚太区房地产分析师指出，今年房企违约情况会增加，但相信违约情况并不普遍，预计今年有1至2家房企出现高风险债务问题也不足为奇。

从目前来看，在房地产境内融资方面，仍然处于收紧状态。而在境外融资方面，虽然房企海外发债只能用来借新还旧，但是相比以往融资成本出现走低。比如，2月22日，中国奥园发行一笔3.5亿美元优先票据，利率为5.88%。

对于今年的融资市场，贝壳研究院分析认为，不断加码的监管政策与较高的到期债务规模，将给2021年房企增加更多挑战。而受疫情影响，海外流动性较为充裕，境外债市回暖明显，预计短期内房企融资将以境外债为主。