新年伊始，楼市便掀起了一股调控热，从深圳到上海，再到杭州，密集的调控犹如鼓点般敲击着买房人的心。与此同时，社科院发布了《中国住房发展报告（2020-2021）》，明确提出：2021年全国商品房均价将同比整体上涨5%。此外，长三角城市房价将保持温和上涨，涨幅靠前。

截图自中国社会科学网

在此情况下，南京是否会跟进调控，不得而知，但不可否认是，2021年南京市场依旧有延续上涨的趋势。仙林中心二手房破6万/㎡，玄武湖畔豪宅破7万/㎡，燕子矶早已突破4万/㎡……

示意图

而就在这三大板块环绕的中间地带，一个断供2年的潜力板块终于在十余家房企的“土拍大战”中，高调回归，这就是尧化门板块，拥有良好的发展前景与价格优势。

01“分裂”下的尧化门板块，该怎么选？

昔日主城改善优选的尧化门板块，在一纸规划下，被栖霞大道分割两块，一则是定位城市更新示范区和生态宜居的现代城区的新尧新城，一则以科技创新城为定位打造产业示范区的兴智中心。

一个老城贵族，一个城市新贵，盯上这两个板块的大概率都是有着前瞻眼光的购房者。但是买房子也并不是很随意的事情，除了要考虑楼盘本身外，其所在的前景、规划、社会资源等等，对后期居住或是出手都有很大的关系。所以，在这两块“香饽饽”面前，我们需要综合考虑。

第一步，看配套

配套的完善与否，关乎着买房人后期居住的便捷度，这自然是首要因素。

新尧新城坐落于栖霞芯，西邻燕子矶板块、东接仙林大学城板块、南望紫金山、北靠新港开发区。作为深耕多年的主城区片区核心板块，栖霞区政府、机关单位等均落户于此，其定位为南京城东地区生活配套区，配套丰富自然不用多说。

新尧新城规划示意图

片区内地铁6号线（在建）、7号线（在建）穿行而过，分别预计2023年、2024年通车，未来将与规划地铁8号线交汇，通达全城。“三纵三横“交通路网体系，加上10余路公交线路，也是尧化门核心片区的优势。

示意图，恒大云玺华庭授权供图

另外，约40万方金地宝龙峯汇中心(在建)，在7号线尧化门站（在建）两个路口的位置。其中新尧金地广场已开业，引进业态品牌数量已超过200个，覆盖购物、餐饮、休闲、娱乐、亲子等多重需求。

日前，尧化门栖霞区实验小学正式挂牌琅琊路小学分校。周边已建成栖霞中学、栖霞实验小学等，规划配备有高中1所（48班）、初中2所（42班）、小学3所（96班）、幼儿园6所（84班）。

类比兴智中心，由于经开区转型而启动建设的第一批城区，其重点发展商务办公、科技研发、产业服务、商业服务、酒店、公寓等功能，打造整个新港片区的产业综合服务中心。目前，片区内已有3000多家企业落户。

如今，新港片区已形成光电显示、高端装备、生物医药三大产业集群，未来发展方向是新能源汽车、集成电路、激光制造等人工智能产业，产业规划能级较高。

兴智中心规划效果图

兴智中心拥有大面积的土地留白，6号线贯穿而过，给予了未来想象的空间，但作为新兴的板块，大面积的建设用地待开发，配套的缺乏也不可避免。不过，区域内约90万方的TOD智慧城市综合体在建中，未来可辐射两大片区。

总而言之，就配套而言，新尧新城凭借着多年片区的核心位置，聚集配套资源众多，无论是从学校、商业、亦或是交通而言，配套优势明显。而兴智中心依托产业的优势，大多数配套仍在建设，战线较长。后期，兴智中心产业集群的建立，带来大量的人流量，对于整个尧化门板块来说是一个利好。

第二步，看前景

区域新房在断供两年后，随着新盘的陆续上市，2020年尧化门板块新房市场逐渐热闹起来。据克而瑞数据显示，2020年板块供应高达33.03万方，创历史新高，成交均价28883元/㎡，环比前年大涨140%，冲刺势头明显。

与此同时，尧化门内每逢地块入市，均会引起众多开发商的“争夺战”。同样，板块内的两大片区各具优势。新尧新城去年出让了3幅地块，5大项目上市；兴智中心出让了2幅，4大项目上市，竞争激烈。

图源：CricBigDataNJ

从开发商对板块拿地的判断来说，新尧新城均为独立拿地开发项目，兴智中心多为联合开发。

虽说房子都一样，但是开发商独立拿地与联合开发却大有不同，一则看得出开发商的综合实力，再者，多个开发商联合开发下，后期的交付与维护工作恐遇阻碍。为避免后期维权的情况，购房者对开发商的实力强弱与否，也需要重点关注。

从房价角度来看，新尧新城依托着核心配套与实力开发商等众多优势，房价相对于兴智中心高出不少，同时与二手房之间也存在一定的倒挂，前景可观。

第三步：看环境

除了以上配套与前景是买房者首要考虑的因素外，环境在近几年也被提上了高位。例如，南京某片区因墓地维权至今，片区房价也寂静的可怕，可见环境的好坏同样影响深远。

新尧新城一直作为居民聚集区而存在，在区域的规划上也能看出这一点，环境方面，综合考虑到了周边居民日常的休闲娱乐，因而该片区内聚集了聚宝山公园、姚坊门遗址公园、尧化门健康主题公园、太平山公园等多样化的景观公园，设施丰富。

兴智中心以产业集群为主，作为转化型区域，大多地块百废待兴，后期规划也不会差，不过还需等待。

新港兴智实景图，何薇摄

综上来看，从板块目前的成熟度来看，新尧新城更胜一筹，各项配套齐备，并且还在不断的升级迭代中，同时坐拥主城不可多得的景观配套，商业配套发展也比较完善，对于一个买房者来说，交通便利、配套完善、居住环境良好都是一个板块的加分项。

当然，城市“新贵”兴智中心的整体定位与规划利好可谓是“高大上”，但大多数配套仍在建设，后势明显，但战线较长。同样，产业集群的定位也将为整个尧化门片区，带来人气与发展，作用巨大。

02品牌房企加持下的“吸睛”盘，硬核十足！

近年来，楼市乐观的当下，开发商大多只在乎楼盘能不能售罄，而在品质上花的心思自然也少些，所以在买房时，除了重点关注区位、配套、环境等大方向外，楼盘自身的品质条件，也是衡量自住与后期转手交易的重点。

作为由世界500强企业独立开发的恒大云玺华庭可谓是“软、硬”兼施，产品力非常“硬核”了。项目装修三大件齐全、自建人工湖，同时也是区域内难得一个自带会所的小区，在新尧新城一众楼盘中具备较强的竞争力，堪称片区内“精品”。

实景图，恒大云玺华庭授权供图

“成长型”户型，9A精工体系，片区少有的装修三大件

据了解，恒大云玺华庭建面约79-142㎡，从面积段可以看出，恒大云玺华庭的定位横跨了刚需、刚改、改善，可满足首次置业，以及多维家庭的升级需求。居住客群流动不大，也让社区的圈层更加稳定、纯粹。

项目最小户型建面约79㎡（两房两厅一卫），最大户型建面约142㎡（四房两厅两卫），产品跨度大，无论是刚需“上车”亦或是改善自住，满足买房者多样化需求。

户型图，恒大云玺华庭授权供图

户型图，恒大云玺华庭授权供图

同样，在装修方面，恒大云玺华庭是区域内少有为买房人提供中央空调、地暖、新风系统的装修三大件，非常“壕”气。尤其是北向兴智中心产业聚集下，新风系统则尤为重要，项目有备无患的提供了此件，可谓是非常贴心了。

项目还承袭了恒大承袭了恒大9A精工体系，装修一步到位，将6000余条苛刻装修标准贯穿于项目设计、施工、监理、验收等全部流程，着力打造同类产品中质量、品牌、性价比高的“标杆”产品。

样板间实景图鉴赏

样板间实景图，恒大云玺华庭授权供图

样板间实景图，恒大云玺华庭授权供图

样板间实景图，恒大云玺华庭授权供图

不仅如此，类比其他项目同样的价格，要么1-2项的装修大件，要么多出一份“装修包”的钱，恒大云玺华庭装修交付的“三大件”难道不香吗？

自建人工湖，私享下沉式会所

根据规划，恒大云玺华庭将打造9栋住宅，共计833套房源，相较于占地面积小的双限地块，项目提供了大面积地块造景，配套丰富，恰到好处的业主数量，物业服务能及时响应，覆盖全面。加上整个社区容积率低至2.2，居住舒适度远高于同类型小区。

效果图，恒大云玺华庭授权供图

项目采用欧式园林风格，用轴线思路的对称美学，园林内移植有百余种珍贵植被，将乔木、灌木、花卉、草坪，错落栽种其中，移步异景，归家仪式感十足。小区内部规划有人工湖，配以景观喷泉和叠水景致，档次非常高。

效果图，恒大云玺华庭授权供图

值得一提的是，项目也是板块内少有的一个带下沉式会所的小区，内设健身大厅、棋牌室、儿童乐园，乒乓球室、台球室、多功能房等配套，成为一个难得的邻里社交平台。

项目还有配建的商业，一步即享繁华。此外，恒大云玺华庭紧挨着聚宝山公园，对面即是市民广场，此外距离项目350米即是7号线地铁站（在建）尧化新村，无论是出行亦或是休闲娱乐，均非常方便。

区位图，恒大云玺华庭授权供图

恒大云玺华庭物管为金碧物业，以“1530”特色服务为理念，1分钟接单，5分钟到场，30分钟制定维修方案开始维修，24小时服务业主。

对于恒大云玺华庭来说，打造一个精品楼盘，不仅仅局限于产品本身，更是配套与服务以及生活圈层上的内容升级。

写在最后

通过以上深入的解读，我们不难看出，恒大云玺华庭不仅得益于新尧新城完善的配套与前景，“迭代”的规划也在不断升级与落地中，其过硬的产品力更是区域内“数一数二”的存在。

隔壁的燕子矶已突破了4万/㎡，门槛提高了，去化也不愁了，谁也想不到当年那是个小蜜蜂扎推的“2”字头板块，成长得如斯模样，一如当年的河西新城。

如今，“厚积薄发”下的新尧新城，在房价普涨的形势下，又会给我们带来什么样的惊喜，还需时间验证，但“有花堪折直须折”，众多优势叠加下的恒大云玺华庭，可谓是区域难得的精品楼盘。

项目实景图，恒大云玺华庭授权供图

据了解，恒大云玺华庭在售A1-4号楼，户型建筑面积79、82、99、102、129、131、132、142㎡，销许价格29807-31433元/㎡，装修交付，有兴趣的购房者，可以多多关注。