广东省房协预测后市:市场需求或减少,市场分化进一步加剧

来源:羊城晚报 2021-02-04 13:36:34

2020年商品房市场呈持续复苏态势,全年销售面积仅低于2017年的历史最高水平,销售额则再创历史新高。广东省房协刚刚发布的2020年度广东房地产市场分析报告显示,去年房地产市场总体超预期复苏,商品房销售量处于历史高位,土地市场相比楼市更显活跃,土地成本上升带动投资增长,商品住宅后市供求略趋紧张,监管加强行业资金压力加大。

2020年,广东全省商品房销售面积14908.25万㎡,销售额22572.51亿元,同比增长7.7%和14.3%;其中,住宅销售面积12930.66万㎡,销售额19829.63亿元,同比分别增长3.9%和11.1%。商品房销售均价15141元/㎡,同比上涨6.2%;其中商品住宅15335元/㎡,上涨8.6%。

广佛、深莞惠都市圈颇为抢眼

据广东省房协分析,2020年1-2月受到新冠疫情影响,广东商品房销售和房地产开发投资等主要指标增速出现断崖式下滑。但自3月份开始,一方面因疫情得到有效控制,行业有序复工复产;另一方面因相对宽松的货币金融环境及房企加快销售回笼资金,促使市场持续恢复,总体上超预期复苏。

其中,广佛都市圈和深莞惠都市圈表现更为抢眼,其他城市复苏态势普遍良好。但去年下半年央行设置“三道红线”分档设定房企有息负债的增速阈值,并压降融资类信托业务规模,促使房企去杠杆、降负债;去年年底出台针对银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度,优化信贷结构,推动金融、房地产同实体经济均衡发展。金融审慎管理制度的出台成为行业新变局,行业进入从增量到提质的发展阶段。

销售额前三:深圳、广州和佛山

报告显示,在粤港澳大湾区发展规划及其配套政策的持续推进下,以广州、深圳两个中心城市为核心,广佛都市圈、深莞惠都市圈的房地产市场表现明显强于其他城市,是房地产企业重点布局的两个核心地区。

2020年佛山、惠州、广州的商品房销售面积居全省前三,分别占全省的14.5%、12.3%和10.3%,远高于其他城市;深圳、东莞、清远、江门、肇庆、中山分列第4至第9位。

商品房销售额前三位则为深圳、广州和佛山,分别占全省的23.0%、17.1%和12.8%,合计占52.9%;惠州、东莞、珠海、中山、江门分列第4至第8位;粤东西北3个地区销售额分别占全省的3.8%、5.0%和6.5%,合计15.3%,不及深圳、广州单个城市的水平。

从相对量看,汕头、韶关、河源、潮州4市的商品房销售面积同比有所下降;均价同比下降的则多达9个城市,分别为清远、肇庆、云浮、梅州、汕尾、阳江、茂名、韶关和珠海。

其中,东莞、广州、湛江、佛山、惠州、揭阳、中山、江门、深圳9个城市商品房销售面积、销售均价同比均有不同幅度增长,表现为量升价涨;清远、肇庆、云浮、梅州、阳江、汕尾、茂名、珠海8个城市则呈量升价跌态势,潮州、河源两市量降价涨,韶关、汕头量价与上年同期基本相当。

居住用地平均楼面地价5669元/㎡

在土地成交方面,据广东房协土地与产业研究中心监测,2020年全省成交经营性建设用地3383宗,成交面积12212.29公顷,同比增长32.5%和25.0%;成交金额8187.23亿元,同比增长46.3%;平均楼面地价2629元/㎡,同比上涨13.6%;整体溢价率为12.6%,同比提高1.2个百分点。

其中,居住用地成交面积4192.77公顷,成交金额6592.09亿元,同比增长31.7%和50.6%;成交楼面地价5669元/㎡,平均溢价率为15.6%。数据显示,去年土地成交量和成交价的同比增幅均明显高于商品房成交指标增幅,土地市场相对商品房市场更显活跃。但随着金融审慎管理制度新政对房地产融资端的约束,房企的投资拿地能力受到控制,土地市场热度有所回落,去年12月居住用地溢价率回落至12.8%,为2020年各月次低水平。

众所周知,房地产行业与金融业深度关联。报告认为,2017年以来,在“房住不炒”的导向下,随着国家对房地产金融监管的不断强化,各年房地产新增贷款余额占总贷款余额逐年回落,2020年已回落至接近2014年水平。但截至2020年年末,广东中外资银行业机构房地产贷款余额占总贷款余额比重仍达35.1%,比最高峰的2018年仅低1.7个百分点,比2014年高8.8个百分点,意味着多数银行机构将进一步压减房地产贷款额度。

高杠杆、高负债、高周转将难以为继

展望2021年,不确定、不稳定性因素仍较多,为支持实体经济发展,降低社会融资实际成本,中央将继续完善货币供应调控机制,保持广义货币和社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配,但房地产金融审慎管理制度也将持续强化。

省房协分析称,从对商品房销售市场的影响看,银行压减房地产贷款额度必然削弱市场需求的支付能力,也即减少了市场需求,市场分化或将进一步加剧。

从对行业发展的影响看,在新的房地产金融监管政策之下,房地产企业有息负债规模更是直接受到限制,市场对企业的品牌建设、财务运作、产品质量、销售回款、物业服务等能力均提出了更高要求,企业高杠杆、高负债、高周转的发展模式将难以为继,行业资源将进一步向注重运营、财务稳健的头部房企集中,行业将进入从增量到提质的发展阶段。

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2020年商品房市场呈持续复苏态势,全年销售面积仅低于2017年的历史最高水平,销售额则再创历史新高。广东省房协刚刚发布的2020年度广东房地产市场分析报告显示,去年房地产市场总体超预期复苏,商品房销售量处于历史高位,土地市场相比楼市更显活跃,土地成本上升带动投资增长,商品住宅后市供求略趋紧张,监管加强行业资金压力加大。
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