继碧桂园服务、雅生活服务后，具备大盘管理经验的世纪金源服务正式向资本市场发起冲击。1月21日晚间，世纪金源服务向港交所递交了招股说明书。

然而，以大盘模式为主要特色的世纪金源服务，能否将大盘模式带来的巨大流量变现也成为各方关注的焦点。

机遇挑战并存 模式或成不可承受之重

眼前的黑不是黑，你说的白是什么白。大盘模式是否真的可以成为物业公司发展壮大的那一缕白？

相比其他物业公司，世纪金源服务在大型物业综合服务领域积累了丰富的经验。截至2020年9月30日，世纪金源服务在管项目223个，在管总建筑面积为6394.5万平方米。其中，世纪金源集团开发并交付管理的12个世纪城项目在管总建筑面积约4440万平方米，平均在管建筑面积约370万平方米，其中5个项目的在管建筑面积逾400万平方米。与此同时，世纪金源服务亦管理了邻近项目的10个世纪金源购物中心和一家奥特莱斯，总在管建筑面积约350万平方米。

依靠世纪金源集团交付的一系列项目，世纪金源服务实现了远超同行的毛利率。在2018年到2020年9月30日，世纪金源服务毛利率分别为32.1%、31.8%、37.6%。其中，物业管理服务毛利率分别为31.9%、31.4%、36.8%，增值服务毛利率分别为32.5%、33.2%、41.1%。

招股书显示，主要管理大盘项目的百强物业服务企业2019年社区增值服务平均收入较主要管理非大盘项目的物业服务企业高约190%。在2018年和2019年，中国百强物业服务企业中前十大公司的平均毛利率分别为23.4%和22.2%，同期，世纪金源服务的毛利率分别为32.1%和31.8%。

来源：招股说明书

可以说，大盘模式不仅提升了世纪金源服务的盈利能力，也为其后续发展提供了想象空间。

尤其是在物业公司纷纷选择拓展城市服务的大背景下，大盘模式也有助于物业公司占得先机。碧桂园服务集团首席市场官汪英武就曾表示，进军城市服务，没有管过300万平方米大盘的物业公司不要做，场景和尺度一定不一样。

具体到世纪金源服务，至少有5个项目的在管建筑面积均超过400万平方米，这也意味着其在城市服务领域并非没有机会。

然而，大盘虽好，却一个也不能少。

截至2020年9月30日，世纪金源服务在管总建筑面积为6394.5万平方米，而12个世纪城项目在管总建筑面积约4440万平方米，占比接近70%。而如果包含上述12个项目周围的商业等业态，占比将达75%。由此可知，其他约200个在管项目均规模有限。世纪金源服务短期内的兴衰将与上述12个项目息息相关，大盘模式或成其不可承受之重。

此外，截至2020年9月30日，世纪金源服务27个在管住宅物业已成立业主委员会，占全部161个在管住宅物业的16.8%。在2018年和2019年以及截至2020年9月30日止九个月，这27个住宅物业项目产生的收入分别为2880万元、4920万元和5750万元，分别占物业管理服务总收入的4.2%、6.0%和8.3%。这也意味着，大盘项目几乎没有成立业委会。

而在2018年和2019年以及截至2020年9月30日止九个月，世纪金源服务物业管理服务合同续约率分别为100.0%、99.6%和98.5%，续约率逐步下滑，市场竞争压力持续加大。

如今，成立业委会的趋势不可阻挡，各地正快速推进成立业主委员会。

以北京市为例，此前北京发布《关于加强北京市物业管理工作提升物业服务水平三年行动计划(2020-2022年)》，提出2020年年底前，新成立业委会（物管会）2000个以上，实现业委会（物管会）组建率、党的组织覆盖率均达到30%以上，物业服务覆盖率超过60%；2021年度实现业委会（物管会）组建率、党的组织覆盖率、物业服务覆盖率均超过70%；2022年度实现“三率”均达到90%以上。

而在民法典赋予业主解聘物业公司较大权利的当下，世纪金源服务的项目保有率将面临多方挑战。尽管大盘项目正成为越来越多物业公司艳羡的对象，但大盘项目占比较高也意味着世纪金源服务的项目结构失衡。一旦大盘项目的保有率降低，或将对公司产生毁灭性的打击。

多元业务发展趋缓 私域流量变现存疑

随着整个物业板块在资本市场进一步分化，物业公司的发展模式也成为其发力的关键点，尤其是增值服务方面。

谈及自身的竞争优势，世纪金源服务表示，其借助大盘物业管理的优势拓展了线下线上场景化和多元化增值服务，包括社区生活服务、社区空间运营服务、社区新零售服务和非业主增值服务。其将业主和住户以及商业物业的商户和消费者连接到社区生活服务、社区新零售服务以及世纪金源集团的文旅、大健康及教育等行业的资源，不断满足相关利益相关方的多元化需求。

但数据表明，上述探索的结果似乎并不尽如人意。

在2018年和2019年以及截至2020年9月30日止九个月，世纪金源服务物业管理服务营收占比分别为74.8%、77.3%、80.5%，社区增值服务营收占比分别为25.2%、22.4%、19.2%。值得注意的是，社区增值服务营收占比呈下降趋势。

具体来看，截至2020年9月30日止九个月，社区生活服务营收为1.08亿元，较去年同期微降；社区空间运营服务营收为0.48亿元，同比下降7.7%；社区新零售服务大幅增长，从去年同期的96.8万元涨至941万元。

来源：招股说明书

不难发现，除了营收最低的社区新零售服务外，其他两项社区增值服务营收均同比下降。

公开资料显示，在2018年和2019年以及2020年9月30日止九个月，世纪金源服务来自关联方的物业服务营收占整体营收的比重分别为97.6%、89.3%、82.9%。世纪金源服务表示，占比下降主要是由于独立第三方项目快速增加所致。截至2020年9月30日，世纪金源服务在管面积为6394.5万平方米，较去年同期增加近1000万平方米。这也意味着，新增面积大部分由独立第三方贡献。

但考虑到其社区增值服务中两大业务均出现营收下滑，不难发现，脱离大盘模式，新增项目并未使世纪金源服务的社区增值服务得以拓展，其业务多元化的发展也相对趋缓。

来源：中国网地产

而跨界竞争正悄然来临。世纪金源服务也盯上了私域流量。

世纪金源服务表示，私域流量的运用，为其增值服务创造了的优势。其举例道，截至2020年12月31日，世纪金源服务已经积累了近40万微信粉丝，并就社区新零售服务推出了世纪生活移动商城，业主和住户可在该商城通过手机下单，随时随地购买新鲜食品、生活用品以及使用其他便捷服务。

纵观整个物业管理行业，尽管物业公司与业主、住户的物理距离较近，但能否转化为私域流量并变现仍未有清晰的商业模式。此外，随着互联网巨头不断聚焦社区下沉市场，入局者之间的厮杀也越来越惨烈。而互联网巨头围绕社区一线的尝试必然会冲击物业公司的社区私域流量变现。因此，对世纪金源服务而言，从拥有私域流量到变现仍有很长的路要走。