IPO视界|蚊型物企集体焦虑 新希望服务能否破局?

来源:中国网地产 2021-01-20 13:28:50

1月13日,新希望向港交所递交招股说明书,正式向四川省第二家上市物业公司发起冲击。

早在去年11月27日,港交所在网站刊发了有关赴港上市主板公司盈利规定的咨询文件,拟提高主板盈利要求。如果新规在2021年7月1日落地,众多中小物业公司或将再难上市。显然,蚊型物业公司的上市潮已至,新希望服务的递表为此次抢滩拉开帷幕。

业务趋同发展受限 蚊型物业公司或难翻身

前有宋都服务,后有新希望服务。

去年1月24日,宋都服务首次递交招股书,但在6个月内却未能等到港交所审核通过的回复。不过,首次招股书失效后,时隔1个多月,宋都服务再度递表,最终通过聆讯。

公开资料显示,宋都服务2019年营收为2.23亿元,近三年利润分别为1400万元、2090万元、3520万元,营收及利润均较新希望服务相去甚远。

而宋都服务的成功上市,也让诸多中小物业公司看到了资本市场的曙光。因此,对于此前已经开始进行上市辅导的蚊型物业公司而言,加速完成上市递表前的相关工作就变得极为重要。

不过,由于物业公司的业务模式趋同,带给资本市场的想象力也有限。公开资料显示,新希望服务业务范围主要包括物业管理服务、非业主增值服务、商业运营服务及生活服务。


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来源:招股说明书

其中,物业管理服务、非业主增值服务、生活服务等三类业务基本上是所有上市物业公司的必选项。招股说明书显示,此三类业务在新希望服务2019年营收中占比也超过80%。值得注意的是,截至2019年底,新希望服务在管项目全部来自新希望集团及相关关联人员或企业,市场化发展能力几乎为零。

和其他物业公司相比,新希望服务的业务范围中增加了商业运营服务。数据显示,新希望服务为成都、昆明、上海、温州和南宁5个城市的12个商务物业提供商业运营服务。公开资料显示,此业务主要为新希望房地产集团开发的所有商务物业提供商业运营服务,此业务的开展依赖与新希望房地产集团长期稳定的合作关系。

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来源:招股说明书

截至2020年9月30日,四大主营业务中,物业管理服务处于业委会阶段的在管面积仅有41.4万平方米,营收占比仅为4.3%,表明物业管理服务毛利及毛利率与关联方物业费定价息息相关。招股书明确指出,在2019年,新希望服务的平均月度物业管理费为每平方米3.69元,较中国物业管理服务行业高57.4%。

而非业主增值服务及商业运营服务,基本上与母公司的支持息息相关,毛利占比合计接近70%,毛利率亦领先其他业务。特别是商业运营服务,毛利率高达75%,直接拉升了新希望服务的整体毛利率,使其数据极具可看性。

在承接项目方面,新希望服务基本是跟随地产业务四面出击,但是缺乏统筹管理。

截至2020年9月30日,新希望服务共管理55个项目,在管面积约为780万平方米。服务项目覆盖中国六省的14个城市、一个自治区及两个直辖市。以此计算,新希望服务在管项目极为分散,单城市在管面积均值约为50万平方米。

然而,管理半径扩大带来的规模不经济也在制约新希望服务的发展。如果只是跟随关联方的脚步四处承接项目,不注重城市内部的深耕与规模扩张,不仅难以优化成本,盈利能力将逐步下降。

此前,万物云城首席执行官何曙华透露,“当前浓度超过25%的街道(指以街道为行政区域中由万科物业负责的住宅物业管理建筑面积占比),万科有200多条”。

在物业管理行业头部公司纷纷强调城市深耕、做强浓度或深耕某一领域并建立护城河的当下,新希望服务的四面出击很难有实质效果。更何况跟随关联方的脚步四处承接项目并未转化为企业自身的现金流。截至2020年9月30日,新希望服务应收关联公司款项达11.83亿元,这无疑表明企业后续发展存在较大的风险。

上市仅是开始 后续发展是关键

进入2020年下半年,资本市场亦非物业公司一飞冲天的灵丹妙药,不少物业公司上市即破发。

1月18日早间,宋都服务正式登陆港交所。截至收盘,宋都服务报0.16港元,跌幅达36%,总市值约5.1亿港元,创物业股上市首日跌幅新纪录。

截至1月18日收盘,市值低于100亿港元的共有27家物业公司,市值合计约为860亿港元,不及碧桂园服务的一半。其中,市值低于10亿港元的有6家,市值合计约为32亿港元,约等于佳兆业美好一家公司的市值。对比来看,市值前3的上市物业公司市值总和,几乎等于其他40家物业公司的总市值。

如果将时间线再拉长,2020年年初至年底,股价跌幅最大的三家物业公司都是蚊型物业公司。

在资本市场上,物业公司的表现可谓冰火两重天。尤其是中小物业公司,其生存与发展空间被完全碾压。尽管现实很骨感,但不少物业公司的理想依旧丰满。

翻阅新希望服务的招股说明书,从2018年到2019年,其营收从2.58亿元增长47.5%至3.81亿元,其净利润从2018年的0.41亿元增长55.7%至2019年的0.64亿元。2020年前9个月,新希望服务营收为3.68亿元,同比增长31.3%;净利润为0.79亿元,同比增长33.2%。

公开资料显示,截至2020年9月30日,新希望服务共管理55个项目,在管面积约为780万平方米。截至2020年12月31日,新希望服务在管面积刚刚突破1000万平方米。

相比之下,去年10月22日上市的第一服务2019年营收为6.25亿元,净利润为0.84亿元,在管面积1354.3万平方米,上市首日跌幅高达26.67%,刷新此前物业股跌幅新纪录,直至宋都服务上市。随着资本市场分化加剧,众多中小物业公司的上市之路也更为迷茫。

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