一年之计在于春 1月也是楼市业主的“春”

来源:中国网地产 2021-01-12 17:36:21

价涨的前奏:2020全年成交二手房量涨价跌

2020全年,北京二手房住宅成交接近17万套,同比增长了16%,但量涨价跌,均价为60,500元/㎡,同比微微下降了0.5%,但此成交量已经创造了2017年以来的新高值。

一般认为,量涨是价涨的前奏,全国的楼市走势,一般都是深圳、上海、北京顺序启动。2020年,深圳新房成交高达45,000套,超过了之前的高点2016年的44,000套;二手房成交基本于2016年持平,达到了95,000套,可以说已经开始启动“顺序”了,加之上海年末的楼市非常不错,就又有投资客蠢蠢欲动,准备北上“抄”底。

北京的楼市,在2021年将出现三种状态:

第1种是竞限房的存量正在显著下降——

2020年以来,北京共拍了41宗土地,其中只有6宗是限竞房,占比仅为14%;而2017年共拍了45宗限竞房,是今年的7.5倍。伴随着数量的逐年减少,限竞房这个特殊的存在正在成为历史,北京重归不限价时代。

尤其是90平米以下的刚需户型,其存销比已经从之前夸张的40个月下降到了现在的20个月可以出清的稳定状态(此数据来自大V地产启示录),相应细分市场价格正在逐渐恢复,因此有小户型自住需求的客户,需要抓紧出手了。

时间足够长的持有期,让限竞房的买家更挑剔——户型、区位、品质、学区、物业、医疗、配套,甚至还有独特性。与此同时,以远郊为代表的限竞房别墅,受到限价影响,具有高性价比,成为市场抢夺的硬通货。

第2种是不限价的地块有可能会出现拉高整体楼市均价的状态——

限竞房时代的结束,北京的土地供应结构明显扭转,不限价土地的大量入市,以及节节攀升的土拍成交价,都在推动着北京的房价上涨。

根据数据,北京楼市多月热度不减,而与之形成鲜明对比的,是新增房源的持续减少,市场的天平正在向卖方市场倾斜。即使是在大家眼中的“北京房价洼地”——六环房价也并没有想象那么便宜,以新房为例,北六环外的昌平房价已到4.9万/㎡,西六环外的门头沟在5.1万/㎡,南六环外的大兴在4万/㎡,东六环外的通州房价在3.7万/㎡。(数据来自安居客

未来,1500~2000万的产品会扎堆上市,未来开发商在这个价格段会出现品质战和价格战,抢先开盘或许可以尽量避免同价格段的市场发生混战,同理,同阶段的价格开发商则需要提供更加有品质的居住体验。

第3是土地供应依然活跃,导致价格稳定变成了主旋律,比如近期对海淀区树村等土地的新共有条款,就是防止出现地王,拉高价格预期。在供需平衡的状态下,面对整体拉高的涨势,北京的价格是很难有“起色”的,品质则直接决定着性价比的高低。

一线城市不动产:依然非常稳健

在以北上广深为首的一线大城市中,不动产的价值依然是非常稳健,可以根据居住需求和资产配置的购买逻辑购买。

由此可见,在京置业,无论刚改,至少皆有不俗的底盘和富有空间的涨势。而买房无非是看小区容积率、周边交通、学区教育的条件,然后再结合自己的实际情况,择优选择,住宅市场上早就流传起着“买房就得一步到位”的说法——一套合适的好房子,能够免去许多后顾之忧。

龙湖板块“西贵福地”:目前是一块价值洼地

随着城市核心区域的不断开发,以及国家叫停别墅的供应和审批,市区内难寻低容积率产品。尤其是在北京,北京三环内已经很难再挤出一块纯住宅用地,就更不用说低密用地了。

而在北京六环,有一个项目无疑是夺人眼球的,低容积率,高得房率,同时佐以龙湖的高品质,目前是一块价值洼地——

它就是龙湖·熙湖悦著。

在北京诸多的限竞房中,熙湖悦著可能是其中的标杆。

熙湖悦著项目位于房山青龙湖板块,依山傍水,是区域内唯一可居家观湖的墅区洋房。

龙湖板块具有优越的自然生态环境,亦被称为“北京的小海滨”。它拥有6000亩湖水资源,周边鲜氧环境高负氧离子含量8倍之于城芯,夏季温度更是低于市区4℃。区域内对自然环境保护有着明确的要求,近年才逐步开发,宜居性较好。

“行政向东,文化向西生态向北。”十二五期间,《北京城市总体规划(2016年—2035年)》将青龙湖板块整体规划为国际文化会都,明确发展国际交往、科技创新、文化旅游、医养健康四大产业主题,全力打造世界级湖畔生态区域,未来价值将数倍于雁栖湖,区域价值腾飞在即。

后疫情时代,所有置业者对居住环境的重视愈发强烈,仅能满足吃饭睡觉的地方,无法实现对舒居的追求,而这更关乎着健康。

放眼整个北京,想要找出第二个自然条件如此优越的地块,实属困难。

外湖内园 生态治愈身心

受疫情影响,所有的置业者对居住环境的思考,都更加重视,熙湖悦著占据湖岸200米黄金位置,可实现约7.5米大宽面居家观湖,区域只此一处。

同时,熙湖悦著超配3000万+原著系园林景观,内外双园双重景观生态享受,并从“人”的角度出发,将生活与自然和谐结合,匠心呈现约1050㎡龙小湖中国乐园、龙小湖运动休闲场,以兼顾素质教育与娱乐的休闲场设计,每个居住在这里的人,悦享全龄乐活之境。

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(熙湖悦著项目效果图)

目前,青龙湖板块5大龙湖天街环绕;西城示范学校-黄城根小学的重磅落户,北京第十三中学、人大附中等均已落址;社区自建约3000㎡幼儿园,家门口即享品质教育。

通勤决定着生活的幸福感。熙湖悦著坐享三横三纵双轨道立体交通路网,可快速抵达丽泽商务区、中关村等主要办公与商业区域,实现工作生活无缝切换。

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(熙湖悦著交通示意图)

环境品质加成 性价好房时不我待

相较之下,位于房山青龙湖板块的熙湖悦著,或是目前的价值洼地。

从房价上看,同六环整体房价相比,仍处在低位,随着后续已明确的配套建设持续跟进,未来仍有较大的涨势。

从品质上看,原著级园林打造,低密社区,佐以龙湖打造的高品质花园洋房,依山观湖。

对刚需购房者而言,这样的机会已然不多。

对于投资者,更无需多言。熙湖悦著项目作为龙湖在京西的头部项目之一,优享龙湖品牌与物业服务护航,无形增加了保障。

宜居的生态、前景广阔的未来发展,醇熟的优居配套,超配园林景观,如此多重品质的红盘,却拥有亲民的价格,性价好房时不我待。约7.5m大面宽观湖·建面约83-353㎡院墅/洋房。

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2020全年,北京二手房住宅成交接近17万套,同比增长了16%,但量涨价跌,均价为60,500元/㎡,同比微微下降了0.5%,但此成交量已经创造了2017年以来的新高值。
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