行情从停摆到复苏回暖 惠州楼市2020年新标签

来源:南方日报 2021-01-08 12:19:57

新冠疫情的突袭,让刚刚过去的2020年极不平凡,千行百业都走出与以往不一样的轨迹。而2020年的惠州楼市,也被很多人贴上“逆行”“直播带货”“深‘V’”“差异化”“白骑士”等标签,留存在记忆里。

梳理这些标签,综合过去一年惠州社会经济的发展进程,每一个标签都充满着画面感,凝聚着某一阶段社会关注的热点。无论是年初的疫情下“逆行”抗疫、“直播带货”线上卖房,还是楼市回暖后调控深化,尽管过程跌宕起伏,但市场终归于乐观。

当前,惠州楼市发展进入新常态,企业投资持续看好、调控动态深化、供需竞争差异发展等因素均将影响后市运行。

为从层层“迷雾”中看清惠州楼市真相,记者以楼市年度标签为主线,细数2020年惠州楼市的阶段性特点,以此来理顺市场发展脉络,探析后市发展趋势。

●南方日报记者 张峰

逆行

释意:逆行是指反着众人的方向而行,不走寻常路。逆行者,指由于职责和信念所系,在发生重大危险时不顾个人安危,迎难而上,去拯救他人的生命、财产安全的人。

事件:通过全面督导疫情防控,惠州住建领域企业稳步复工复产。与此同时,向“顽疾”开刀,大力查处土地闲置。

点评:回顾2020年惠州楼市,突袭而至的新冠肺炎疫情是绕不开的话题。受疫情影响,城市各行各业按下“暂停键”。然而,生活还得继续,城市仍需发展,尤其是在惠州,建设国内一流城市的脚步已经迈开,如何乘风破浪再登高,都是待解的命题。

“逆行者”们给出了答卷。不只是全国各地医护工作者纷纷逆行驰援武汉,同时也是各行各业劳动者的“逆行”。在惠州房地产领域,2020年2月初,市住建局七个督导组即分赴全市七县区督查建筑工地、物业小区和房地产企业落实防疫,全力施策指引和指导企业安全复工复产。

在疫情防控的重压之下,截至2020年3月18日,全市建筑施工工地和房地产销售企业便迅速恢复。九成市政工程项目复工,656家房地产企业复工,行业复工比率达63.1%。全市销售数据也从2月的深“V”触底反弹,进入稳步恢复回暖周期中。

市场还有一种正在发生的“逆行”同样值得关注。从去年9月启动存量土地处置专项攻坚行动,到10月初集中发布闲置土地调查公告,再到11月底,智冠科技、特纳电子等多宗闲置土地无偿收回。一直困扰惠州产业发展多年的“顽疾”在时代的逆行攻坚下堡垒渐破。

正如惠州市自然资源局相关负责人谈及该问题所说,土地所有者本身就是城市发展的既得利益者,不要想着把地屯在那里升值,而是要乘着粤港澳大湾区战略发展红利赶紧把土地用起来,发挥好每一寸土地的效能,把产业发展起来。“对土地闲置我们坚决打击查处,因为只有把土地用好,把这个城市发展好,这座城市和我们的子孙后代才有明天。”

直播带货

释意:通过互联网平台,使用直播技术,进行线上展示、导购、销售的新型商品交易形式。

事件:疫情之下,惠州房企年初直播卖房。惠州市有关部门搭建信用信息网络监管平台,推进工程建设和规划审批改革、不见面审批和容缺机制等。

点评:尽管春节小长假从来都不是楼市销售的“黄金周期”,但2020年疫情下的“停摆”仍然让惠州众多房企慌了神。但慌神的状态并未持续太久,转战线上,“直播带货”成为大家的共同选择。

“能不能卖出去房不一定,但至少能够保持住楼盘项目在消费群体中的受关注度,能不被市场忘记。”在彼时的采访中,一位楼盘项目营销负责人称,市场最怕的就是没有念想和被忘记,这也是无奈之举。

但看回到当前市场,随着互联网的深度融入,VR等云看房平台系统的搭建,线上看房的消费习惯正在被逐步接受。再叠加市场上不断出现的线上选房、网上摇号等购房事件的出现,立足线下,发力线上正在成为行业新趋势。

“直播带货”实际上也代表着拥抱互联网,敢于革新、敢于尝试新事物的发展趋势和状态。在过去一年里,疫情隔断了很多场景的交互,但连接又逐步以创新的形势得以发生,信用信息平台的搭建、“不见面”工程审批、电子预售许可办理,容缺容差机制建立等,通过制度和流程的再造创新,惠州住建领域审批效率不降反升,城市营商环境不断优化。

深“V”

释意:取字母“V”的形,指事件或形势发生转折,适用于阶段性事物进程的变化和发展。

事件:惠州市住建局年初发布2020年度十三项工作重点、全年楼市销售业绩破2000亿元,市房地产市场监督领导小组部署持续下半年的专项整治等。

点评:2020年1月16日,惠州市住房和城乡建设工作会议召开,对全年重点工作任务作出部署。提出要抓好房地产调控、提升行业治理水平、深化审批改革、提升城市品质等,13项任务将全年工作安排得妥妥当当。

随后发生的便是市场各方勤恳劳作的故事了。可以看到的是,在2020年里,惠州楼市的商品房价格形成机制正在逐步精准和深化,预售资金监管措施也得到完善,信用信息办法的实施和监管平台的搭建,更是为探索行业平稳健康发展长效机制迈出了坚实步伐。

在行业治理层面,在房地产业、建筑业和物业管理行业自律委员会相继搭建之后,去年5月13日,惠州市住房与建筑纠纷人民调解委员会正式揭牌成立,这是全省地级市首个住调委。由此,全市住建领域“3+1”治理体系形成,为行业的纠纷调解、矛盾解决提供了新路径。

更深层次的土地出让工作同样稳步优化,市自然资源系统在集中对各自辖区存量经营性用地摸底清查基础上,制定相应规则,使新增的土地出让更加具有指向性和规划性,精细指引着行业实现可持续发展,并引导城市新兴片区企业投资有序进入。

聚焦到房地产投资企业层面,从年初的线上直播卖房的营销大战,到市场回暖的追赶业绩,楼市从业人员勤勉努力地打着工、干着活,全年累加业绩突破2000亿元,搏来了惠州楼市深v触底反弹。

差异化

释意:指事务不同的发展进程和速度,泛指市场变化的不均衡。

事件:百亿房企加速布局、市场发展不均衡、装配式建筑示范项目大量涌现、房企违法违规现象屡禁不止等现象并存。

点评:随着2016年起深惠轨道照进现实、粤港澳大湾区战略落锤、赣深高铁、广汕客专定站线,惠州迎来了全国巨头房企扎堆集聚布局的进程,城市投资逻辑和行业形态也迅速发生了根本性的变革。

既有本地中小房企占主导市场格局的迅速改变,中大型房企成为市场的主流。碧桂园集团、恒大地产、海伦堡地产、新力地产等巨头房企迅速在惠实现多项目布局,更加通畅的融资渠道、成规模的开发形态和较成熟的产品线,为市场带来了立竿见影的变化。

然而,进入到当前,自2016年底启动新一轮房地产市场调控以来,4年多时间过去,预期的市场提质发展,产品、服务双提升进程也步入了新阶段的“停滞”。违规行为层出不穷、产品迭代速度缓慢,集聚的城市利好背景下,房企深化升级的意念并不强烈,低阶的准入门槛产品扎堆入市。

“企业做什么都不太重要了,能省一点是一点,因为做不做都不会有任何影响。”记者在近两年的踩盘过程中,多家知名企业开始不再设置样板房,而是直接使用毛坯房

如何刺激市场高质量发展?惠州相关部门已开启整治行动。从持续引入绿色建筑、装配式建筑等新兴建设技法,到优化完善行业治理体系,这一系列举措,有望为市场植入一条条“鲶鱼”,让楼市重回高质量发展轨道。

白骑士

释意:“白骑士”源于西方文学作品,指在危难时刻伸出援手的人。泛指正面积极、有助力的事情。

事件:疫情之下,众多房企扎堆拿地、诸多大项目集中签约动工、仲恺19个城市更新片区完成挂牌等。

点评:2020年的惠州楼市就是一段抗疫史。从最开始面对疫情的茫然无措,到逐步认知疫情,各方合力复工复产,市场也逐步回暖走高。

在这个过程中,各种市场的不妥协和企业的“我相信”为楼市留下坚韧的注解,也为这座城市注入信心。去年年中,随着楼市交易的稳步回暖,惠州土地市场也动作频出,市自然资源部门接连挂出多宗经营性土地,华润、佳兆业等企业逆市拿地,为疫情之下的市场注入了活力。

纵观全年的土地市场,“白骑士”出没提振市场信心的事件就没有停歇过。以往很少在惠州挂牌市场发力的方直、泰丰等本土企业均高价拿地,佳兆业旭辉等巨头则是分别创下了惠城、博罗的楼面地价“最高值”。

行业观察人士称,从地块区位来看,一些挂牌土地的性价比并不高,但企业仍然势在必得,这就意味着城市的价值仍在不断地放大,阶段性的疫情完全没有掩盖住惠州建设一流城市的脚步和决心。

延伸到城市的活力和城市的发展层面则更是“白骑士”加持了,惠州湾产业新城、中韩产业园等产业新城和大项目纷纷落地。仲恺高新区开创式的城市更新片区也全部完成挂牌,不单是惠州房地产迎来前所未有的发展红利,这座城市也迎来了全面提质升级的好时光。

聚焦

一年销售额达2097亿元

日均卖房458.8套

自去年年初深陷停摆,惠州楼市在经历全年的“爬坡”历程后,结出了调控以来市场最甜的“果”。

近日,惠州房地产行业多个数据监测统计机构纷纷发布了去年楼市年度成交数据统计榜单。记者综合惠州中原地产、惠民之家等机构数据信息,过去一年,惠州全年成交新建商品住宅167903套、交易面积规模1754.18万平方米,成交金额创下2097.18亿元的历史高位。

经计算可知,去年新房销售均价为11955.3元/平方米,日均销售量则将达到458.8套。可以看到,尽管市场交易创下高位,但随着常态化的调控持续发力,市场价格基本保持平稳。

集中程度高

排名前20房企销售额合计突破1000亿元

聚焦年度交易数据,最受行业主体关注的仍是房企排行榜单。综合数据信息显示,在房企销售表现上,强者恒强的格局在疫情背景下进一步凸显,龙虎榜单前10房企的准入门槛再次提高,已有8家企业年度业绩金额突破50亿元,12家房企突破40亿元,17家房企突破30亿元。

具体到榜单,碧桂园集团依托多区域多项目的布局,继续蝉联榜首,交易金额为189.5亿元。排名第二位的为星河控股,凭借着星河丹堤项目的跨区域复制,完成多项目布局夺得80.67亿元成绩。海伦堡地产和恒大集团同样实现了多项目布局,分别取得65.25亿元、62.26亿元的销售成绩排在三、四位。

另外,在排名前10的企业中,龙光地产、华润置地佳兆业集团和新力地产业均破50亿元,分别为58.9亿、58.56亿、56.46亿和52.08亿。中海地产和中洲控股则分别以48.68亿元、48.08亿元的业绩规模位列第9和第10位。

据统计信息显示,排名前10位的房企销售总额达到720.44亿元,占全市总交易金额近四成;排名前20的房企销售金额则达到1053.89亿元,突破千亿大关,总占比规模超50%。

从入榜房企的开发背景来看,尽管龙虎榜单前20家企业中有16家房企为“过江龙”,但在一众头部房企的围猎之下,深耕惠州市场的成长型房企也开始聚力发展。有借壳上市的中洲控股完成多片区布局,有隆生企业和德威集团的稳扎稳打,也有依托惠湾发展红利凭单盘开发博得25.56亿元销售业绩的富康集团,本土房企正在大踏步地进行追赶。

头部房企“加仓”

25家千亿级开发商布局惠州

具体到楼盘项目的成交表现,记者注意到,往年长期被惠湾霸榜的局面出现了松动,作为主城区的惠城和仲恺片区楼盘项目所占份额大幅拉大。其中,表现最为抢眼的为中海阅江府,单盘销售金额36.03亿元,位列全市榜单次席,若按交易面积计算,则以27.89万平方米位列首位。

具体到楼盘项目销售情况,位列首位的是星河丹堤花园,其凭借临深的区位和高铁南站的优势,单盘取得49.04亿元的交易表现。另外,除了阅江府,龙光城、牧云溪谷和卓越东部蔚蓝海岸也分别完成33.75亿元、32.45亿元和31.14亿元的成交额,金额均突破30亿元。

此外,华润小径湾、华润万象天汇、隆生仲恺花园、碧桂园十里银滩等9个项目均取得20亿—30亿元的交易金额。关注前20名楼盘销售榜单可以发现,除阅江府、万象天汇等项目外,新力城、江誉诚等惠城项目也进入了榜单,主城区入榜项目达到了6家之多。

综合易居集团克尔瑞研究中心发布的《2020年中国房地产企业销售TOP200排行榜》榜单,对比惠州的销售榜单发现,全国百亿级房企布局惠州的趋势仍在进一步加强。

碧桂园万科集团和恒大地产等3家破6000亿元级房企均已悉数布局惠州,且都实现了多楼盘布局。在2000亿元级别房企中,融创保利发展、中海地产、华润置地世茂集团、金地集团、招商蛇口、龙湖集团、中南置地和旭辉集团等均已完成布局,且仍在不断的“加仓”进程中。

据记者不完全统计,截至当前,在克尔瑞榜单中的16家过2000亿元销售额的企业中,已有13家完成在惠布局,且均有项目入市销售;在35家过1000亿销售额房企中,已有25家房企在惠布局,其中雅居乐新城控股富力地产、佳兆业集团等企业均已完成了多片区多项目布局。

业内人士对此指出,随着粤港澳大湾区建设提速,惠州正焕发出新活力,产业项目加速签约落地、一流城市建设提速等,均刺激着房企抢滩“加仓”,与城市共同发展。

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