NO. 1｜壹

“今年，鼓楼滨江学区附近的房子涨的太恐怖了”。

说这话的，不是某个伤感上不起学的家长，而是一位资深的“房姐”。她在世茂外滩新城的小三房，市场估值由年初的约4万/㎡出头，半年涨到了约5.8万/㎡，连她也连称“没想到”。

从10多年前开始买房起，“房姐”经手的房产差不多有30多套，“现在家里住的热河南路上的叠墅，就是我赚钱买的。”考虑到孩子以后要二胎了，势必要搬出来住，想着在鼓楼滨江附近买套新房。“一碗鸡汤”的距离比较理想，也希望给过两年要上学的“大孙子”一个更好的起点。

（区位图）

学校，是南京人买房离不开的话题之一。对于老下关人来，以前必谈12中，现在则多了方兴校区、力人学校。随着两所新学校陆续开学，周边房价也是水涨船高，2-3年内涨了百万左右。

目前围绕两所学校周边的在售楼盘，一只手都数得过来，且高层普遍居多，而适合进一步的改善更是寥寥。今年，拉小分校旁成功出让一宗“双限”宅地，被佳兆业竞得，与正荣联合开发，打造低密精品社区。尤其是，在参观过装修升级版的样板间后，“房姐”直言“能媲美河西华宅装标”。

（江望润府鸟瞰图）

再者，沿着热河南路-城河北路，骑行至江望润府距离约3.4公里，驾车也就几脚油门的距离。沿途能经过诸多景点与商场，包括南京西站、阅江楼景区、卢龙湖、阅江广场等，边观赏人文景观，边享受醇熟的生活氛围。

不得不说，拉小旁+大品牌+地段+5000元/㎡装修包，“房姐”对纯新盘江望润府心动了。

当然，项目的首位光环，还是同等配套下，一、二手房可能高达约6000元/㎡的价差。

NO. 2｜贰

“当年河西南星八客那么火，很大一部分也是因为新房限价，二手房猛涨”，“房姐”对此深有体会，要想免于被炒家“割韭菜”的命运，“眼疾手快”是关键，而提前布局名校分校旁也是近几年的热门途径。

楼市里，引得买房人集体打新的根源，就在于一、二手房浮现的“双轨套利”。作为拉萨路小学直属分校的方兴校区，由拉萨路小学校长严瑾担任方兴分校校长、书记，拉小副校长陈宁担任方兴分校执行校长。这意味从师资力量、招生计划，以及教学课程都将受到本部领导，含金量远高于普通分校。

链家数据显示，方兴校区施教范围内的锦绣江山花园西苑，与江望润府一街之隔，新近成交了一套建面约119㎡简装三房，成交均价已超5.2万/㎡。附近一些房龄30年的老小区房价也已至3.7-3.9万/㎡左右，最高单价甚至突破4万/㎡+。

反观，同片区同配套的江望润府升级装修放风价预计才约4.6万/㎡。“即便是加上约5000元/㎡装修包，跟本部学区附近比，‘价格’还是很诱人的”。“房姐”笑着表示，甚至不用卖房就能全款买。

另外，经验丰富的“房姐”十分了解品牌社区的溢价率。项目此次打造的正荣润字系产品，在南京从来都是价格品质标杆。像是河西南的正荣润峯，当年的装修均价几乎达到了板块天花板，依旧“日光”。链家数据显示，目前该小区均价已高达近6.5万/㎡，且装修二手房成交价较同区域普通装修房要高不少。江北核心区的润江城、润锦城，亦是如此。

NO. 3｜叁

当然，只用价格来理解江望润府的“套利”，比较狭隘。就规划的生活场景以及片区现有成熟度而言，项目还呈现出“居住氛围”的套利空间。

“时时刻刻盯着装修进度费神又费力。开发商负责装修，以后修理也更方便”，尤其是改善客群，有过1-2次装修经验后，都十分愿意选择装修包，“如果后期找不到靠谱设计公司、施工团队，返工更费事、费时。”

即便是自行装修，从选装修公司，到设计出图，再到跑家具市场、装修、通风散味等一系列流程下来，少说也需要1年左右时间。不提资金成本，选择装修包的业主只需再配置床、沙发等软装即可入住，至少可以提前大半年。

（样板间实景）

江望润府的装修包设计，特邀集艾设计公司操刀，亚太设计公司第1名，负责的项目遍布全球，品位更高。同时，由开发商采购渠道更广，由其统一采购装修和维护，集采价更低，也能保证品质统一、外立面统一，而且能减少周边邻里不定期装修入住时，减少装修污染，比如建材、噪音等，以及内部公区避免过多的二次破坏，对小区圈层与品质稳定造成影响。

此外，开发商此次还提供了装修贷，最低零首付、5年以上的利率仅为5.33%，比首套房的利率还要低。一套建面约130㎡户型，一个月还款仅3600左右元不到，非常划算。

（样板间实景）

而且不论是直接出手或是日后出租，都要考虑日后租客与接盘客的想法。要知道，现在买装修包的客户多为自住，待回头小区上市流通时，市面上流通的二手房会非常少，卖家更有话语权。尤其是有着“地段+学区”加持的装修房产更易变现、出手。毕竟，后期考虑学区的大都是有需求的年轻人，追求生活品质。

（售楼处实景）

即便是以后出租，升级装修的上市租金差异可能在每月1500-2500元/㎡起，在三年限售背景下，相当于只需要多承担两到三年的租金。

NO. 4｜肆

明年，家里可能再添一口人，“房姐”与家里人更看好建面约143㎡四房户型。四开间朝南，未来两个孩子都能有一个阳光房。内含全屋收纳体系，从入户玄关柜、厨房橱柜、卧室衣柜、客厅收纳柜等多处空间着手，解决改善家庭收纳问题。

（示意图）

入户玄关设计，仪式感强。门口的挂钩、海贝斯三合一智能锁、入户感应灯等，一键回家，且解放了双手，安全又方便。同时，自带除臭杀菌模块的收纳玄关柜，也能减少鞋柜内的异味。

穿过玄关，开间约4.5米客厅，视野开阔；餐客厅一体式，活动空间更大，而且无主灯设计，LED电源，柔和不刺眼。尤其是日本东芝的中央空调，德国博世的地暖，法国爱迪士的新风系统三大件配套，内外温差稳定，即便是冬天时，孩子光脚也能在地上跑。

（样板间实景图）

外接双开间南向阳台，阳台面宽约7.4米，进深约1.6米，配置好太太自动晾衣架，方便且省力。看着样板间里阳台的大面积通透玻璃，相信很多人都能想到未来入住后，在阳台给孩子讲故事、或是坐在吊床上，静静读书。

厨房部分，德国博世的油烟机、灶具、洗碗机及美国摩恩的净水器、餐厨垃圾处理器，这一标准与苏宁檀悦的配置基本相同，既不用担心油烟让室内变脏，也避免了夫妻间争论洗碗的世纪难题。

（样板间实景图）

此外，抽拉式水龙头，360°旋转清洗；定制成品橱柜为高档烤漆面板+防溢水设计+多层拉篮设计，人性化细节处理到位。

卫生间部分，选用德国唯宝的主卫一体式智能马桶、台盆、浴缸，汉斯格雅的花洒、台盆龙头以及浴缸龙头，摩恩地漏、洗衣机龙头、毛巾架、纸巾架等。其中，唯宝与汉斯格雅都是全球前十大的洁具品牌，各自被誉为品牌中的“劳斯莱斯”与“爱马仕”。据置业顾问介绍，单是主卧卫生间的唯宝智能马桶，单价超过3万。

（样板间实景图）

多空间收纳设计，包括淋浴房的内嵌式隔层置物台、双开门镜柜等。还贴心的设计有卫浴柜抬高、小夜灯、定制安全玻璃、防溅插座等，十分注意生活细节，且符合人体工程学。

另外主卧带六门衣柜，仪式感十足；实木复合地板，其耐磨性、稳定性与导热性能都很高；高端定制现代风格墙布、床头硬包背景墙，美观且质感。

（样板间实景图）

建面约130㎡户型也不简单，经典的四叶草户型设计，以餐厅和客厅为活动核心，四个卧室分布于整个户型的四个角，将互相之间的干扰降到最低。既没有过长的走廊，也没有华而不实的成长空间，几乎实现了室内空间“零浪费”。

（户型示意图）

不仅如此，相较于周边的“老破小”与得房率普遍约72%的高层住宅，项目主打9栋8-18层低密产品，得房率高达约83%。这意味江望润府建面约130㎡户型，套内面积约110㎡，同板块的高层次新房建筑面积需160㎡户型才可达到。

（效果图）

NO. 5｜伍

“比效果图更精致的，是现有的生活”。对比市面上很多买规划的新盘，有买房人如是感叹。

经过多年发展，鼓楼滨江目前生活配套已相当完善，外延还能享受湖南路、中央门等商圈辐射。目前已有世茂52+MiniMall、大观天地MALL、大拇指广场、茂悦港等商业体运营，吃喝玩乐购一站即享，同时后期还将规划建设大马路商业街、深业漫埠等商业体，以及改造升级中山码头、和记洋行地旧主题商业。

周边明城墙、秦淮河、滨江“三大风光带”交汇，自然景观绝佳，板块内还有小桃园、绣球公园、狮子山、阅江楼等自然景观和和记洋行、中山码头等历史遗迹，人文底蕴浓厚。

（示意图）

此外，江望润府与地铁5号线方家营站（在建）距离约650m，而且与地铁9号线大桥南路站（规划）直线距离约1km，预计2023年建成。

最关键的是，两地距离不远，方便“房姐”去照看两个子孙，且就近接送孩子上学，“一晚鸡汤”的距离不外如是。

如很多买房人一样，“房姐”已经摩拳擦掌地准备加入摇号大军。

南京楼市即便是在“红盘分流期”，热门板块首付8成，但要想买到，仍需要不小的运气，甚至逐渐成为红盘的常态。不论是改善自住、还是投资客，能买到江望润府都将是这个冬天的幸福之一。

据悉，江望润府最快年底前首开1、2、4、6号楼（其中4号楼为人才房，仅底跃可售），约220套装修房源，主力户型建面约130㎡（68套）、143㎡（136套）及少量底跃户型，全四房。

（鸟瞰图）

最后值得一提的是，今年下半年可谓是正荣专场，多个项目上市。除了即将首开的江望润府外，此前，江北城南中心的润棠府首开，热销之势席卷江北，而择址仙林的润岚府，作为板块内少有的纯新住宅，也将于本月开盘！