不大一社区，竟然有10个老旧失管小院。通过东城区建国门街道的“党建惠家”项目，2019年让其中一个小院尝鲜准物业管理。今年，社区又尝试成立“初心物业联盟”，希望形成一种“普惠制”，整体改善老旧失管院的环境面貌，让其他小院的居民也尝到甜头儿。

阳照胡同9号院

居民买料 房管所帮忙刷楼道

赵家楼社区共有10个老旧失管小院，去年，其中的大羊宜宾胡同31号院通过“党建惠家”项目引入了准物业服务，居住条件明显改观，这让其他小院居民有些眼热。于是，住在斜对门的阳照胡同9号院居民，有点儿酸溜溜地向社区喊话：“什么时候才能轮到我们？”

社区书记金坤范听了心里暗暗高兴，“就是要让一个小院走在前面，激发起其他居民改善居住条件的渴望，强化引入物业的需求。”

金书记和居民交流，31号院的转变不是“等靠要”来的，而是从自己成立院委会、动手打扫楼道卫生、清理小院环境开始的。阳照胡同9号院居民纷纷表示：“好啊，我们也有样学样，就先从粉刷楼道开始吧。”

楼道狭窄昏暗、堆积杂物是老旧居民楼的一个典型现象。9号院也是如此，居民都记不清有多少年没有粉刷过楼道了，灰暗破损的墙皮上刷满了小广告，东拉西扯的线缆穿墙而过，玻璃破损的窗户想关都关不上……居民说：“大家可以凑钱买涂料，但刮腻子这活儿确实不会干，需要请专人帮忙。”

请谁来帮忙呢？金坤范盘算着社区里可调用的各种资源。阳照胡同9号院原先有产权单位，后来变成了房改房，大多卖给了个人，只剩下几户是直管公房，仍属于建国门房管所管。于是金坤范找到了房管所。按说粉刷楼道已不在其责任范围，但考虑到社区窘迫的现状，房管所爽快地答应了。

今年6月，房管所的12位工人师傅挥汗如雨地干了20多天，终于把6个单元7层共计6000余平方米的楼道粉刷一新。“居民给师傅们送西瓜、买饮料、沏茶水，就没断过。”金坤范发现，打这以后小院氛围变得融洽多了。居民以往只扫门前雪，现在开始关注起公共空间了。

记者了解到，9号院79户居民里其实只有9户归房管所，物业费一年全收上来也不过万元，可事后结算这次刷墙的费用，仅人工成本就3万多元。“居民自己出钱买料，说明是真有转变的迫切愿望，我们出点儿力也是应该的。”负责人王超表示，“作为国企，我们得多担当社会责任。”

这件事还给了金坤范一个启发，可以把社区里相关的房管维修企业和物业资源都整合起来，以党建引领的模式成立一个联盟，“抱团取暖，达到1+1>2的效果，发挥各成员优势，给老旧失管小院的物业管理托个底儿。”

大羊宜宾胡同35号院

急难险重 物业联盟出手相助

9月11日，赵家楼社区的7家物业相关企业相聚在社区议事厅，“初心物业联盟”正式成立。联盟约定“各成员之间地位平等、相互尊重、彼此支持、形成合力，逐步形成服务高质量、居民信得过的社区治理格局。”

成立不久，联盟就发挥出巨大作用。11月5日傍晚临近下班时，赵家楼社区接到自来水公司的一个电话：大羊宜宾胡同35号院水管爆裂。“表内是产权单位或物业修，表外才是自来水公司管，所以还得找产权单位。”听到这话，社工柳杰心里一沉。他告知对方产权单位的电话并通知街道城建科后，便匆匆赶到了现场。

柳杰说，当时35号院1号楼7单元楼门东侧的地面已经明显出现了一片凹陷，深度近30厘米。听居民反映，此前热力管线排查的工人就听到流水声，打开污水井后看到有清水流入，判断是自来水管漏水。果然，他也听到污水井里传出哗啦啦的流水声，看来漏水不是刚刚发生的，必须尽快修，否则可能引发其他老旧设施的连锁反应。

然而，三番五次给产权单位打电话，得到的答复都是“我们管不了”。街道和社区商量，情况紧急，还是先找物业联盟的成员——建国门房管所吧。值班人员接到电话，听说地点是大羊宜宾胡同35号院之后，脱口而出：昨天已经去修好了啊。社工尴尬地解释，昨天修的是2号楼的下水，今天出现问题的是1号楼的上水，不是一回事儿。

房管所二话没说，很快就派人到了现场。检查后发现问题果然很严重，必须破路施工。于是又找来一些工人一起刨挖。当时已经是晚上7点多了，寒风中维修现场又湿又冷，7位师傅轮番上阵，一个小时就挖出一个直径3米的大坑。师傅穿着雨鞋跳进一人多深的大坑里，在烂泥中摸索了很久才找到了漏点。没想到难题接踵而至，更换管线缺少相应的配件，需要从其他房管所调配。等待时，金坤范自费为大伙儿买来盒饭，她说：“房管所是义务帮忙抢修的，昨天就忙活了一晚上，今天看来又得折腾一晚上，真是太感激了。”

管线更换完毕，已经是晚上9点多了。10点多，居民家中终于来水了，大家长舒了一口气。

拖着沉重的脚步，金坤范下班回家。连续加班了两个晚上，她也十分疲惫。“这就是老旧失管小院的现状，不是上面漏，就是下面堵。要是没有物业联盟成员单位挺身而出，社区真的举步维艰。”

小羊宜宾胡同5号院

日常维护 小修小补“帮把手”

“我妈在楼道里把腿摔折了，社区管不管？”一天，小羊宜宾胡同5号院一位居民找到了社区，反映楼道里灯不亮导致老人摔伤的问题。虽然仅仅是一个灯泡的事儿，却成了安全隐患，难怪居民不满。

老旧失管院的这些小修小补、日常维护也是让社区非常头疼的问题。“就如同人老了机能退化，总是免不了头疼脑热、腰酸背痛。”

怎么办？社区副书记徐爽说，今年他们在东城区申请了一个微治理项目，组建起一支名为“帮把手”的社区志愿服务队，聘请了十几位退休老人，他们不仅有一技之长，而且热心公益，把他们组织起来为社区发挥余热。

徐爽介绍，11月23日，还是小羊宜宾胡同5号院，1单元的楼道灯全不亮了。傍晚时分下班回家的居民越来越多，抱怨也多了起来。“帮把手”队长于师傅得知情况后，立刻拿起工具，在电表箱前捣鼓了一阵儿，问题就解决了。

本报记者 罗乔欣 实习记者 鹿艺佳

记者手记

物业进驻难在哪儿

“初心物业联盟”成立时，记者同一些物业公司交流发现，即使居民愿意掏物业费，聘请专业物业服务公司，很多企业对进驻老旧失管小区这事也是顾虑重重。

首先，老旧失管小院往往产权关系复杂。由于产权企业亏损、改制、转让等多种原因，致使居民院长期无人管理，问题重重：基础设施年久失修，环境脏乱；上面漏下面堵，供暖排水都有问题，想维修又没有专项基金……在这种条件和环境下，提供“有求必应”的物业服务难上加难。

其次，这种院落面积小户数少，服务成本难以摊薄。以赵家楼社区为例，10个老旧失管院，院内的公共面积一般只有几百平方米，居民楼一两栋，居民百十来户，居住密度大，出租户多。物业服务至少要包含保安、保洁和日常维修三方面。如果按照这个标准配置，每个院独自聘请一家物业，一个院至少要聘请三个服务人员，成本太高，居民根本承受不了。

再次，物业企业担心投诉量太高。由于前期欠账多，物业入驻以后会有相当一段时期问题集中爆发，居民投诉量大。“初心物业联盟”里有的企业本来是服务别墅和高档写字楼的，担心过多的投诉量影响企业形象，甚至影响其行业竞争地位。所以有的企业宁愿每年投入10多万元，只进行公益服务，而对于整体接盘，企业顾虑重重。

此外，也有物业企业担心，老旧小区的居民大都没有交物业费的习惯，入驻的物业最终能否收上来物业费也是未知数。

对此，建国门街道表示，要打消物业企业的顾虑，前期还得依靠政府的老旧小区改造提升项目，先对老旧失管院进行彻底的基础设施改造，并在此过程中逐步引导居民，培养缴纳物业费的习惯，此后才有可能引入市场化的物业管理。