双地铁交汇!南京主城纯新盘能买吗?

来源:中国网地产 2020-12-09 15:13:22

就在上周,由南京地铁与央企保利联合开发的楼盘——南京云上拿到销许,首开139套建筑面积约77-275㎡户型,装修均价4.75万/平,预计本周开盘。

消息一出瞬间引发全城热议,南京云上所在的主城月牙湖板块土地非常有限,已经3年没有新盘上市,目前周边次新房二手房价超5.2万/平,部分小区二手价近6万/平!

而且南京云上是主城秦淮少有双地铁新盘,等到地铁开通后又能带动一波价值提升!那么南京云上能买吗?

今天,应各位网友的要求,对南京云上项目进行 “楼盘测评”,从地段配套、土地规划、产品装修、价格及购买意见等对南京云上进行全面解读。

项目基本信息▼

【楼盘名称】南京云上

【容积率】2.6

【总户数】241户

【车位数】290个

【开发商】南京地铁、保利发展

【物业】深圳莲花物业

【物业费】1.9元/㎡/月

【装修】住宅装修、商业毛坯

【建筑面积】77-275㎡

【均价】4.75万/㎡

【交付时间】2023年下半年

NO. 1|壹

主城地段及成熟配套

南京云上位于秦淮区光华路华鑫大厦西侧,属于南京主城月牙湖板块,距离南京市中心新街口直线距离约4.5公里,周边有大地豪庭、城开家园、鑫源凯旋城等楼盘。

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▲项目区位示意图

月牙湖板块作为南京市主城,其核心地位相信大多数买房人已经非常了解了,商业、学校、交通等各项配套都非常齐全。这里我想再重申一点的是,2020年对月牙湖板块来说也是机遇年。

今年,南京最火的几大板块:江北核心区、河西新城、南部新城、紫东地区。月牙湖板块正处于南部新城与紫东地区的枢纽位置,这里的主要优势在于:

1、距离市中心、夫子庙、南部新城、紫东地区都非常近,特别是能承接南部新城、紫东地区的枢纽作用;
2、发展时间早,上世纪90年代第一代富人区就选址于此,周边配套非常成熟,生活方便;

当然也就是由于发展时间较早,所以板块内部分区域城市界面略显老旧,不过好在这两年秦淮区特别是月牙湖街道城市更新效果显著,苜蓿园、光华路相继整修出新,秦淮硅巷带来产业新动能。等到南京云上交付时,秦淮双地铁纯新盘又将给这里带来焕然一新的改变。

月牙湖板块拥有非常成熟的生活配套,所以南京云上也能够享受到这些配套带来的各项利好,而它带的“TOD”属性也为后期秦淮更新发展提供助力。

首先就是交通。

南京云上位于主城秦淮,光华路、苜蓿园大街编织起纵横网络,沿着光华路可上绕城高速,自驾车可通达全城。

同时它还位于地铁5号线(在建)、地铁8号线(规划)交汇的小天堂站(图中石门坎站)上,是名副其实的双轨交地铁盘,其中地铁5号线为南北向,始于城北鼓楼滨江、止于江宁九龙湖,串联起了鼓楼、夫子庙、大校场、九龙湖等众多成熟区,预计2022年就能正式开通。

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▲地铁5号线走向示意图

地铁8号线串联起城东仙林、麒麟,城中月牙湖、光华门,城南西善桥、板桥等板块;所以南京云上是真正的“零距离”双地铁上盖楼盘,而且通过这两条地铁的换乘基本能通达全城,这样的配置在南京的高端项目中是非常少见的,这也是南京秦淮少有的双地铁新盘。

其次是自然资源。

“繁华便利”“优质地段”在成熟的主城区,一点都不稀奇,位于主城核心区,又能享受到自然景观资源的地段却非常少见。

项目与月牙湖的直线距离仅约350米,步行即可到达月牙湖公园,饭后散步非常闲适;同时它与南京城市绿肺紫金山的直线距离也只有约2公里,周末与家人朋友相约踏青游玩也不怕长时间通勤带来的疲惫。

第三是商业配套。

南京云上项目北侧一路之隔就是正在建设的7.7万方商业体至美科技广场,它将建设成为一个汇聚研发创新中心、区域商业中心、酒店式公寓、基层社区中心于一体的城市综合体。

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▲至美科技广场效果图

南京云上自带约1万方商业街区,距离项目不远处的光华汇也焕新升级,整体商业配套比较完善。

很多买房人在与我聊天的时候就担心项目南边宁芜铁路的噪音问题,但其实这个不太需要。首先,今年年初南京市人民政府已经与中国铁路上海局集团有限公司了签署宁芜铁路扩能改造框架协议,宁芜铁路未来会进行搬迁;其次,南京云上与宁芜铁路之间还隔着两个小区、一个幼儿园,噪音问题影响很小。

总的来说,南京云上项目的地段、配套都是非常难得的。在近三年都没有新盘上市的主城月牙湖板块,它未来的交通优势非常明显,商业配套和自然资源等也都非常完善,目前周边的城市界面不是很理想,但通过城市更新以后,等到2023年南京云上交付时,这里将发生巨大的改变。

NO. 2|贰

理念超前的产品规划

一块优质的土地遇到保利的时候,它自然不可能被辜负。南京云上占地约1.5万方,体量不大,更适合精细化管理。项目共分为A、B两个地块,此次即将开盘的是位于下图左侧的A地块,总高9-18层。

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▲项目效果图

乍一看项目效果图,南京云上令人震撼的外立面设计非常与众不同,甚至部分买房人难以欣赏、理解,但其实它“建筑后退”的主张得到了不少专业设计师的认可。

纵观中国房地产,像北京、上海也有不少类似的超前建筑设计,不同建筑、不同的处理方式就带来了不一样的特点,在南京,南京云上代表的就是“紫金山”。

它以紫金山为灵感,打造了颠覆性的“层层退台”的建筑群,具建筑美学,并且不少户型都带有大面积“空中花园”,其中面积最小30平、最大超100平!

保利在南京云上项目上将智能科技融入社区,在装修方面,项目按3200元/平的装修标准配置,非常务实,很大限度匹配项目改善的产品定位。

在三大件中,全系标配日立中央空调、菲斯曼地暖和霍尼韦尔新风(或同等品牌),台盆卫浴采用国际一线品牌摩恩、科勒,卧室、餐客厅均采用多层实木复合地板,瓷砖地砖采用蒙娜丽莎,智能门锁也是标配。

建筑面积约120㎡户型样板间图▼

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项目户型建筑面积为78㎡、87㎡、98㎡、120㎡、140㎡、160㎡、195㎡,面积段很广,它的户型也是争议最大的一个点。

首先,我们来看项目的主力户型,建筑面积约140㎡、160㎡的户型可圈可点,户型方正、南北通透,成熟实用。

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▲B-7 建面约140㎡  4房2厅2卫

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▲C-1 建面约160㎡  4房2厅2卫

建筑面积约120㎡的户型在很多人的预算范围内,但就是东西朝向是这个户型最让人犹豫的一点。

东西朝向的房子优点在于室内太阳光照射的时间比较充足,冬天暖和、夏天凉爽;缺点在于会存在西晒的现象,可能会影响家具电器。

但东西朝向的房子价格相对更低,装修单价在4.5万/平左右,在遍地5万/平+的周边小区中,性价比很高。撇去朝向问题,南京云上三室两厅两卫的120㎡户型对比市面上同类型产品尺度更大,功能更强,更具有舒适度。

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▲B-3 建面约120㎡  3房2厅2卫

综上,我们不难发现,南京云上项目在产品和配置上都是比较优质的,这对于一个改善楼盘来说绰绰有余;项目存在的一些缺点可能要因人而异。

NO. 3|叁

总价369万起,机会来了

目前南京云上A地块报名已经结束,预计本周开盘,根据一房一价公示显示楼盘的总价段在369万-1060万,装修单价在38700元/㎡-52246元/㎡。

项目价格在整个南京来说肯定不算便宜,但在南京主城中心,这确实属于比较良心的价格了。南京云上周边的次新房银城东岳府二手房价已突破5.5万/平,金陵雅颂居单价近7万/平。

其中项目建筑面积约79、87㎡小户型总价段在369-430万元,单价约4.77-4.9万/平,总价门槛低。如今南部新城、河西等多个板块户型120平起步,总价动辄500万,而南京云上是非常好的以低门槛置业南京主城的机会,投资、刚需可以考虑。

建筑面积约120㎡户型受到东西朝向的影响单价在4.5万/平左右,低于项目装修均价,具有非常高的性价比。6单元部分该户型房源单价超5万/平是因为都带有不同面积的“空中花园”,可用面积大大增加。

建筑面积约140㎡、160㎡户型亮点十足,户型设计成熟,单价在4.7-5万/平,总价在700-800万元。

因此在评测地段配套、产品力、双地铁、未来潜力等各项指标后,由央企保利和南京地铁联合开发的南京云上项目还是非常值得购买的楼盘,在了解各个户型优缺点后,买房人要结合自己的实际情况进行选择。

不过总得来说,用一句话评价南京云上:不曾有、难再得,主城地段不可复制、城市更新下未来潜力又是肉眼可见,如果还有购房资格的买房人千万别错过了。

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就在上周,由南京地铁与央企保利联合开发的楼盘——南京云上拿到销许,首开139套建筑面积约77-275㎡户型,装修均价4.75万/平,预计本周开盘。
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