在重庆投资房地产是一件很考验购房者经验的事情。绝大多数人摸不准重庆各个板块特征，看不清未来走势。

其实在重庆投资房产有6个要素。把这6个要素把握好，按图索骥。最后会发现，有价值的板块就那么几个，最有价值的板块屈指可数，可供选择的项目也没有非常多。

 01 外部所具备的条件

A. 地段：优先两江四岸核心区

房产增值存在“板块轮动”规律。回望过去五年重庆的房价涨幅区域，会发现重庆的板块涨幅轮动顺序基本上是以这种模式循环：两江四岸核心区→两江四岸核心区+北区→西区（近核心部分）→西区+南区，大部分核心区的房产是稳的。但是要说涨的又快又稳的，其实还是江北区和渝中区的靠近商圈或者滨江的房产。其是渝中区。还是拿2015年和现在的房价做对比：2015年，渝中区住宅均单价大概在8000元/平左右；（数据来源 锐理数据）2020年，渝中区住宅均单价大概在30000元/平左右。（数据来源 铭腾机构）

B. 配套：CBD+商业

 相比起地段，配套的重要性可以排在第二顺位。我这里说的配套，就是很简单的商业和交通。教育问题今天在这里不多讲。重庆的教育类型是类似于集团化发展的，名校的分校遍地开花，基本上能算上一个单独的特殊需求。重庆的商业是非常发达的，但是人们普遍认可的仍然是传统五大商圈：解放碑、观音桥、杨家坪、沙坪坝、南坪。现在价值最高的，还是解放碑和观音桥商圈。一个针对外地游客，一个针对本地土著。靠近商圈，甚至在商圈里的房产，意味着生活方便，好租，好卖。

我们拿解放碑为例。2020年国庆节期间，解放碑前四天日均人流量近60万人次；（数据来源 重庆解放碑中央商务区管委会 ）通过热力图观察，解放碑板块仍然是全重庆人群最密集的地方之一。

人流量和人群密集度意味着什么？

这二者结合，意味着更多的消费、更多的商业机会、以及解放碑商圈+CBD所形成的庞大的良性产业循环，以及对解放碑丰富的业态有所需的潜在消费者和购房者。

几乎所有重庆人都知道，解放碑商圈里企业多、商场多、五星级酒店多、高端消费场所多。那么，这些场所，到底有多少？据统计，落子在解放碑的世界企业80余家、驻渝领事馆12家、大型购物商场和购物中心有20余家，五星级酒店6家。解放碑商圈GDP占全渝中区的2/3、亿元税收楼宇18栋。但解放碑CBD的占地面积，才不过1.61平方公里。人多、人密、需求庞大、能拿得出手的房产却非常少。

C. 新房周围的土地供应：核心板块内，越少越好

如果是用于投资性质的新项目，一定要注意该楼盘周围的住宅用地出让情况。

一个板块，如果住宅用地出让大多集中在某个区域里，那么意味着到时候出售的时候，竞品会非常多。竞品一多，在出售的时候会直接导致一个后果——价格下压。通常情况下，总是会有比自己手里房子更好、价格更低的房子跟你的房产一起竞争。所以，如果可以，尽可能的去挑地段核心一些、土地供应也较少的板块，如果出一个新项目，那么这个项目在未来几年内大概率会成为孤品，稀缺性提升，价格也会随着提升。这种情况在渝中区非常常见。渝中区的土地是最珍贵的资源。在土地供应及其紧张的情况下，渝中区的新房房价节节攀升。在为数不多的新房产中，某项目套内均价在2.6万元/平左右，价格最高的大概在5万元/平。这个新房均价已经足以秒杀重庆绝大部分板块的价格。

02 内在必须的要点

A. 开发商：大房企

不管是什么样的开发商，也不管这个开发商之前有多少问题。在今年土地融资监管比较严格的情况下，一个房企的土储量较高，就是这个房企的资本。通常情况下，这种“粮仓充足型”开发商，大多都是大型的房企。就算是未来几年不负债拿地了，他们也能活下来，并且可能活的还挺好。至少不会烂尾，售后有保障。今年受到疫情冲击，现在财政谨慎型房企还是比较多，重庆鼎鼎大名的烂尾项目也不少。多少还是要注意一下这个事情。

 B. 户型：小户型更稀少

 新房终究会成为二手房。在二手房市场里，同一地段中，户型大小决定着总价的高低。总价的高低直接决定了变现速度。

从投资的角度来讲，小户型比大户型好出手是硬道理。尤其是单价适中面积适中的那种小户型。

通常情况下，小户型的建面单价都要比大户型高一些。但是因为面积小，总价会控制在一个合理的范围内，不会高的离谱。

以今年10月我去踩过盘的两个二手小区为例：

同样都是渝中区的房产，同一个开发商，同样的地段，楼龄差不多。

大户型产品建面单价1.2-1.3w元/平左右，整个别墅300余平，总价算下来就要300w+；

小户型产品建面单价1.5-1.6w元/平左右，整个房子有60平左右，总价算下来大概在90-100w上下。

 大户型的别墅/平层产品占据了单价低的优势，但是由于面积大总价高，这类产品在二手房市场中并不吃香；

小户型的高层类产品单价虽然较高，但是前来咨询的客户数量明显高于大户型产品。在我看房的过程中，也出现了好几组客户在同一时间看同一套房子的情况。

如果多人对同一套房子产生购置意向的时候，那么这套房子的价格势必不会下降。这一情况在无形之中甚至会上抬单价。

一般来说，在重庆买房是总价原则为上。也就是，总价控制的越好，出售速度相对越快。

综合对比来看，小户型总价适中的流通性会高一些。

C. 装修：臻装修

大多数购房者并不具备装修方面的专业知识。因此，每个有装修经历的业主都知道装修工程是一件繁琐、费时劳神的事情。并且，基本上都与装修公司发生过不愉快。

而开发商则有能力聘请专业的室内设计师、专业的装修单位和监理单位进行整体建设，在方案设计和工程质量方面更有品质保障，也为购房者节省了宝贵的时间。

实际上，一般提供臻装修产品的都是比较有实力的发展商，无论在施工管理上，还是日后的保修义务上都需要较强的专业性和责任感。

如果选择自己装修，整个过程少则三个月，多则半年、一年的仍有。如果从投资角度来看，臻装修的房子是不二选择。带臻装修的房子看起来单价要比其他清水交付的要贵一点，但是其实刨除装修费用，单价对比起来其实半斤八两，甚至可能还要低一点。就算是自己不住，出租的话也不用自己装修。

 简单总结一下，在重庆投资的方法有几个要点。

从外部来说：1. 地段（卖房市场）；2. 配套（商业、交通）；3. 新房周围土拍情况。

从内在来说：1. 大型开发商；2. 小户型；3. 臻装修。

综合以上条件，在重庆区挑选项目基本就不会出太大的问题。能满足以上条件的项目其实还是不算少的，但是在一堆都不错的楼盘中，我倒是发现一个“孤品”项目-恒大云邸。

03 解放碑中的稀缺产品

我整理过一份重庆市渝中区的有在档数据的土拍信息。

2003-2017年，14年间渝中区已成交的挂牌/拍卖的住宅用地共有46宗，其中最低的价格为2003年拍卖的大坪正街140号，以楼面价994元/平成交；最高的价格为2017年拍卖的渝中区渝中组团C分区C29-7号宗地，以楼面价10104元/平成交。

至今，渝中区再未供应过土地。或者说，重庆每供应100宗土地，仅有一宗在渝中。

渝中的占地面积比较小是一方面，另一个因素是拆迁的问题。

如果按照目前的情况来看，渝中区未来几年，甚至更久都不会供应住宅用地了。渝中大杨石组团没有地了，就更不用提解放碑这个寸土寸金的地方。

但是解放碑人群密度会逐渐变大，可供挑选的新住宅却逐渐没有了。在其他区还是买方市场的时候，解放碑早就成了卖方市场。

恒大云邸，就成了解放碑最新一批住宅里的孤品项目。

刚才我提到了投资6要素，我们不妨以恒大云邸为例来说明这六要素是如何汇集到一个项目里的。

从外部条件来说，首先，地段。解放碑是一个很成熟的板块了，它的地位和价值我不用多说。其次，配套。恒大云邸的位置在解放碑商圈里，威斯汀酒店对面，距离小什字站步行不过百米左右的距离。步行5分钟可达解放碑步行街、WFC、八一广场等商业综合体；出了云邸步行3分钟左右可达长江索道、5-8分钟到达人民解放纪念碑、10分钟左右立达洪崖洞等网红景点。

再次，土拍情况。正如我刚才所说，渝中区基本没有地了，三年土地供应量为零，未来可能继续保持下去。所以，恒大云邸周围几乎没有竞品。从内在来说，首先，开发商。 从恒大土储量来看，在2020年前半年严控拿地的情况下，土储量仍有2.4亿立方米。2.4亿立方米意味着什么？意味着能满足恒大未来3-4年的发展需要。

其次，户型。恒大云邸的户型总体来说是那种比较精致的小户型，最小的户型为套内约42平的单配，最大的是套内约68平的两室两卫。

这几种户型的流通性都比较强，总价可控，负担得起。再其次，臻装。

 众所周知，恒大做臻装修能称得上是行家了。恒大云邸沿袭恒大集团9A臻装品质，打造超高档装修+优化版，进行厨房菜盆抽拉式水龙头、入户智能门锁、电动晾衣杆等物件升级，为全国首批试点项目。

从室内的角度来看：美味餐厨系统、走道空间系统、舒适起居系统、整洁卫浴系统、会客空间系统、爱迪士新风除霾系统，这六大生活模块重新定制了精致生活美学。

从社区的角度来看：人行匝道、停车场管理、智慧周界入侵、电子巡航、智慧社区APP等十大智能空间系统，智造美好社区生活。

它或将能刷新人们对于臻装修的传统概念。如果传统的臻装只是把硬装做完就可以，那么星级装修引入的是更智能化、更先进的技术，把技术应用于日常的生活。

（样板间意向图）

（样板间意向图）

住在解放碑是一种荣耀，也是重庆的塔尖人士所青睐的。区别于解放碑板块的其他住宅项目，恒大云邸仍然为自己的业主准备了更高级的配套：双铂金会所。双铂金会所配置雪茄吧、健身房、桌球室、棋牌室、露天泳池等休闲娱乐空间，为业主提供了全方位的生活服务。

（露天泳池意向图）

（会所实景图）

前有解放碑商圈的丰富配套，再加上双铂金会所的高级配套，恒大云邸把业主的生活、休闲面面俱到的考虑到了。或许，恒大云邸所拥有的，才是顶级配套的标杆。于我而言，恒大云邸的地段就已经足够能打了。但是恒大云邸占齐了投资六要素，这就更不一般了。

大概在今年的夏天，我参加了恒大云邸的产品发布会，当时我对这个项目就产生了极大的兴趣。当时我一度很想参观一下营销中心，但是得到的回复是，恒大云邸的营销中心暂未开放。从夏天等到入冬，恒大云邸的营销中心终于开放了。

 11月29日，恒大云邸也将荣耀开盘。本次恒大云邸推售的2号楼，仅有275套房子。现至销售中心进行意向登记，开盘当天认购就可以享受5万业主铂金权益！

04 

我们经常说，重庆的房产价值最终会回归两江四岸核心区。其实，核心区的价值一直都在，渝中区现在已经是重庆新房均价最贵的区，没有之一。有时候，不是房子不值钱。而是值钱的地方，大部分人都没房子。