IPO视界|中原建业赴港上市 代建业务有喜有忧

来源:中国网地产 2020-11-23 17:40:55

在被委以轻资产拓展、走出河南两项重任之后,建业地产旗下代建板块中原建业于近日向香港资本市场发起冲击,有望成为建业集团旗下又一上市平台。

一如国内代建第一股绿城管理之于绿城中国,中原建业也是建业地产销售业绩的重要支柱。然而,这却是特殊统计口径下的数字游戏。

而在布局方面,中原建业也肩负突围重担。目前,中原建业的大部分项目仍集中在河南,并罕见地在远离河南的新疆与海南落子,这或许有违当初胡葆森口中“走出河南”的其中一个条件——控制业务半径。

不过,中原建业仍有优势,例如发展迅速、独立性强、利润率高。

一石二鸟实为数字游戏

近年来,建业地产实现销售业绩翻倍直至提前撞线千亿,轻资产代建看似功不可没。

2017-2019年,中原建业进行销售管理的轻资产项目销售额分别约为68亿元、187亿元以及293亿元,销售面积分别约140万方、360万方以及520万方。上述数据在2020年中期则分别为129亿元与220万方。

其在建业地产总销售额中的占比也在不断攀升。2017-2019年,公司轻资产销售额占总销售额的比例由22%上升至29%;2020年中期又微增至30.1%。

但是,代建的轻资产属性决定了项目的销售收益并不属于代建方,尽管中原建业在项目销售阶段提供营销管理等操盘服务,真正产生收益的部分却是向项目拥有者收取的代建服务费。

对此相关问题,绿城方面也曾对中国网地产回应称:“绿城操盘的代建项目销售额计入总销售额,服务费则属于营收,不计入销售额。在行业内,不少公司均采用这一方式统计,克而瑞、中指院等权威机构也按照该口径发布每个月的营销流量榜。”

在中原建业介绍的业务模式当中,公司在不获取项目所有权,不负担土地、建设成本,不寻求融资的情况下,在物业开发的各阶段提供代建方案,包括从前期到交付,客户服务到档案、行政管理等环节。其财务业绩主要取决于所订约在管项目的数量、所协定的收费率,以及根据与项目拥有人签订的合约,所提供的房地产代建服务。

同时,代建确认收入的时点也与传统的房地产开发不同,于提供服务时确认——项目拥有人通常是根据预先协定的项目节点及或销售所得支付安排分期支付管理费。中原建业的合约负债并非传统意义上的预收房款,而是向房地产代建服务第三方项目拥有人收取的预付款项,截至2020年中期,这一数字约为3.9亿元,与其公布的销售数字相差甚远。

可见,代建项目销售额之所以算入总销售额,是由于行业内特殊的计算方式和口径,数字游戏让代建业务看起来实现了一石二鸟。因此,相较于中原建业在管项目较高的总销售额,其获得的实际收益却没有那么高。

发展快速 独立性强

自2016年签订首份代建合约之后,中原建业在近三年的发展较为快速。

2017-2019年,中原建业在管项目销售额的年复合增长率为107.8%,营业收入由3.1亿元增至10.3亿元。2020年中期,这一数字为4.8亿元,同比增长16.8%,在疫情影响下依然有所进步。

中原建业的收入增速与其在管项目的销售额增速一样较快,侧面说明公司通过较强的操盘能力,获得了业务拓展方面的优势。

2017-2020年中期,中原建业的在管项目数量由33个大幅增长至147个,特别是在2019年呈现爆发增长,全年新增58个项目,建筑面积约830万方。2020年延续了这一趋势,新增42个项目,建筑面积约470万方,均超过了2018年全年的数据。

同时,中原建业的业务拓展独立性较强,来自建业地产代建项目的收入占比在近三年间均未超过15%。2020年中期,公司自建业地产与独立第三方项目的营收比例分别为16%、84%,独立客户超过150名。

不过,比起新增项目的数量,中原建业的已建成(完成项目所有阶段)项目数量有些少。2017-2020年中期,公司已建成项目分别约为2个、1个、16个及7个。项目进度是影响中原建业未来营收规模的重要因素之一,其2020年中期预期代建服务收入约21亿元,将在未来逐步释放。

另一方面,虽然中原建业的营收规模难以企及传统房地产开发,但较低的成本支出与较低的资金依赖性是其轻资产模式的独特优势。

除人员成本与所得税费用以外,中原建业其他开支额度并不高。2017-2019年,中原建业的净利润由1.4亿元增长至6.4亿元,净利率由45.9%提升至62.3%。2020年中期,公司净利润与净利率分别约为3.0亿元及62.8%,分别同比增长17.8%及0.6个百分点。

与此同时,中原建业对融资的需求也不高,主要通过建业地产注资及经营现金流补充资金。因此,公司并无有息负债,长期负债数值较低。在刨去合约负债后,近两个报告期内的流动负债金额低于期末现金,流动性充裕。

走出去与留下来

早在2016年,建业地产开始将代建业务独立发展,由中原建业接手。这家定位为房地产开发运营服务商的公司,不仅需要对外进行品牌输出、管理输出和资源输出,还有整合土地、设计、施工等各项服务资源的任务。

中原建业被赋予的另一项任务,是让“建业”品牌走出河南,而建业地产将继续坚持在河南“向下走,向小做”。

2018年,胡葆森首次松口表示,“将有条件地走出河南”。其条件有三:输出半径在500公里左右,以轻资产模式进行输出,输出产品以中原文化小镇的形态进行操作。

这意味着,负责轻资产拓展的中原建业将成为走出河南的主体,而非建业地产。后者将继续坚持在河南“向下走,向小做”。

实际上,中原建业在2016年6月就已获得了首个非河南项目,但位置却在距离河南较远的海南。截至2020年中期, 中原建业在新疆与海南分别拥有4个项目,面积约30.6万方。

这违背了胡葆森所说的控制管理半径,即围绕河南的六个省——安徽、山东、河北、山西、陕西、湖北进行品牌输出。“我们不会一下子跑到黑龙江去,也不会一下子跑到青海、新疆、西藏去,有个半径要求,要根据自己的管控能力来确定”,胡葆森曾解释道。

然而,近年来中原建业的发展仍旧固守于河南。2020年中期,公司在河南省内项目为174个,在管面积约2311.4万方;而在河南省外仅有8个项目,在管面积91.8万方。同时,其逾150名独立客户中,除两个国企以外,其余皆为河南物业开发商,公司河南项目的收入贡献也一直处于98%以上。

坚持以河南作为战略重点,一方面因为河南市场较为广阔,另一方面也与“建业”品牌在河南的影响力不无关系。

在承接代建项目时,中原建业允许项目拥有人使用“建业”品牌推广及营销公司管理项目的物业。自2002年开始固守河南的建业地产,其多年深耕不仅收获了较多的市场经验,也让“建业”品牌在河南拥有较大的知名度与影响力。对于其他河南中小开发商而言,最为现实的一点是建业的“贴牌”可以让项目更加好卖。

不过,作为建业地产2015年新蓝海战略一部分的代建业务,其如今的市场早已进入到红海阶段,面临激烈的竞争。曾开拓绿城代建的曹舟南就认为,比起商业代建,资本代建才是代建业务中的增量重点。

那么,对于押注单一区域的中原建业而言,其未来的长期课题,就在于充分挖掘下沉市场潜力,延缓触及市场的天花板;或者转而寻求对河南省外的大幅拓展。

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继建业新生活上市后,建业地产旗下代建板块中原建业也开启了IPO之路。
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