对话|安徽省房地产研究会秘书长汪远:合肥的城市价值正在被市场认可!

来源:中国网地产 2020-11-16 10:12:46

与地产精英人士对话,以更高的视野观察楼市,了解最新房产动态,与您共同寻找这个城市中最具品质的幸福居所。本期《对话》节目中我们邀请到的嘉宾是安徽省房地产研究会秘书长汪远,让我们详细了解合肥房地产市场的最新格局,刚需、改善、投资置业,背后又应该有着怎样的考量?

对话|安徽省房地产研究会秘书长汪远:合肥的城市价值正在被市场认可!-中国网地产

专访宣传图

2020年进入倒计时,合肥房地产市场会呈现怎样的变化?楼市异常分化,省府全款难买,个别区域降价难卖,又该怎样看待这一现象?

本期嘉宾,我们邀请了安徽省房地产研究会秘书长汪远,将会就以上问题,一一解答。

问题一:我们从地产方的角色,包括从维权方的角色,请到了很多的专业人士来到我们的节目当中,今天我们的汪秘书长是来自于安徽省房地产研究会,这是一个什么样的机构?收音机前的各位听众朋友可能不太熟悉,汪秘书长能不能给我们介绍一下?

答:安徽省房地产研究会成立于2015年的5月10日,目前已经有会员单位283家,涵盖了房地产开发企业、物业企业、评估机构、金融机构、设计单位以及上下游诸多行业。房地产研究会致力于行业研究和行业趋势的发展研究。目前在合肥乃至安徽都有一定的影响力。

对话|安徽省房地产研究会秘书长汪远:合肥的城市价值正在被市场认可!-中国网地产

安徽省房地产研究会秘书长汪远

问题二:楼市已经进入到了第四季度,您认为当下我们生活的这座城市,合肥的房地产市场的走向是什么样子?会呈现一个什么样的态势?

答:2020年应该说是一个波澜起伏的年度,第四季度合肥的房地产市场在延续前三个季度趋势的情况下,会呈现一个相对稳中有变的这样一个态势。

首先说稳,我认为价格方面依然会比较稳定,但是变就体现在成交量上,我认为四季度成交量会有所上升,而且近期就是三季度包括二季度的一些热门的板块,它的畅销行情会延续。

我们来画个重点,四季度的成交量会有所上升,为什么会这么说?是因为前期二季度三季度受到疫情的影响,相比正常的水准有所下降,还是说四季度的时候开发商的任务都完不成了,要大面积的跑量大概是一个什么样的,这应该有个多重因素。

首先上半年因为疫情,合肥的房地产市场和全国大多数比较发展比较好的健康的市场一样,被压制的购房需求集中爆发。

从二季度末到三季度,房地产的成交量有所抬头,然后合肥的房地产市场在上半年有几次的土拍,这些开发商经过大半年的时间的这种酝酿,这个应该会在四季度推出他们的新的这种房源,所以开发商推盘的速度会加速,并在四季度进行一个强跑的这样一个动作,然后购房者的信心也会是逐步的恢复。

经历了上半年的疫情,包括二季度和三季度房地产的部分热销之后,购房者的这种信心已经得到了一定的恢复,入市的步伐也有一定加速。

对话|安徽省房地产研究会秘书长汪远:合肥的城市价值正在被市场认可!-中国网地产

安徽省房地产研究会秘书长汪远

问题三:汪秘书长:您认为这对房地产市场会产生一个怎样的影响?

答:应该说合肥上半年土拍的热情非常高,它的根本原因是合肥的城市价值正在被市场认可和发现。

合肥,我们都知道它是安徽省的省会。安徽是一个单核发展的省份,合肥是集全省的众多的资源优势于一身,也是安徽唯一的一个人口净流入的城市。同时它有长三角副中心城市、综合性国家科学中心这样几个光环加身,今年的合肥GDP大概率会过万亿,如果过了万亿的话就应该是第18个GDP突破万亿的城市。

有众多光环加身的合肥,土拍市场持续火爆,就是这种价值被市场所认可的一种表现。

问题四:合肥虽然发展得很好,但是我们不得不看到一个的现象,也是城市化进程中肯定会出现的一个情况—区域板块的分化。

比方说,一方面是省府2万+高价,但多个项目全款都不一定能卖到。可是合肥的另外一些区域,经常却会出现长时间横盘的现象,区域二手房价格从2016年开始好像就维持在一个固定水平之上,再也没有涨幅。对于这种现象,汪秘书长怎么看?

答:楼市分化也是合肥近两三年来呈现的一个现象,这也表明合肥的房地产市场真的成熟了。

最早期的合肥,应该说在2015年之前,诸多区域的房价增长都是基本上处于一个同频共振的趋势,就是你涨我也涨,你涨1000我也能够涨1000。

所以在15年之前,合肥的区域房价落差不大,大家都差不多,但是16年之后,合肥的市场发生了一些分化,随着合肥发展进入了快车道,城市定位逐渐明确,产业落地更加的合理,城市区域空间分工更加明确,多个城市副中心迈入快车道,人口集聚也在加速,资源在这些区域优先配置,所以就出现了区域楼市分化的情况。

一些产业落地较为缓慢的区域,人才引进比较缓慢的板块,房价相比其他区域就涨的非常慢,这也是合肥楼市分化的一个重要原因。

而且,尤其是在2016年之前,老百姓对于房子本身的认知,很多东西都是不太清晰的。打一个比方来讲,这个区域板块当中两家楼盘在同样的一个位置,我确实比旁边那一家的品牌可能要更好一些,或者说物业服务更好一些,或者是有一些优势,但是没用,你卖1万我各方面比你好,我卖1万1老百姓不认,因为会觉得你在同一个位置,出了小区门之后,所有的配套等等都是相同的,你凭什么能卖得这么贵,老百姓心里是不认的。

但是现在不一样了,如果我是大品牌开发企业打造的,那我跟你门对门的位置,我就能卖得比你更贵一点。

现在有很多消费者会去认开发商的品牌,认他的物业服务,包括小区内的景观,户型设计绿化等等,这些都成为房企在开发作品的时候可以拉开差距的一些因素,而且最重要的是市场认可了。

在这里也提醒我们收音机前的各位听众朋友,包括粉丝朋友,您在选择房子的时候,在安家置业的时候,要综合多维度的因素去考量,综合去评判您看中的房子到底怎么样。

对话|安徽省房地产研究会秘书长汪远:合肥的城市价值正在被市场认可!-中国网地产

专访现场图

问题五:现在新房都是期房,拿到手之后距离购房者至少还有一年多的时间。

这么长的时间,就很容易会产生一些问题,比如说心理的落差。原本内心会对即将入住的新房充满期待,心中也会有很多美好的想象,甚至部分房企在宣传的时候,会刻意把某些方面夸大,这就造成了房子的交付实景与自己的预期存在一个落差,从而导致购房者接受不了这个事实,维权就这样不可避免的诞生了。

交房维权,有些是走合理合法的正规途径,也有些是夺人眼球的不值得提倡行为的维权,针对合肥目前这种交付即维权的现状,您这边怎么看?

答:合肥交付即维权的现象是客观存在的,之所以会形成这样一个局面,原因也是多方面的。安徽省房地产研究会下设机构安徽省房地产行业消费者维权中心,在日常的工作中接触到了大量的案例,分析过这个案例背后的原因,可以说总结起来可能有这几方面的情况。

首先交房即维权,开发商的粗制滥造,占了其中的一部分,就是部分企业拿地的时候,预计我们的调控政策可能会有变化,会松动。所以他敢于去高价拿地,但是在开发过程中到临近开盘的时候,仍然没有等待政策的松动,所以我们的销售价格又是实行的是政府限制的备案价格,导致了在拿地时候预计的会卖到的价格,在实际销售的时间节点来到的时候没有拿到这样一个价格。

开发商也是有预期的,老百姓心里想着是我能拿到多好的房子,开发商想的是我这个项目能赚多少钱,但是现实跟预期总是有差异的,对不对?

是的。所以它的售价一旦背不上去,那么讲白了它的利润空间就被压缩了,甚至出现了亏本。开发商作为企业,它的社会责任和责任担当这一块可能就是没有做到很好,所以就会出现一些偷工减料这样的一个情况,进而引起整个房屋的品质和质量的这种下降。

对话|安徽省房地产研究会秘书长汪远:合肥的城市价值正在被市场认可!-中国网地产

专访现场图

这也是购房者在拿到房的时候,发现跟当时的宣传、当时的沙盘展示、当时样板房的展示有一些出入,这是维权的一个一个原原因。

另外一方面就是我们的购房者也不成熟,所谓的风险教育不足,在政府的有力调控下,合肥房价从2016年10月2号限购限贷之后,房价就被快速的遏制住快速上涨的势头。

4年的时间过去了,如果是在2016年置业的这一批站在高上的购房者,他们可能是站在了价格的高点。反过来看2020年的今天,可能跟2016年的10月2号之前,就是房价的变化并不是特别大,但是4年的时间过去了,房价涨幅并没有那么明显,但是很多购房者是贷款买房的,实际上会产生利息和时间的大量成本。

另外,2016年高位买房的这波朋友,2018年交房。2018年买房的这波朋友,他其实又碰到了装修修。然后到2020年拿房,大家会发现装修修怎么会是这个样子?

不过我们平心而论,如果我们买的是毛坯房,自己去找一家信得过的装修公司,在真正交付的时候也会或多或少出现一样的情况。

对话|安徽省房地产研究会秘书长汪远:合肥的城市价值正在被市场认可!-中国网地产

图左一为合肥市广播电视台主持人李路,左二为安徽省房地产研究会秘书长汪远

毕竟只要是人做出来的东西,就不可能那么的尽善尽美,但是关键是一个态度,我看到过很多开发商交付的时候,你自己去收房,要是给你自己去看,然后有什么问题你记下来,记下来也不知道到底哪一天解决。

但是我看到另外的一些开发商交房的时候,有一个管家陪同你,你说哪些问题,你没看到的,我还提醒你看这地方还有点小问题,没关系,待会我们就给你修。

这个就是遇到问题的时候处理的态度不一样,也反映出开发商的品质的一个高低,我们可以这么说,当然也提醒各位消费者,如果你的合法权益受到了侵害的时候,千万记得用法律的来保护自己,其实合肥也出过一些这样的案例,用一些很极端的方式来维权。

说的通俗一点也受到了相应的处罚,反而把自己搭进去了,本来你是合理的事情。在这里也提醒各位,你在买房的时候一些证据多保全一些,不要听什么直接跟我说售楼部要买房不可以拍照,我就不相信你拍个照他就不给你买了。

多拍照,他一些沙盘的东西,一些海报的东西,你能多保留下来的,能多留一个影像或者视频的证据的,尽量多留,不要听信什么时候不给拍照,没必要理他。

对话|安徽省房地产研究会秘书长汪远:合肥的城市价值正在被市场认可!-中国网地产

安徽省房地产研究会秘书长汪远

问题六:老百姓买房分为刚需、改善、投资等好几种情况,这些群体在目前的市场形势下购房,应该注意哪些方面?

答:刚需买房可能对价格会比较敏感,买房时可能把价格放在第一位。

在这里我要提醒刚需购房者,买房时一定要关注品牌。随着房地产的快速发展,涌现出了一大批知名房企,也有很多房企倒闭了,那么留下来的这些品牌房企,他做的这个产品或者做的这些商品房,目前在同区域二手房市场上面的价格远远会高于非著名的这些品牌开发的一些小规模的楼盘。

这个是我们说的品牌的溢价率,大家都是在一样的位置,可能当时新房卖的时候受到限价的影响,大品牌开发商和一个小品牌开发商,价格都查不到。

但是你一旦进入到二手房交付的时候,再来接盘,买的人能够实地看,看到你小区内现场的情况的时候,众多的消费者对于市场均价已经达到一个普遍认知的情况下,你就可以看到大品牌开发商的溢价率是非常之高的。

其实我们说了两点因素,价格和品牌,价格是限定刚需最大的一个因素,我有这么多的钱只能在这范围当中选。

刚需这一栏,价格、品牌之后,我们再选一个因素出来,排在第三位的话你会选择地段,因为刚需投资者以青年群体居多,他们可能刚刚步出校园,刚刚参加工作,那么每天的这种工作压力会相对比较大,虽然不提倡加班,但是可能加班会是一个常态。

那么如果住的过远的话,你每天的这种本身就很辛苦的工作时间,再加上难熬的通勤时间,那么你的生活幸福感就会下降很多。

对话|安徽省房地产研究会秘书长汪远:合肥的城市价值正在被市场认可!-中国网地产

专访现场图

所以在你价格能够承受的范围内,选择同区域最好的品牌,然后可能选择地段上面也要做一些考虑,地段对离自己的工作单位相对近一些,可能你每天都会遇到一个通勤的时间会是一个保障,无形之中会比别人多出一段时间。

改善指已经有了最起码一套房以上的这样一个群体,我现在不买也行。我不考虑市场价值的变化,不考虑价格的浮动的话,我也有地方住,但是我又想能住得好一些,我去看看有没有更喜欢的这样的一个心态。

改善群体,我认为品牌是他们优先考虑的因素,你看凡是带名表的人对,就是再冷一点的天,他都会把表露出来。这个不是说炫耀,这个也是展示的一个资本,也提升个人自信心。

除了买房改善刚需之外,其实还有一部分的朋友想的是投资,包括经济环境下行的影响,很多朋友担心的是我跑不赢大盘。

谈到投资,个人认为现在的环境说投资可能比较敏感,房子是用来住的,不是用来炒的,但是我所说的投资并不是去投机去短期赚取房价增长的这种利润空间,而是一种资产的合理配置。

因为这个房子它除了居住的属性之外,它天生具有金融的属性,这一点我们是不能去磨灭它的。比如讲我们拥有的房产,在你遇到急需用钱的时候,你是可以抵押给银行去,可以获得一定的抵押贷款。

所以在这个情况下,我们说的投资,那么我认为那就是地段。虽然现在随着轨道交通的发展,城市的主中心或者说是城市的这种多中心化成为一个趋势,但是你就是再多的城市副中心,在城市副中心的地段跟非城市副中心的地段它还是有区别的。

对话|安徽省房地产研究会秘书长汪远:合肥的城市价值正在被市场认可!-中国网地产

专访现场图

所以如果你投资,你就会需要追求一个流动性,讲白了就是你在资产达到你的预期的时候,升值的预期的时候,你就会想到一个处置,那么处置它的流动性就放在首位。

很多朋友在买房投资的时候会想地段很好,品牌也很好,产品也很好,我就买,但是往往忽略了一些流动性的问题。

是,你有一定的升值空间,但是比如说你买了一些这个别墅类的项目,或者洋房类的项目,你后期来接盘买你这个的人就少了,对吧?

少的话,你相对来说会处在没有那么多话语权的一个阶段,这个是要考虑的。

我曾经发过一条朋友圈,就是投资和自住的顺序。投资,你有可能就是高层、大平层、洋房,再到联排、双拼、独栋等别墅,

投资,你应该优先选择高层产品,你可以看到开发商销售的过程当中,它卖新房的时候一定是高层先卖掉的。可能卖到最后了,整个售楼部就剩一两个职业顾问了,他还没卖掉的就是别墅的项目。

因为我们的置业,它也存在一个置业金字塔,就是我们金字塔的底座部分,还是大部分这种普通的这种购房者,他们可能还买能买得起的这种产品,可能更多的还是高层或者是多层这样小洋房这样的一个情况。

问题七:针对目前的合肥房地产市场,您这边有什么想对购房者说的?

答:融入长三角之后,合肥迎来了新一轮的这种发展机遇期,只要你愿意留在合肥,成为一个新合肥人,那么我建议你在合肥置业,安居乐业,让合肥成为你心灵的港湾,早日置业合肥,我们共同来发展合肥。

(责任编辑:)
网站无障碍
对话|安徽省房地产研究会秘书长汪远:合肥的城市价值正在被市场认可!
来源:中国网地产2020-11-16 10:12:46
与地产精英人士对话,以更高的视野观察楼市,了解最新房产动态,与您共同寻找这个城市中最具品质的幸福居所。本期《对话》节目中我们邀请到的嘉宾是安徽省房地产研究会秘书长汪远,让我们详细了解合肥房地产市场的最新格局,刚需、改善、投资置业,背后又应该有着怎样的考量?
长按保存图片

中国网地产

是中国互联网新闻中心·中国网旗下地产频道,是国内官方、权威、专业的国家重点新闻网站。

中国网地产

版权所有 中国互联网新闻中心 电子邮件: dichan@dichanchina.com 电话:010-59756138/6139 京ICP证 040089号
京公网安备110108006329号 网络传播视听节目许可证号:0105123 ©2008 house.china.com.cn All rights reserved
关于我们 主办单位 权责申明 联系我们 广告合作

版权所有 中国互联网新闻中心

京ICP证 040089号 京公网安备11010802027341号

互联网新闻信息服务许可证10120170004号 ©2008

house.china.com.cn All rights reserved