根据国家统计局数据，9月南京新房环比持平，同比上涨4.3%。南京商品房房价的上涨，明显被限价压制。

从9月热门板块上市高去化楼盘，已可窥见一丝端倪：苏宁檀悦不到5万/㎡，华著兰庭不到4.5万/㎡、扬子江金茂悦不到3.3万/㎡……像很多首次卖房置换的人，手握约100-200多万，标配建筑面积约100㎡+三房起。

然而，成本无形中增加了，大批买房人被“抛弃”。速递菌的朋友，同样在业内的C女士就是如此。

一河之隔的中央科创生活区，均价“3”字头起，价差达百万，给了很多首次置换的买房人高性价比的选择。据悉，世茂璀璨睿湾马上加推，户型建筑面积约95㎡-138㎡，装修交付。

这一消息传出后，河西、软件谷等区域的客户涌入售楼处，不乏有很多二批次没摇中购房人抓紧时间来咨询楼栋、楼层、价格等信息。

（效果图）

NO. 1｜壹

摇不中仁恒、够不上河西、大校场，江宁“潘西”转战中央科创生活区

去年四季度，C女士的丈夫工作调动到河西，C女士也于去年年底转到雨花台区工作，乘公交、转地铁上下班，就要花费2-3个小时在路上。加上不定时加班的工作特性，每天都疲于奔波。

两人一合计，换房！

身价：卖房款200万左右

要求：靠河西近、临地铁、大户型的性价比楼盘

经过1个月的走访调查，C女士最终将目标放在了城南的仁恒城市星光与大校场机场板块的华著兰庭。虽然总价略高，但C女士自信从家人、亲戚处周转10-20万，“垫垫脚”还是够到门槛的。

然而，先后两次报名仁恒城市星光，她都无奈陪跑，华著兰庭“垫脚”都够不到门槛了。手握200多万，却意外落得“高不成低不就”的困境。

“之前，我也看不上这里，老觉得这里落后。但今天开车过来，这里简直太有生活氛围了，道路开阔、干净整洁，到河西很近，商场、菜场等都有”。在项目售楼处，速递菌偶遇了同样来踩盘的C女士。

（西善桥实拍图）

对比过周边楼盘，C女士凭借自己从事房地产的经验，一眼就瞄准了板块热度很高的世茂璀璨睿湾，且对建筑面积约138㎡四房户型情有独钟。交谈中，她坦露了自己认为世茂璀璨睿湾可以买的3个理由：

首先，项目市场认可度高，地段价值预期、产品价值等得到了肯定。

再者，原本只能选择仁恒城市星光建筑面积约100㎡户型或是河西80-90㎡二手房，在世茂璀璨睿湾完全可以选择建筑面积约138㎡四房户型，一步到位。

最后，一站地铁河西南，夫妻两人上下班不用堵车，而且共享河西、软件谷的商业、医疗等配套利好；邻里阶层集中在高知圈层，更纯粹。

NO. 2｜贰

日均百人看房，世茂璀璨睿湾5月开盘当天售罄

“我们做房地产的，也知道限价盘出清后，能如此高人气楼盘基本都在河西、江北核心区、紫东核心区等等，或是有套利空间、或是价值潜力高的板块。朋友C女士对着速递菌侃侃而谈，一看就知道做了不少功课。

世茂璀璨睿湾从2017年11月首开至今，两开两捷，热度持续高涨。尤其是，项目上一次5月底的开盘，共吸引1730组买房人报名摇号，中签率低至约14.7%。

（开盘现场图）

根据媒体报道，这些买房人很多都是在河西、软件谷工作的社会精英。项目加推房源开盘当天即卖光，超1500人陪跑。

高人气盘的诞生，绝非偶然。4月份以来，新房库存长期占据高位，楼市分化愈发严重。加上近期楼市调控收紧，房票愈发珍贵，致使买房人观望情绪浓厚，选择也会更加严谨，含金量更高。

项目从3季度开始释放第三次加推信息，客户随即蜂拥而至，工作日期间也有不少客户来访，周末期间更是络绎不绝。据开发商数据，近期周末两日到访人数600组+，当天意向登记人数达200组+，热度可见一斑。据了解，其中相当一部分来访客户是华为、中兴等公司员工、河西现业主，甚至也有来自南大、东大乃至清华大学等名校的教授、博士，高知分子云集。

据悉，世茂璀璨睿湾已领7、8号楼销许，共计256套，户型建筑面积分别约95、117、119、138㎡，两梯四户，马上开盘。

（世茂璀璨睿湾鸟瞰图）

户型图 

户型图 

户型图 

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NO. 3｜叁

一宅一生，世茂建筑面积约138㎡提前锁定年度神户型

在二手房市场上，好户型的溢价很明显，这也是很多户型“封神”的原因。

“如果不考虑未来学区，将来很长一段时间我都不要考虑换房。而且我也挺喜欢大户型的、不拥挤，我可以在阳台养养花，练练瑜伽。就算是以后想要‘二胎’，带上父母也能住的很舒服，一宅一生”，目前连“一宝”都没有的C女士憧憬道。

（户型示意图）

的确，置换客群在5年、10年、20年后，家庭结构基本都会发生巨大变化，孩子的出生、成长，老人的加入，夫妻对于生活空间的新要求，都会令一成不变的住宅拙荆见肘。从二人世界，到“二胎”家庭，世茂璀璨睿湾建筑面积约138㎡户型都可以通过空间的不同规划，森系住宅体系设计，“大而多功能”，来契合每一个人生阶段的具体需要。

南向面宽约13.3米，全天候采光，观赏约1400㎡中央公园；

四开间朝南，放在4-5年前的河西南算得上是高配，如今也是改善优选。建筑面积约138㎡整体大开间短进深设计，南向约13.3米宽的采光面，瞰景视野大，且南北通透。

尤其是建筑面约138㎡户型所在的8号楼，可说是景观楼王，与前排3号楼间距近约80米，完全无遮挡影响，全天候采光，主次卧270°瞰景视野，俯瞰约1400㎡中央公园景观。

约6.7米宽景双阳台，功能多变，户型全明；

双阳台设计，南向约6.7米宽景双阳台，可放置约3台跑步机，或容纳约9个懒人沙发一字排开。这也是整个室内view很好的区域，既解放了客厅外接阳台瞰景的功能，也能利用榻榻米的地台搭配一张升降桌，等于多出一个景观书房、琴台、游戏棋牌桌。

全明设计，包括卫生间、餐厅等每一个空间都有采光通风的窗户，待在室内也不易感到闷热。这在大多数户型中，都无法实现，甚至是个别大平层。

约25㎡客厅空间，孩子游戏的“天堂”、姐妹们的茶话室；

不论是老人还是小孩，在客厅的时间多过卧室。该户型社交会客厅面积约25㎡，餐客厅一体式空间，足可容纳约4台斯诺克球桌，约等于1/2个羽毛球场。加上阳台空间，几乎抵得上一间酒店套房，孩子在家里就能奔跑、游戏。

室内为“十字轴”动线设计，将家政洄游与主客动线分开，更多私密空间。卧室分布在客厅两侧，互不打扰。主卧套房设计，独立卫浴，避免早期抢卫生间的尴尬；还预留了较大衣帽间空间，女主人的“心头爱”。

N+1百变空间，“新风+地暖+中央空调”三大件齐备

室内设计有多重收纳系统，入户玄关设计有壁橱，厨房、卫生间都设计有大量收纳空间，更有N+1百变空间，小面积大作为。比如厨房旁的多功能家政空间较为超前的设计，常见于北京、上海等强一线城市，这一空间可与厨房合并，也可单独作为储物间、书房使用。

另外，建筑面积约138㎡户型装标为爱迪士新风系统、林内的地暖、三菱海尔重工的中央空调，三大件齐备。另外，灶具与洁具统一使用方太、科勒等品牌，灯具为欧普LED节能灯具，基本都是国内知名品牌。

NO. 4｜肆

一站地铁河西南，约120亿足球小镇建在“家门口”，房价可期

“离河西近，以后两人上下班都方便，我以后可以做地铁，他可以开车。而且以后这里土地留白多，未来建设发展起来，不弱于南京现在的很多板块”，C女士指着区位图上的地铁、商业等规划说道。

（实景图）

一桥河西，岱山东路北延线年底前将通车，地铁在侧

从地图上看，中央科创生活区与河西南仅一河之隔，规划有5条过河通道和2条轨道交通线互通，其中岱山东路北延线预计将于年底前建成，直线距离约1.4km，从家里出发，一桥通达，近享河西配套。

（示意图）

世茂璀璨睿湾西侧就是在建的地铁7号线，预计2021年年底建成，一站地铁直达河西，两站之后可换乘宁和城际，前往软件谷，这也是C女士工作的地方。

（示意图）

地处金融科创环，承接约100万高知人群

按照C女生的说法，“很多跟我一样在软件谷工作的，还有在新城科技园、烽火大厦等园区的人都在这里买的。以后邻居都是差不多的年龄、教育阶层，社区活动肯定也是同圈层的人一起，有共同话题，说不定还能遇到客户、同事”。

的确，世茂璀璨睿湾所在的中央科创生活区，地处两桥板块的中心位置，也正位于软件谷、河西中部和鱼嘴CBD共同形成了“金融科创环”内，是集科技研发、商贸商务、文化、居住等功能于一体的高度产融发展地区，未来可承载约110万人群的住房需求。

（示意图）

往北，已集聚了新城科技园、烽火大厦、广告产业园等众多园区的河西中部，以及阿里巴巴、小米科技、科大讯飞人工智能研究院等集团加盟的河西南部，再加上未来的金融聚集区的鱼嘴CBD，整个河西将覆盖约76万的商业办公人群；

往东，软件谷也已聚集了IBM中国软件授权培训中心、润和软件、中兴通讯、华为科技等国内外知名软件企业，将覆盖约34万的商业办公人群。

约5万方商业街区+足球小镇（规划）加持，吃喝玩乐一条龙

商业方面，区域内除了规划有3幅纯商办用地，世茂璀璨睿湾项目将建体量约5万方街区商业配套（在建）。目前已与9大商家意向签约，包括中商罗森、汉堡王、乐刻运动、超级物种、小胖子功夫龙虾、乐高、小厨娘淮扬菜、宝镇教育、硬腿子佛跳墙，步行至楼下可满足基本生活所需。

（效果图）

医疗方面，省妇幼保健院（规划）也已签约入驻雨花台区（信息来源：雨花台区2020年土地招商推介会），一河之隔就是河西儿童医院、明基医院两大国际化医院，为家人健康保障护航。

此外，在世茂璀璨睿湾西面直线距离约500米左右，就是3月政府重点推介的国际足球小镇（规划），预计投资约120亿，总用地面积约66.67万方（相当于约93个足球场的面积），一个集专业球场、足球学校、市民足球比赛场地、小型高尔夫球场、赛车场、购物中心、休闲商业街为一体的项目。

（示意图）

欲望相当立体的C女士，在全面了解世茂璀璨睿湾后，觉得是十分契合自己的置业标准，甚至不打算再等仁恒城市星光的再次开盘。据悉，她已经成功报名项目此次开盘，“不想再等，赶紧入手早点安定下来，而且还款压力也相对（买仁恒城市星光）小得多”。

总结

当下，南京楼市不缺房源，看房的人也在增多，然而实际成交量不高。除了预算不够、门槛上涨等因素外，买房市场下，楼盘地段、产品户型与品质同样是不可或缺的一环。

世茂璀璨睿湾承载着“一桥河西+地铁7号线（在建）+森系住宅体系产品”等优质资源的项目，是买房人用真金白银选择的结果。