今年以来，南部新城仿佛“开了挂”，重大利好项目一个接一个的落地。

就在10月8日，秦淮区暨南部新城重大项目集中开工仪式隆重举行。

资料显示，本次开工的项目总投资近300亿元，其中10亿元以上项目有6个，2个单体项目投资额超过100亿元。

截止目前，整个秦淮区已经有25个重大项目开工，其中大部分都落在了南部新城。

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沉寂许久，南部新城终于迎来发展契机

作为南京主城最后一块可供大规模开发的区域，整个南部新城的规划起点是非常高的。根据规划，南部新城将打造为兼具枢纽、商户、创意会展、居住于一体的国际化新城，是与新街口、河西新城并列的南京市第三大城市中心。

自从大校场机场正式搬迁过后，南部新城也正式迎来发展机遇期。南京中芬合作交流中心、南京外国语学校、中国第二历史档案馆新馆等相继在落地和公布规划，南京地铁6号线的建设也是如火如荼，未来近在眼前。

利好的相继落地无疑给了楼市信心。首先是在土拍市场上，今年南部新城共有华夏幸福G12、金地商置G13两幅重磅的商办地块出让，成交总价超过130亿。

在本月举行的重大项目开工仪式上，华夏幸福项目也被重点提及，资料显示南部新城核心区的第一个大型产业综合体项目，也是南京主城内近10年规模最大的综合体。

（示意图）

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新房起步价超4.4万/㎡，置业门槛堪称“房价头部梯队”

前段时间，南部新城纯新盘华著兰庭首开，装修均价达到了4.48万/㎡。值得一提的是，南部新城此前的大部分房源都集中在南站周边，华著兰庭的上市，严格意义上属于大校场片区的“尝新盘”。此外，即便是河西中部、鼓楼滨江这种老牌改善区，楼盘价格也是逐渐涨到如今的局面，而南部新城首发将近4.5万/㎡的价格，无疑说明了其在整个南京的地位。

（从此前整个南京的房价梯队来看，整体均价超过4万/㎡的板块并不多）

二手房更是不必多说。链家数据显示，区域内的次新房复地宴南都最新的成交价格已经在5万/㎡左右，置业门槛很高。

不过，这对于想要在南部新城置业的买房人，尤其是资金不太充足的买房人来说并非一件完全的好事。实际上，南部新城周边环绕着大量产业项目，仅今年上半年就有招商仁和人寿保险江苏区域总部、真意保险代理江苏总部等22个高质量项目落地，南京软件谷等高新园区也在不远处。这也就意味着，除了地缘改善客户之外，南部新城还蕴含着大量的高知买房人群，潜力巨大。

在这样的背景下，买房人不妨转变思路，选择灵活性较高的商办类和公寓类产品，曲线置业。

目前，南部新城的装修平层公寓价格约在2.3万—2.4万/㎡左右，较为稀缺的LOFT产品，价格约在3万/㎡左右，这其中，装修平层公寓的价格仅仅是区域住宅产品的一半左右。

而放眼全国，不同级别的代表性城市，公寓/住宅价格比普遍在65%-80%，在长沙甚至出现同一区域公寓价格超过住宅的情况。而南部新城，尤其是南站周边的公寓/住宅价格比不到0.5，具有相当的性价比优势。

但也有业内人士认为，未来南京的公寓/住宅价格比，很大概率将会逐步向全国平均水平靠拢。

也就是说，当前在售的这一批，将会成为少有的捡漏机会。

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南部新城少有的4.8米挑高公寓

2017年5月，南京发布《关于引发南京市建设项目建筑面积管理办法的通知》，明确提出酒店式公寓的层高从4.8米限制到3.6米。随后在7月份，南京再次发布相关规定，明确表示住宅、公寓（含酒店式公寓）建筑的结构层高不应超过3.6米，办公、研发建筑的结构层高不应超过4.2米。

这也就意味着，自2017年开始，南京便不再规划批复挑高公寓，4.8米的公寓产品经过前几年的销售之后，已经消耗的差不多了。

不过，本网调查发现，位于南站周边的云树公馆目前仍有少量的4.8米挑高双钥匙产品在售，户型间建面约52—70㎡左右。

（效果图）

从位置上看，云树公馆距离南京南站的直线距离约在1公里左右，不远处即是已经通车的地铁3号线明发广场站（直线距离约在200米左右），是名副其实的地铁盘。虽然在近几年的一直保持低调，但该项目在2017—2018年期间，建面约30—50㎡的小户型产品，曾创下日销近500套的记录，可见受欢迎程度。

项目目前在售的主力户型有建面约52㎡、70㎡两种，均为4.8米挑高的双钥匙产品，并且是准现房，大大减少收房的等待时间。

建面约52㎡户型图

从具体的户型图来看，建面约52㎡户型为双开间，面宽达到5.8米，4.8米挑高可设置楼上、楼下独立入户。对于资产配置的买房人来说，也可以将其打造成两个独立的一室一厅进行分别出租。

建面约70㎡户型图

建面约70㎡户型最大面宽达到8米，可改造空间更大，不管是自住还是办公，都有很强的可塑性。

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适合长期持有，收益稳定

客观来说，在经历此前的热潮之后，公寓和商办类产品在近几年的热度都下降了很多，甚至有越多的有资产配置需求的买房人认为，购买公寓并非一件“划算”的投资。

但在当前“房住不炒”的大环境下，购买住宅动辄3年限售，相当于前三年无法产生实际效果。而商办类产品，尤其是向云树公馆这样的准现房，收房之后即可进行出租，甚至还能够实现以租养贷。

我们不妨将两年前购买南站公寓人群的收益来算一笔账。

以保利堂悦的42㎡双钥匙户型为例，此前售价约在110万左右。如今的二手房价格已经到了约135万，两年的涨幅已经到了约23%。

再来看一下租金的情况，数据显示，保利堂悦双钥匙户型的月租金约在5500元，年租金6.6万元，租金回报约在6%。

可以说，尤其是在租金收益，前期购买公寓产品的人群或多或少都已经赚到了钱。

而如今依然有房源在售的云树公馆，目前在售市面上少见的4.8米双钥匙产品，性价比很高。房源所剩不多，意向买房人可趁此机会，合理进行资产配置。