9月28日，贝壳研究院“5号院LIVE”沙龙在线上举办，本期沙龙主题为“新格局下的新考验”，贝壳研究院首席市场分析师许小乐、高级分析师潘浩、黄卉从二手房、新房、租赁三大市场深度解码三季度房地产市场，并分析在新格局下房产行业面临的新考验。

市场走出疫情影响 二手房累计成交反超去年

上半年伴随着疫情逐渐得到控制，二手房市场累计成交在三季度实现反超。贝壳研究院数据显示，2020年前三季度重点18城二手住宅累计成交量同比增长4%，疫情对重点城市二手房市场的冲击已被填补。

图：重点18城二手房实际成交量走势及累计同比

伴随着毕业季租赁需求在三季度的集中释放，全国重点18城租赁成交量环比第二季度上涨26.0%，租赁成交量在8月达到峰值，租金价格环比二季度上涨1%。今年第三季度市场表现基本符合往年的租赁市场规律，租赁市场持续得逐渐修复，回归常态化轨道。

新房市场整体呈现出持续复苏，降幅收窄的特点。据贝壳研究院统计整理数据显示，重点城市整体住宅用地累计成交规划建筑面积累计同比降幅收窄至3.3%，累计成交楼面价同比增长16.5%。溢价率方面，整体住宅用地累计成交溢价率从二季度开始稳定在15%的水平，市场保持较好的活跃度。三季度66城新房成交量累计同比保持1成降幅，市场恢复速度随着各地调控升级后持续放缓。

图：2019年至今66座大中城市合计季度成交套数与成交面积累计同比

调控收紧叠加预期回落 年底季节性大幅反弹可能性较弱

尽管三季度市场依然呈现正向的市场恢复情况，但政策收紧、市场回落的相关信号也给整个房地产市场带来一系列新的考验。7月以来，深圳、东莞、杭州及成都等12城约20次出台收紧政策抑制和防范市场过热。同时，住建部出台《租赁条例》的将填补住房租赁领域立法的空白，三季度全国12个地区发布了17项租赁相关政策，以规范和培育租赁市场。  

不同于往年三季度二手市场量价持续下行，三季度二手房市场库存走高，重点18城中12城业主涨价次数环比下降，购房需求在这一阶段积蓄，预计四季度二手市场保持量降价稳，刚需将成为市场新动力。

在三稳目标和调控压力下，四季度新房市场则难有超出预期的表现，预计成交量和去年同期持平。相较于一、二手市场，疫情对租赁市场的冲击更大，市场弹性不足。陆续出台的收紧政策或将加速市场变冷，预计明年春节后热度有望回升。