亚太区的物流地产市场正在发生结构性的变化，投资者和租户也在积极重新规划其亚太区物流地产策略，以充分抓住市场机遇和增长潜力。仲量联行表示，物流地产投资的增加、电子商务在疫情期间的迅猛发展以及来自高增长行业的推动，所有这些因素都在迅速改变物流地产的功能和运营方式，这些同时也对物流地产业主和租户产生了不容忽视的影响。

整个亚太地区的房地产投资交易量和租赁需求都受到了疫情的影响。投资测算假设的不确定性（包括租金和空置率预测和资金成本）、旅行限制以及价格的不确定性，导致2020年上半年亚太区整体房地产投资交易量较去年同期下降32%。但尽管存在这些不利因素，物流地产却显示出相对韧性，今年上半年亚太区物流地产投资交易量仅比去年同期下降6%，约为111亿美元，投资者对亚太区物流地产市场仍然充满信心。

“与过去相比，中国消费增速有所放缓，虽然短期受到新冠肺炎疫情的不利影响，但长期来看消费规模仍将稳步扩大。随着消费市场提质扩容以及消费结构优化升级，物流地产投资者和开发商必须适应零售消费市场的新变化，相应调整其投资策略，” 仲量联行中国区供应链咨询及物流地产总监黄晖指出，“鉴于部分大型电商和流通企业出于业务需求自建物流仓储中心，物流地产运营商也应积极适应租户结构调整，并挖掘新兴行业的租赁需求。”

仲量联行预计，随着投资者继续对其亚太地区物流地产策略进行重新规划，几个关键主题将乘势而上，并进一步推动该行业正在发生的结构性变化。

寻求平台收购的机会：收购物流资产平台而非单个项目的趋势趋于明朗，虽然交易途径相对复杂，但投资者能够借此获得专属的租户网络并迅速实现规模扩张。

迅速机构化：全球最大的机构投资者们正在加大对物流地产的投资。此外，在新增供应中，很大一部分为机构级大型现代化物流资产，预计将吸引更多来自机构投资者的资金。

价值上涨：尽管在2020年至2023年期间价值增长可能会放缓，但投资者对物流行业结构性驱动因素的信心将保持不变。亚太区物流资产的资本值预计将保持相对坚挺，部分市场的收益率可能出现适度压缩。

从租赁市场来看，2020年上半年的总体租赁需求放缓，亚洲主要市场的物流仓储物业净吸纳量约为220万平方米[1]，比2019年上半年的290万平方米减少了约70万平方米。

但市场上也出现了一些短期需求增长，尤其是来自食品杂货零售商和医疗服务公司的短期需求出现激增。由于供应链在疫情期间受到较大影响，因此长期的抗风险能力和韧性将受到更大关注。

随着客户需求和消费习惯的不断变化，亚太区物流地产租户的策略也将不断调整。仲量联行预计，对租户决策产生影响的关键转变将加速到来，包括：

多层物流仓储市场的发展：城市人口密度高、有限的物流用地和相对较高的土地价格促使多层物流仓储物业在亚太区快速发展。

最后一公里配送的发展演变：预计发展重心将转向城市物流、配送优化、交叉配送中心以及自动驾驶汽车的使用。

自动化、智能化物流仓储：传统的劳动密集、缺乏科技应用的物流仓储设施，正逐渐被高科技、高度自动化的设施所取代。技术集成和更大程度地利用流程来实现自动化（或半自动化）已成为越来越多行业头部租户和开发商的重要考量。