中国网地产讯 据贝壳研究院最新发布的《8月全国二手房市场月报》显示，8月重点17城二手住宅成交量环比下降7.0%，1-8月累计成交量同比下降1.16%。

一、8月二手房成交环比回落：环深区域调控效果显现，成交量大幅下降

贝壳研究院数据显示，8月重点17城[链家重点17城包括：北京、上海、深圳、广州、大连、天津、廊坊、西安、济南、青岛、烟台、武汉、南京、合肥、杭州、长沙、重庆。]链家二手房市场季节性回落，本月成交总量环比下降7.02%，同比增长30%。1-8月成交量较去年同期下降1.16%。

图：重点17城链家二手房实时成交总量走势

36城平均房贷利率8连降，放款周期处2019年来最低值。8月贝壳重点城市实际贷款利率保持下降且降幅收窄，房贷放款周期趋于平稳。贝壳研究院数据显示，本月36城市平均主流房贷利率继续下行，其中，首套为5.21%，二套为5.53%，比7月均下降3个基点。受2020年以来5年期以上LPR下降影响，今年36城平均主流房贷利率已经历“八连降”，分别较去年底降36和39个基点。这主要是由于房贷作为银行重要且优质的业务板块，在上半年流动性相对充足背景下，额度更倾向于房贷业务。36城房贷平均放款周期为38天，与上月持平，较年初缩短19天，是2019年以来最低值。

从近几月市场走势看，城市圈之间表现分化特征显著。环京城市圈成交量整体稳中有升，其中北京6月疫情复发导致二手房成交量高位回落后，7、8月需求逐步释放带动成交持续恢复，8月环比增幅较7月有所收窄。环沪城市圈内部分化，上半年上海对于新房限价、土地竞自持等方面有不同程度的放松，土地市场及新房市场成交较活跃，市场预期较好，带动市场成交量在5月创历史高点，6月需求高位回落，7、8月保持平稳增长走势；杭州、南京在经历今年第二季度需求集中释放后，市场成交保持下降走势。环深城市圈成交量明显下降，受调控政策影响，深圳、东莞本月成交环比降幅均超50%，同比降幅均在50%左右；广州市场成交环比下降5%左右，绝对水平保持高位。中西部城市圈成交整体平稳，武汉、重庆、长沙、合肥本月成交环比变化幅度均在5%以内。

成交价格方面，8月17城中6城价格环比上涨，9城环比下跌，2个城市与上月持平。青岛、上海、西安等城市成交均价环比上涨，涨幅普遍在3%以下；廊坊、长沙、重庆等城市成交均价环比下跌。其中，深圳本月成交均价环比下跌9.8%，主要受成交量及结构变化影响。具体来看，从7月15日“深八条”出台至今，调控效果显著，8月深圳二手房成交量环比下降超过5成，其中“二套非普住宅首付提高至8成”提高改善群体门槛并限制部分房源流通，对中高端需求的抑制较为明显，因此8月南山区、福田区等中高端市场成交明显萎缩，罗湖、盐田、龙光等区域内中低端项目成交占比提高，带动整体成交均价显著下跌。剔除成交结构因素影响，深圳二手房价格涨幅较上月明显缩小。

二、预计9月成交环比继续下降，绝对规模仍超去年同期

中央把关地产金融，地方调控收放有度，未来“稳”是楼市常态。央行、银保监会、住建部等部门多次强调房住不炒，就企业融资召开座谈会、制定融资管理细则，从金融角度加强资金监管、防范地产金融风险。地方调控收放有度：阜阳停止三套及以上公积金贷款打击投资购房，海口严打捂盘惜售、无证预售等违规行为来规范市场，海南省提高公积金贷款额度上限进而减轻刚需购房负担。在中央和地方双向把关调控下，平稳运行将是楼市常态。

货币政策将回归常态，未来注重结构性调整，购房信贷环境趋于平稳。上半年疫情影响导致经济增长承压，货币政策在供给端发力，流动性整体充裕；基于目前我国经济进入稳步恢复通道，货币政策将结束全面宽松，未来更注重结构性调整。8月5年期以上LPR为4.65%，连续5个月保持不变；预计短期内LPR下降空间有限，房贷利率环境整体趋于平稳，但针对企业端的资金把控将更加审慎。

业主端市场预期继续回落。从业主预期看，8月17城中有10城业主涨价占比下降，17城总体涨价占比下降0.8个百分点；除深圳之外，其他城市业主涨价占比均小于40%，可见目前业主端的市场预期整体较弱。

从未来角度看，9、10月新房市场将季节性增加供应，在一定程度上将分流二手房市场需求。而8月住建部、央行等多次强调“房住不炒”，特别是央行、住建部召开房企座谈会，在资金监测和融资管理方面对于房企具有约束和预警作用，也利于平稳市场预期。整体来看，未来两个月二手房市场成交量将季节性回落，但绝对规模仍会超过去年同期。