8月27日，标普发布报告称，将宝龙地产控股有限公司(Powerlong Real Estate Holdings Ltd.，简称“宝龙地产”，01238.HK)的评级展望从“稳定”上调为“正面”，因该公司可能改善其偿债能力。同时，标普确认了宝龙地产“B+”长期发行人信用评级及高级无抵押票据的长期发行评级为“B”。

标普预计，未来12个月，宝龙地产的债务/EBITDA的比率(合并和按比例计算)可能会降至5.0倍左右或以下。与此同时，标普预计该公司将继续扩张，同时保持其在长江三角洲地区既有的市场地位。

与宝龙地产的收入和EBITDA扩张相比，标普将宝龙地产的去杠杆化主要归因于在2020-2021年期间，该公司采取了更为可控的举债拿地策略。鉴于该公司拥有充足的土地储备，且主要市场的竞争日益激烈，标普预计该公司在未来12个月将对土地补充持谨慎态度。截至2020年6月30日，宝龙地产拥有2860万平方米的土地储备，标普认为这些土地储备可以支撑公司未来三到四年的发展。标普预计，到2020年，宝龙地产调整后的债务将从2019年底的525亿元人民币增加到610-630亿元人民币。

在标普看来，由于宝龙地产的大部分可售资源都位于长三角地区，且该地区拥有强大的经济基础和人口流入，因此宝龙地产在市场波动期间更具防御性。标普预计该公司将完成750亿元的年度销售目标，1331亿元的可售资源和50%-60%的销售率(sell-through rate)。截至6月底，该公司已完成全年销售目标的42%。

标普预计，2018-2019年强劲的合同销售额将支撑2020年下半年的收入增长。然而，考虑到该公司在过去几年中通过合资企业持续扩张，合并销售额占总销售额的比例可能会从2018年的65%下降到2019年以来的约55%。这可能会降低该公司的权益部分，从而影响其收入增长的可持续性。因此，标普预计，与过去几年相比，2021年的收入增长将放缓至24%-26%，2022年将放缓至18%-20%。

制约宝龙地产信用状况改善的因素是未来一到两年内利润率的潜在下滑，这主要是由于竞争加剧以及在更高级别城市实施的限价措施。2020年上半年，宝龙地产的平均土地成本从2019年的5517元/平方米上升到6134元/平方米。标普预计，该公司的毛利率将从2019年的37.3%下降到2020-2021年的33%-35%。然而，其平均土地成本(约占其平均售价的20.8%)与同行相比仍具有竞争力。

宝龙地产对商业地产的持续投资将继续提供经常性收入，增强财务灵活性。标普预计，该公司2020-2021年的租金收入将超过15亿元人民币，占其总利息支出的40%左右。然而，这一比例仍低于新城发展控股有限公司(Seazen Group Ltd.，简称“新城发展”，01030.HK)和龙湖集团控股有限公司(Longfor Group Holdings Ltd.，简称“龙湖集团”，00960.HK)等规模可观的投资性房地产同行的60%-80%。

宝龙地产在长三角地区稳健的执行度和管理经验，可以缓解其商业地产大幅增长带来的执行风险和COVID-19疫情带来的市场阻力。宝龙地产的入住率一直保持在85%以上，并保持着良好的租赁保留率。

展望“正面”反映了标普的预期，即宝龙地产将继续实现稳定的收入增长，这表明在未来12个月项目交付稳定。标普认为，尽管同期毛利率可能从37%降至33%-35%，但该公司仍能保持高于行业平均水平的盈利能力。

标普预计，宝龙地产将继续平稳地扩张其商业地产，增加公司从购物中心投资组合中产生的经常性现金流入的稳定性和规模。

若宝龙地产的债务/EBITDA比率(合并和按比例计算)持续低于5倍，标普可能会上调评级。如果该公司在未来一到两年内通过项目交付实现收入增长30%以上，同时将毛利率保持在33%-35%的水平，就有可能被上调评级。

若宝龙地产的债务/EBITDA比率(合并或按比例计算)不持续降至5倍以下，标普可能会将展望下调至“稳定”。如果该公司的销售额和利润率低于标普的预期，或者其举债拿地策略和投资比标普预期的更为激进，就有可能被下调评级。