穆迪:予华南城“B2”企业家族评级 展望“稳定”

来源:中国网地产 2020-08-28 14:42:08

8月27日,穆迪授予华南城控股有限公司(China South City Holdings Limited,简称“华南城”,01668.HK)“ B2”企业家族评级(CFR)。

评级展望“稳定”。

穆迪助理副总裁兼分析师Danny Chan表示:“华南城的B2 CFR反映了其在中国开发和运营综合物流和贸易中心的经验、良好的盈利能力、不断增长的运营和经常性收入。”

“然而, CFR受到以下因素的制约:(1)中等(moderate)经营规模和地理集中度,这可能会增加波动性;(2)鉴于华南城利用债务为扩张提供资金,其信用指标较弱;以及(3)流动性疲弱,”华南城首席分析师Chan补充称。

评级理据

华南城是中国领先的物流和贸易中心开发商和运营商,拥有超过18年的运营历史。该公司已扩大了其开发组合,包括住宅和公寓项目,主要集中在其贸易中心周围地区。在截至2020年3月的财政年度(2020财年),此类住宅和公寓项目占华南城合同销售总额的80%左右,这有助于减少贸易中心周期性需求带来的现金流波动。

穆迪预计,在其可观的可销售资源以及住宅物业和公寓项目的强劲销售业绩的支持下,华南城的合同销售额将在2021财年增长10%,达到150亿港元左右。在2020财政年度,华南城的合同销售总额同比下降7.9%至135亿港元,主要是由于新冠肺炎爆发所产生的不利影响导致。

穆迪还预计,该公司在未来12-18个月内将保持良好的盈利能力,这主要得益于较低的土地成本、租金收入以及辅助服务的良好盈利能力。在过去的2-3年中,华南城实现了超过40%的高毛利率,超过了行业平均水平,并在下行周期为其定价提供了灵活性。

该评级还考虑到华南城的租金、物业管理、物流和仓储服务以及门店业务的非开发性收入不断增长,其中许多业务是通过与客户签订的长期合同获得的。此类经常性的收入流可以缓和房地产开发项目销售产生的现金流的波动性。

另一方面,“B2”评级受到华南城中等(moderate)经营规模和地理集中度的制约,而开发项目数量有限可能会增加销售和现金流波动。

该公司有存在集中风险。在2020财年,该公司仅8个房地产开发项目产生的收入为75亿港元。此外,穆迪估计其60%以上的可售土地储备主要来自郑州和西安的两个项目。这两个城市的经济和房地产市场发生任何不利变化都可能对该公司的现金流产生重大影响。

华南城的财务指标中等(modest),因其利用债务为其增长提供资金。穆迪预计,在未来12-18个月内,其收入/调整后债务将从2020财年的约29%略微提高至30%-35%左右,而在收入和EBIT增长的支持下,其调整后EBIT/利息将从2020财年的1.9倍增至2.0倍-2.1倍。这些预测指标对于该公司的CFR来说属于中等(modest)。

鉴于华南城未来12-18个月的再融资需求巨大,其流动性较弱。截至2020年3月,该公司的现金余额为103亿港元,而其报告的短期债务为149亿港元,其中包括67亿港元的债券即将到期,以及82亿港元的银行贷款和其他借款。

穆迪预计,该公司将不得不筹集新的债务,以对其到期债务进行再融资。该公司已建立的离岸债务资本市场准入和其庞大的未抵押投资房地产投资组合,将为该公司筹集新贷款提供灵活性。

在环境、社会和治理(ESG)因素方面,穆迪考虑了该公司的集中所有权,截至2020年6月,其大股东郑松兴先生及其家人持有公司35.77%的股份。

穆迪还考虑了以下因素:(1)独立董事担任审计和薪酬委员会;(2)关联交易和股息支付水平较低;(3)遵循香港交易所的内部治理结构和标准。

穆迪认为,在新冠肺炎迅速蔓延和扩大的情况下,全球经济前景恶化的影响是其ESG框架下的一种社会风险,因为这一事件对公众健康和安全具有重大影响。

可能导致评级上调或下调的因素

 “稳定”展望反映了穆迪的预期,即华南城(1)能够为其到期债务进行再融资,并保持充足的流动性;(2)将采取审慎的扩张方式,以及(3)将保持其经常性收入来源稳定。

如果华南城(1)扩大其规模和非开发经常性收入;(2)加强财务状况;(3)改善流动性,穆迪可能会上调华南城的评级。

可能引发上调的信贷指标包括(1)EBIT/利息高于2.5倍-3.0倍;(2)收入/调整后债务高于50%-60%。

不过,如果(1)华南城的销售或租金收入大幅下降;(2)该公司大幅增加其债务融资投资项目;或(3)由于未来6至12个月内到期债务难以再融资,导致流动性恶化,穆迪可能会下调评级。

可能引发下调的信贷指标包括EBIT/利息低于1.0倍-1.5倍。出现任何融资渠道削弱的迹象也将对评级造成压力。

华南城是中国大型综合物流和贸易中心的开发商和运营商。该公司于2009在香港证券交易所上市。该公司在其贸易中心附近开发配套的住宅物业及商业设施,并为其贸易中心及其他设施的住户提供各种增值服务。

截至2020年6月,华南城在深圳、南宁、南昌、西安、哈尔滨、郑州、合肥和重庆设有8个中心。

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