一、LPR连续4个月未变，货币政策宽松步伐暂缓

20日，人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2020年8月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR3.85%，5年期以上LPR为4.65%。由于LPR是在MLF利率上加点形成，17日央行一年期MLF超额续作，利率持平，故8月LPR保持不变在预期之内。MLF利率已连续4个月保持不变，这反映了疫后我国经济修复超预期，货币政策随之调整，保持适时适度原则。

至此新的LPR报价机制执行已满一年。回顾这一年，5年期以上LPR经历3次下调，共计下调20个基点，今年2月、4月2次累计下调15个基点后，5至8月LPR连续4个月保持不变, 货币政策保持稳定。

图：贷款市场报价利率（LPR）

数据来源：央行

二、主流房贷利率继续下行，个别城市利率回升

36城平均主流房贷利率“八连降”。贝壳研究院数据显示，8月36城市平均主流房贷利率继续下行。其中，首套5.21%，二套5.53%，比7月各下降3个基点。受2020年以来5年期以上LPR下降影响，今年36城平均主流房贷利率已经历“八连降”，分别较去年底降36和39个基点。这主要是由于房贷作为银行重要且优质的业务板块，在上半年流动性充足背景下，额度更倾向于房贷业务，近两月全国重点城市银行平均放款周期缩短至38天，是2019年以来最低值。

图：贝壳36城主流房贷利率走势

数据来源：贝壳研究院

图：贝壳36城平均房贷放款周期（天）

数据来源：贝壳研究院

持续宽松的房贷政策出现分化。贝壳研究院数据显示，整体房贷利率持续下行，8月有4个城市出现利率回升。其中，成都首套及二套利率已连续三个月回升，分别累计增加46个基点、37个基点；南京、沈阳和西安首套利率回升，南京增加15个基点，沈阳和西安各增加5个基点。

表：2020年8月主流贷款利率大全

数据来源：贝壳研究院

未来短期内房贷利率下降节奏放缓，逐步低位稳定。当前我国经济稳步恢复，但国外疫情未见好转，全球经济衰退，货币政策虽不具备收紧条件，但逐步从总量宽松向结构性优化转变，同时“房住不炒”定位不变，未来房贷利率降幅有限。

三、短期LPR或仍有下降空间

此前央行公告称，从今年3月1日起，推进存量浮动利率贷款定价基准转换为LPR，原则上应于今年8月底完成。贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，从当前经济形势看，下半年国内流动性仍将保持合理充裕，故短期内LPR或仍有一定下降空间，但中长期LPR走势难确定，故对于存量浮动利率贷款固定利率与参照LPR定价的选择，有贷一族应根据自身对于风险的偏好情况及当前房贷情况做出选择。

若剩余还款时间较短，或有提前还款的计划，建议选择以LPR定价的浮动利率，可享受短期利率下行月供减少的利好。举例：当前5年期以上LPR为4.65%，到12月预计保持这一水平或更低，假设仍是4.65%，则300万纯商贷，原利率为5.39%（贷款基准利率上浮10%），与2019年12月LPR（4.8%）点差为0.59%，若转换为以LPR定价，假定重定价周期为1年，且下一个重定价日为2021年1月1日，则2021年月供按照5.24%（2020年12月LPR4.65%+0.59%）偿还，在贷款年限为25年，还款方式为等额本息的条件下，月供下降约260元。

若还款年限仍较长，选择LPR或可享受短期月供减少的利好，同时亦要承担长期利率上行的风险。对于住房贷款原利率本身较低的人群，如在2016年以基准的9折获得贷款的群体，若不愿承受未来LPR上行、月供增加的风险，可选择固定利率。