8月19日，穆迪已确认首创置业股份有限公司(Beijing Capital Land Limited，简称“首创置业”，02868.HK)“Ba3”企业家族评级(CFR)。

同时，穆迪确认了首创置业旗下子公司的以下评级：

1.International Financial Center Property Ltd.(以下简称“IFC”)“B1”CFR

2.Central Plaza Development Ltd.(以下简称“CPD”)中期票据(MTN)计划“(P)B1”受支持高级无抵押临时评级。

上述MTN计划由IFC提供担保，并由首创置业提供维好协议支持。CPD和IFC均为首创置业的全资子公司。

上述公司的展望均为“稳定”。

穆迪高级副总裁Kaven Tsang表示：“评级确认反映了我们的预期，即首创置业的经营业绩将基本保持稳定。”

Kaven Tsang补充道，“同时，我们预计，北京首都创业集团有限公司(Beijing Capital Group Co., Ltd.，简称“首创集团”)向首创置业提供支持的意愿和能力将保持不变。”

评级依据

首创置业的“Ba3”CFR反映了其独立信用状况和2个子级的提升，这是基于穆迪的预期，即鉴于首创置业对母公司的战略和经济重要性，在需要时，该公司将继续获得首创集团强有力的财务和运营支持。

首创置业的独立信用状况考虑到该公司(1)业务规模中等，(2)在一线城市的优质土地储备，(3)能够很好地获得政府支持的项目，以及(4)高债务杠杆率。

穆迪预计，未来12-18个月内，首创置业的合同销售额将保持在800亿元人民币左右，与2019年水平类似，尽管2020年上半年由于疫情的干扰，合同销售额下降了17%至340亿元人民币。

穆迪预计，该公司将加快其销售计划，于2020年下半年在杭州、苏州、上海、昆明和郑州推出新产品。

未来12-18个月，首创置业的收入/调整后债务的比率将从2019年的18%小幅提高至21%-23%，原因是收入增长将超过债务的温和增长。债务温和增长是该公司为控制债务杠杆率而减少土地收购的结果。

然而，未来12-18个月内，首创置业的EBIT/利息保障倍数将从2019年的1.45倍小幅下降至1.25-1.40倍，这是因为利润率的下降将抵消收入增长的影响。然而，这些信用指标仍然符合首创置业的独立信用状况。

首创集团有能力为首创置业提供支持，这反映在其“Baa3”发行人评级和穆迪的预期，即首创集团将在2021年逐步实现去杠杆化，并改善其独立信用状况。

2个子级的提升考虑了首创集团的过往记录：(1)支持首创置业获得高质量项目，尤其是在北京;(2)资产注入;(3)财务支持，如覆盖首创置业在岸债务偿还的担保，以及首创集团为支持CPD 发行的、IFC担保的MTN计划而提供的维好协议。

首创置业的流动性充足。穆迪预计，该公司的现金持有量，加上合同销售收入(扣除基本营运现金流项目)，可以满足其未来12-18个月的再融资需求和承诺的土地付款。

鉴于其国有企业背景，首创置业还可以很好地进入在岸和离岸资本市场。

穆迪还确认了IFC的“B1”CFR。

IFC的“B1”CFR反映了其独立信用实力和1个子级的提升，这是基于其母公司首创置业和最终母公司首创集团的预期财务和运营支持(如有需要)。

IFC的独立信用实力反映了其业务规模小、资本基础薄弱和财务指标薄弱。

穆迪对首创置业和首创集团可能提供支持的评估基于：(1)首创置业对IFC的100%所有权;(2)首创置业和首创集团向IFC提供财务支持的过往记录。

IFC的流动资金充足。穆迪预计，该公司的现金持有量和营运现金流将满足其未来12-18个月的再融资需求。

在评估首创置业的治理风险时，穆迪考虑了(1)首创集团(受北京市政府的管理和监督)对首创置业的多数所有权;以及(2)香港交易所上市公司的《企业管治常规守则》下的披露要求和公司管治标准。

可能导致评级上调或下调的因素

首创置业的“稳定”展望反映了穆迪的预期，即未来12-18个月内，(1)该公司的信用指标将基本保持稳定，(2)首创集团提供支持的可能性将保持不变。

如果：(1)首创置业表现出稳定的销售增长，(2)该公司采取更谨慎的拿地方式，(3)将EBIT/利息保障倍数提高到2.5倍以上，以及(4)首创集团向首创置业提供支持的独立能力增强，那么穆迪可能会上调首创置业的评级。

然而，如果该公司(1)合同销售额下降，(2)利润率大幅下降，(3)流动性状况受损，或(4)财务指标下降，EBIT/利息保障倍数持续降至1.25-1.50倍以下，则首创置业的评级可能面临下行压力。

如果首创集团的评级被下调，或者有任何迹象表明首创集团的支持力度减弱，也将对首创置业的评级构成压力。

IFC的“稳定”展望反映了穆迪的预期，即未来12-18个月内，(1)该公司的业务状况将保持稳定，(2)首创置业和首创集团提供支持的可能性将保持不变。

如果：(1)IFC改善其规模和地域多元化，从而降低其销售和收益的波动性，(2)改善其财务状况，以及(3)首创置业和首创集团的评级被上调，那么穆迪可能会上调IFC的评级。

另一方面，如果首创置业的评级被下调，IFC的评级也将相应下调。

此外，如果有证据表明首创置业和首创集团的支持力度减弱，或IFC对首创置业和首创集团的战略重要性降低，则可能对该公司的评级产生负面影响。

首创置业股份有限公司在中国注册成立，是一家住宅地产开发商。首创置业成立于2002年，是母公司北京首都创业集团有限公司旗下的主要地产子公司。首创置业于2003年在香港交易所上市。首创集团是首创置业的最大股东，截至2019年12月30日，持有54.47%的股权。新加坡政府投资公司(The Government of Singapore Investment Corporation)也是首创置业的主要股东，截至同日，持有该公司4.02%的股份。

International Financial Center Property Ltd.于2000年在英属维尔京群岛注册成立，是首创置业的全资子公司。IFC是一家在中国拥有房地产开发项目的海外投资控股公司。