买房，很多时候都是买预期。不过，南京并不是一个环线发展城市。主城的房子不一定稳赚，反而南京一直走新城区发展模式，逐渐外拓，不少规划利好密集的新城区房价备受青睐。

提及大放异彩的新兴板块，主城北经开区一定榜上有名。日前，区域内上新了一家纯新盘——江悦润府，打造建面约76-105㎡新智住区。尤其是四款不同面积的产品，其功能设计上远超市面上同价位产品，放眼全南京，都堪称“独角兽”般的存在。

（效果图）

NO. 1｜壹

买房跟着规划走，被楼市奉为圭臬。近年来，紫东地区成了提高城市首位度的关键之一。而全域均在紫东地区发展区域内的南京经济技术开发区，则是南京市落实紫东地区发展战略、区域协调发展的核心引擎。

南京经开区既是国家级经开区，也是南京市外向型经济发展和科技创新的重要阵地。按照南京市委市政府战略部署，南京经开区积极开展转型发展研究工作，提出四大战略、紧抓产城融合、突出产业升级，明确了“海港经济核心区、应用创新示范区、文旅科创领航区与现代化绿色人文之城”三区一城四板块的战略目标定位。

（“三区一城四板块”）

江悦润府所在的新港新城就位于应用创新示范区核心区域，将依托轨道交通6号线（在建）、7号线（在建），重点发展商务办公、科技研发、产业服务、商业服务、酒店、公寓等功能。在汇聚研发、科技机构的同时，引入商业、社区、学校，打造滨江城市客厅。

（区位图）

整个新港片区内已有3000多家企业落户，目前就业人口达十万人，汇集了光电显示产业、生物医药产业、高端装备制造产业和现代服务业等高素质人群。未来，这里规划有划居住人口15万，就业人口23万。

在绝大多数人在追涨杀跌时，只有聪明的人可以看到成长中的新城，以低成本入手，静待时机的到来。根据国家统计局最新发布的7月份70个大中城市房价数据，南京新房均价环比上涨0.1%，同比上涨4.9%。

往大了看，主城各区在售新房均居高不下：

建邺区：河西南近6.9万/㎡，河西中部近5万/㎡，海玥花园放风7万/㎡

玄武区：新玄武均价4.3-4.6万/㎡

秦淮区：城中放风均价5-6万/㎡；大校场机场放风4.5-5万/㎡

鼓楼区：3.8-5.2万/㎡

雨花台区：板桥放风2.9万/㎡；西善桥2.8-3万/㎡

环顾四周，燕子矶已站上近4万/㎡的门槛、仙林湖也已全面3.2万/㎡，尧化门更是突破至3-3.4万/㎡。不难看出，前两年，以2.5万/㎡入手燕子矶的买房人无形中抄底成功。燕子矶沿着地铁6号线（在建）往东，距离两站地铁的经开区房价不到3万/㎡，算得上是刚需与刚改难得的“福利”之一。

NO. 2｜贰

尽管板块规划决定着后期的升值潜力，但是在选房环节，起到决定作用的还是户型设计的好坏。这与未来的生活品质直接挂钩，即便是投资，接盘的人也会选择更适合的户型。

江悦润府规划打造12栋23F-27F高层，针对不同结构家庭打造了4款“独角兽”产品，从约76㎡两房到约105㎡三房。更小的户型、更低的门槛，给了很多年轻人留在南京的机会，以及未来再次置换的好“筹码”。

（效果图）

建面约76㎡户型，两房两厅一卫，适合单身刚需。该户型为大开间、短进深设计，三开间朝南，超8米面宽，父母偶尔来住，也能享受阳光房。一般，市面上同面积段产品多数是南向两开间的狭长户型设计，这一款76㎡户型居住舒适性更高。即便是未来出租，南向次卧租金明显也比一间北向次卧价格高。

（户型示意图）

主次卧通过飘窗，客厅通过南向阳台，给阳光形成一个缓冲，进入室内的都是柔和的漫反射光，既保证室内明度，又避免直面阳光的过度热情。同是方正的户型规划，减少空间浪费，高空间利用率，在合适的空间中，启幕更舒适的享受。

（约76㎡户型样板间实景图）

（约76㎡户型样板间实景图）

建面约89㎡户型做了两款产品，均为三房两厅两卫设计，适合普通三口之家。三开间朝南，搭配双卫，家里老人来帮带孩子，居住也很方面。动静分区，且主卧套房设计，提高了私密性。

（户型示意图）

两种户型最大的不同，就是A户型拥有约6米面宽南向双阳台，市面上同面积高层产品多数只有1个阳台。双阳台设计，解放了客厅阳台，避免了开门直面晾晒的衣物，私密性好。

（约89㎡户型样板间实景图）

（约89㎡户型样板间实景图）

建面约105㎡户型，三房两厅两卫设计，适合三口之家，可说是89㎡A户型的升级版。即便是二胎家庭也能住得比较舒服。空间大而有序，充分考虑主要家庭成员的需求，达到“动静分离”、“居寝分离”的效果。

（户型示意图）

进门后，入户左侧预留大空间的储藏空间，收纳鞋子、钥匙等物品，而购买的水果、蔬菜等也可右转步入厨房放置；餐客厅一体，视野开阔，并且公卫设计在动区、静区分隔处，生活动线合理。卧室多飘窗设计，且独卫主卧预留了较大衣帽间空间，女主人的“心头爱”。

最大亮点在于超10米大广角，充分做到整个房屋的宽阔明亮，搭配上横跨客厅和次卧的南向大阳台，在南京同面积市场内绝对是凤毛麟角的。这里是采光效果以及整个室内view最好的活动，可以利用榻榻米的地台搭配一张升降桌，等于多出一个景观书房、早餐桌、琴台、游戏棋牌桌。

（约105㎡户型样板间实景图）

同时，项目装标含地暖、新风系统和中央空调空调，三大件齐备这在板块内尚算首例，low-E中空窗、中置百叶等隔音降噪处理，多项人性化细节融入日常方方面面，营造宁静舒适的居住环境。

好的住宅，内外兼顾。不论是改善还是刚需，居住的舒适度不仅来源于户型设计，还与周边配套息息相关。毕竟如果买个菜半小时，上班1小时的体验，未来生活是如何的糟糕。

江悦润府本身有着经开区规划利好加持，与地铁6号线十月广场站（在建）直线距离约400米，与7号线仙新路站（在建）直线约1公里。教育方面，10余块教育用地学校环伺，规划新增幼儿园两处，新增小学一处以及初中一处。周边还有苏宁90万方TOD综合体（规划）、兴智路商业街一期、二期、亚朵酒店、翠屏水晶广场、新尧金地广场（在建）、好邻里生活中心、兴智中心地铁上盖商业综合体以及规划恒发路生活后街等。

评价一个盘好或差，往往取决于以下几个因素：性价比是否突出？产品是否超群？地段是否优质？若是单纯从经开区来看，江悦润府凭借紫东规划、双地铁环伺、约90方综合体在侧以及独角兽产品等优势，想必能以高分地回答这3个问题。

（效果图）

值得一提的是，项目最快8月底首开，首批次加推3、4、7号楼，均价不到3万/㎡。众所周知，首开均价大概率是纯新盘房价起跑线，目前案场正在办理VIP卡登记。做个选择的话，这里无疑值得买的。感兴趣的买房人可以前往看看。