中城新产业刘爱明:联手中关村做强产业运营 专业园区发展难度大

来源:中国网地产 2020-08-14 16:19:26

创业第五年,提及刘爱明,人们已经认可“中城新产业董事长”这个标签。

2015年6月,刘爱明决定创业,做产业地产,起点从深圳开始,并拉来万科、中城投资、世联行等知名上市公司做股东,命名为“中城新产业”。创业5个月后,中城新产业已在深圳完成3个重资产项目和2个轻资产项目落地,中科龙岗技术服务中心宣布开园,2016年底落地第一个租赁园区,2017年和碧桂园合作第一个小镇,2019年提出全流程服务。

数据显示,中城新产业签约产业运营面积逾300万平方米,在运营面积约150万平方米,涵盖北京、上海、深圳、南京、广州、青岛等城市,基本以专业园区为主。

8月11日,博鳌论坛直播间,刘爱明接受采访,发表他对产业地产的见解。

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中城新产业董事长 刘爱明

疫情造成企业退租现象加剧 联手中关村做强产业运营

房地产外延包括商业、养老、文旅、物业很多新的业态,但是相比起住宅的业态,新业态受到疫情的影响会更加严重一些,其中产业地产也不例外。

刘爱明坦言,产业地产跟国家经济紧密相关,所以影响会比较直接,影响有好有坏。不好的一面确实就是需求在下降,特别是广东区域以外贸订单为主的企业,确实受到非常大的影响。尤其作为中城新产业重仓的深圳,从18年下半年开始由于大环境的影响,园区有一定数量的企业发展受阻,整体出现比较明显的退租现象,此次疫情加剧了退租现象的产生。

“但是同时我们也观察到像医疗、健康相关行业需求在明显增长,疫情初期防疫物品需求量猛增,疫情中后期医疗器械、药物等等需求一直在持续。此外在扩大内需的大背景下,很多产业由依赖进口到自己生产,同样有利于企业发展”,对于疫情对企业的正向影响,刘爱明如是说。

对于园区租金困难以及退租现象,刘爱明持乐观态度。他表示,事实上目前中城新产业在深圳的园区拥有超过98%的满租率,有进有出。此外,政府也有救市过程,包括租金补贴,降租等行为,有利于稳定客户的情绪。

刘爱明强调,中城新产业相对竞争优势比较强,集团医疗器械园区,智能硬件园区等都能为客户提供专业的服务,这是相比别的园区的核心竞争力。

近期,中城新产业与中关村、中国生物谷签订战略合作协议。

对于合作协议的具体内容,刘爱明表示,主要内容是产业运营方面的合作。以中关村为例,中关村是中国产业的“国家队”,集合了包括科技资源、人才资源、资金资源、市场资源的诸多产业发展要素,实现大范围的产业要素整合。而中关村对发展要素的门类研究可能不会很细致,而这一方面中城新产业则具有优势, 通过更具针对性的加速服务,集合从制造到前端的设计,降本,包括金融服务,包括市场服务等。

“我们是往深了钻的,中关村是横着做的,大家自然就有这么一个契合的机会,但是如果我们也是横着做,跟中关村没有合作的机会,因为他足够大,他不需要你”,刘爱明坦言。

中城新产业近几年成为是部分开发商认识产业地产的窗口,与碧桂园之间合作首个产城融合项目,与华润置地也进行产业项目的合作。关于在合作中扮演的角色,刘爱明强调,房企布局小镇,有住宅、有商业、有产业,是一个综合性的开发,中城新产业主要负责产业部分,相当于一个操盘者,从一开始的产业定位、规划、相关的政策建议,包括设计部分,空间部分,包括招商运营,围绕着产业做的。

在刘爱明看来,不管是与房企还是与像中关村这样的产业集团建立战略合作都是优势互补,强强联合。

产业地产最大特点是服务 专业园区发展难度大

与住宅比起来,产业最大的特点就是服务。

对于产业地产如何构造自身的生态系统?刘爱明表示,所谓的生态系统,实际上就是服务系统。“产业地产和住宅不同,产业地产最大的特点就是服务”,刘爱明坦言,“买地建房子、后续招商都很重要,但其实更重要的是运营,运营是一种服务,实际上就是常说的产业生态,本质上是产业服务“。

刘爱明将产业服务分为两类,一类是围绕着主业进行服务,主业就分门别类的,医疗器械、智能硬件、汽车、材料,服务完全不同;一类是围绕着非主业进行服务,比如中国很多综合性的园区,行业多样,企业服务是围绕着非主业进行服务的,商业配套,物业管理,包括政府一些普世性政策”。

围绕某个行业的主业进行服务,是刘爱明认为产业服务中的难点。他表示,因为这种服务是客户最需要的痛点服务,痛点服务的提供有利于解决双方发展的痛点,这是产业服务展开的过程。

中城新产业发展五年来,园区项目遍及全国,其中深圳则作为大本营发展迅速,数据显示,中城新产业仅深圳就有17个项目。

谈及中城新产业在深圳的发展优势,刘爱明表示,深圳的民营企业比较发达,与北方相比深圳的客户群体小而多,深圳企业需要的办公面积小,但是量很大,这是与北方企业动辄上万平米办公面积需求完全不同的。其次,深圳还具有电子制造业优势,产业链完整,产业集群具有扎堆效应,这样也会使企业效率更高,这也是深圳区别于其他地方非常明显的特点。

中城新产业还有一项业务便是为园区企业提供金融服务,刘爱明表示,中城新产业的金融服务主要包括三个版块,第一是帮助有融资需求但不懂如何融资的企业去融资;第二是对一些符合条件的企业进行直接投资;第三是与银行类金融机构对接的中小微企业贷款。

对于每个金融服务版块的比例,刘爱明表示,绝大多数是前者,帮助具有融资需求的企业融资,直接投的非常少。 

面对越来越多的企布局产业地产造成的同业竞争,刘爱明坦言这并不是中城新产业目前所担心的问题。刘爱民强调,诸多布局产业地产的企业依然没有选择走专业园区这条路,或者是想选,但是不知道怎么往下做。

刘爱明讲专业园区比做窄门之路,“这条路很难走,很窄,走的人很少,中城新产业信息都是公开的,具体的做法也都告诉大家,但是真正进入的企业似乎并不多“。

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