近年来，“文商旅”产业成为了产业地产的热门关键词，特别是文旅产业与奥特莱斯这种商业业态的融合，因能同时满足人们对旅游度假、购物休闲的需求，越来越受到关注。

7月29日，国色天乡国际度假区召开发布会，宣称重磅开启西南首个“主题乐园+奥特莱斯”商业模式。多个知名商家与国色天乡奥特莱斯签署了合作协议，现场的行业论坛上，多位专家也就这种商业模式的前景分享了自己的观点。

从全球“旅游+奥莱”商业模式的表现来看，这或许是当下非常值得买入的商业地产类型。

“乐园+奥莱”，世界文商旅项目主流商业模式

以“名品+折扣”为核心的奥特莱斯，可谓商业中的一匹黑马，既能提供场景化零售体验，又能满足大家对品牌性价比的追求。

纵观国外，奥特莱斯与旅游景点进行捆绑，已经成为了主要的旅游商业发展模式。不少我们熟知的乐园周边都有配备奥特莱斯。

如法国La Vallée Village比邻法国迪士尼乐园，马德里Las Rozas Village比邻古城托雷多，日本御殿场Premium outlet位于富士山风景区……去了美国环球影城或者迪士尼的朋友，到Woodbury outlets、Desert hills premium outlets血拼，几乎是每一位都不会轻易错过的环节。

经常发团前往美国、意大利等国家旅游的导游刘先生就表示，奥特莱斯几乎是团队游的必打卡之处，如果行程没有安排，甚至有游客会申请增加奥莱行程，或延长购物时间。

而从国外经验来看，游客已成为奥莱消费客群的重要组成部分，欧美的一些奥特莱斯门口旅游大巴扎堆，如法国La Vallée Village的游客占比已达60%以上，欧洲九大奥特莱斯购物村游客也占整个消费群体60%以上。

睿合泰产城研究院院长薛峰认为，“乐园+奥莱”的模式，将有望成为文商旅产业项目突围的方向之一，但目前这种模式在国内还处于起步阶段。奥特莱斯似乎天生就具有与旅游产业结合的基因，它通常围绕机场、高速公路、主干道等沿线布局，地理位置四通八达，并多与旅游目的地相邻。以特色文化、旅游为基点实现“奥旅融合”，相得益彰。

据金科置信产策招商及营销总经理余鹏介绍，金科置信集团凭借对经典案例的分析洞察，以及对奥特莱斯商业模式趋势的精准判断，率先在国色天乡开启了成都乃至西南地区首个“乐园+奥莱”商业模式。

家庭一站式消费跑赢大势，一场供需间的融合共生

乐园与奥特莱斯的结合有着多重优势，能让彼此实现共赢。

如果奥特莱斯本身就已经形成较大的客流入口，则可以完善游乐项目的配套，带动其他业态的发展，形成良性发展的商业闭环。如果奥特莱斯本身客流量有限，则能依托庞大的旅游业，将游客转变成消费力。

而彼此流量和内容的加持，不仅能为商业运营提供保障，也能最大化利用乐园流量，产生更多的消费。

“乐园+奥莱”的商业模式所带来的沉浸式体验，也符合当下老百姓休闲旅游的消费需求。

相比于传统的奥特莱斯和传统的百货店或者购物中心，奥特莱斯与旅游业的结合优势突出，能为消费者提供更为丰富的探索与服务空间，他们既能享受到体验休闲、亲子的乐趣，还能购买到高性价比的商品。

对于一个商业模式运营，其消费客群的定位和吸引往往是其成功与否的关键因素。从客群方面看，奥特莱斯的消费者不仅有着极强的品牌认知度，更愿意去体验家庭一站式消费，也更愿意去围绕儿童去消费。这与乐园的客群一拍即合，带有强烈的目的性和消费意愿，停留时间长，且多为家人、朋友、情侣等组合/集体式消费。这样一来，奥特莱斯与乐园一旦结合，将能促进更多的消费。

而从数据表现来看，也的确如是。据中国儿童产业中心公布的数据，儿童消费市场规模不小，重业态布局儿童领域的奥特莱斯比缺少儿童业态的奥特莱斯，客流及顾客到店时长表现都更好。

△ 据中国儿童产业中心公布数据

而据中国旅游协会亲子游与青少年营地分会发布的报告数据，中国亲子文旅市场规模每年的增速约为60%左右，预计到2020年市场规模将达5000亿。尽管受疫情影响，今年的增长可能会放缓，但大趋势依旧看好。

△ 据中国旅游协会亲子游与青少年营地分会发布数据

国色天乡作为西南地区亲子游的重要营地，与奥特莱斯结合发展家庭消费一站式购物，商业前景可想而知。

6000亩大城，开启成都首个“乐园+奥莱”玩法

目前，国内玩转“乐园+奥莱”模式的项目并不多见，国色天乡的出击尤其值得关注。

在成都，国色天乡经过15年的建设发展，以乐园为起点，拓展至商业、酒店住宅、教育等多元化业态，已经逐渐成长为西南地区规模最大，业态最丰富，配套最全的超级文商旅大城。

据悉，国色天乡奥特莱斯总占地243亩，拟打造为西南地区集中高端品牌、休闲、游乐为一体的旅游购物新地标。区别于成都其他单纯的奥特莱斯商业和主题乐园，作为成都首个“乐园+奥莱”的商业街，国色天乡也有自己的玩法。

△ 国色天乡奥特莱斯

奥特莱斯商业街选址在了国色天乡五大世界主题乐园最中心的C位，是游览国色天乡的必经之地和人流聚集地。其中，一期、二期奥特莱斯背倚水上乐园、陆地乐园，与童话世界一街之隔；三期儿童奥特莱斯坐落于国色天乡庆典城街区、紧靠动物王国，并与规划中的体育公园比邻。如此一来，整个国色天乡的人流都将在奥特莱斯形成聚集效应。

特别需要提及的是，与单纯的文旅类型项目不同，国色天乡区域高端居住氛围浓厚，鹭湖宫高端住宅板块有超5万业主客群就在奥特莱斯商业街旁，2公里范围内人口达10万，温江常住人口达60万，并以国色天乡为消费核心、人气聚合中心。

△ 国色天乡总平布局

当然，留客的事情则需要交给奥特莱斯自身来完成。按照多元化的消费模式，国色天乡一期以运动潮牌为主，汇聚了海量户外运动、休闲服饰、特色潮牌、运动潮流等世界知名品牌；二期则主打时尚前沿，以精品女装+休闲娱乐为主；三期聚焦儿童精品，预计年均300万人潮，填补儿童中高端消费空白；并设有特色餐饮、休闲娱乐、文创零售等配套业态，覆盖全龄段客群，实现了全龄段客群覆盖。

而整个街区则由国际顶级规划设计公司韩国OKE担纲设计，将整体打造为城西首席游乐式特色风情商业街。

在运营方面，国色天乡奥特莱斯将采取“出售+自持”的模式，因为深知运营对于商业项目的重要性，所以，奥特莱斯将采取统一定位、统一规划、统一招商、统一营销、统一管理的模式，计划每年都会投入大量运营资金，给予项目足够的曝光度和热度。按照这一规划，成为国色天乡奥特莱斯的业主，当国际一线大牌的房东，后期的租金和物业价值也就有了国际品牌作为背书。

除了开启西南首个“乐园+奥莱”模式，今年也是国色天乡的全面升级之年，有不少大动作都值得关注和期待。

1、西南首个互动体验式动物主题乐园加速建设

目前，国色天乡已建成投运的童话世界、陆地乐园、水上乐园等，年均游客及消费人群近千万。今年，西南首个互动体验式动物主题乐园——动物王国将加速建设，计划明年建成营业。待项目完全建成后，国天乡年接待游客量预计将达到2500万人次以上。

△ 动物王国效果图

2、西南首个节庆主题休闲体验目的地庆典城将开业

国色天乡庆典城计划今年开业，庆典城将以世界五大节庆为主题核心，打造成西南首个节庆主题休闲体验目的地。此外，动物主题情景体验式商业街也正在建设中，计划明年开业。届时，国色天乡主题商业或将再掀起一波“打卡潮”。

△ 庆典城效果图

3、产业集群加速形成，自我造血功能持续增强

目前，国色天乡板块产业集群正加速形成，中国首个极乐池日式汤泉、成都星光影视文旅城基地……多个超大项目汇聚，带来的人群吸附和消费能力无疑将增强整个板块的自我造血功能。而国色天乡在产业布局上也有着大胆规划，除了游玩购等业态，在庆典城HIA布局了高端汽车展销中心，目前已吸引奔驰、宝马、奥迪等汽车品牌入驻。

4、17号线开通，双地铁直达主城区

继4号线后，今年，温江将迎来17号线的开通。国色天乡紧邻17号线黄石站，至此，国色天乡与主城区的距离再次被拉近。而从规划看，未来26号线天府环线也将从国色天乡经过。届时，三条地铁线交错，加上与高速、机场全线接驳，与青城山、都江堰形成半小时旅游度假区，国色天乡将锁定上亿人流量。

△ 国色天乡交通区位示意图

5、打造比肩全球的国际化教育示范区

目前，国色天乡片区已落地北京二十一世纪国际学校、宋庆龄仁爱幼儿园、川师附属幼儿园、汇文国际幼稚园等，周边尚有十大高校环绕，全龄段教育覆盖。围绕这些名校资源，国色天乡正在打造比肩全球的国际化教育示范区。而教育对板块价值的拉升不言而喻。

△ 北京二十一世纪国际学校效果图

扎根成都15年的国色天乡，早已成为成都人休闲游的主要目的地之一。但国色天乡深知，唯有创新才能赋予项目新的生命力。也因此，稳中求变、求新，不仅在西南首创了“乐园+奥莱”模式，也不断探索完善其他产业布局，全力打造游、购、娱一站式旅居目的地。

无论是地段为王还是内容至上，国色天乡在前一个15年已经具备良好的市场口碑，而由“乐园+奥莱”引领开启的下一个10年，成为国内文商旅产业项目样板也就是大概率事件。