天津南开迎水道地块低价19亿流拍 其背后原因究竟是什么?

来源:中国网地产 2020-08-06 14:03:07

8月4日10时,天房所持迎水道B地块土地使用权在阿里法拍平台公开拍卖结束,系统显示有2家竞买者报名,但在24小时的竞拍时间内并未有任何出价记录,最终天房迎水道B地块“流拍”。

对于许多人来说,这条土地流拍新闻的关注点或许在于楼面价格,但对一部分人来说,这块土地的出让意味着再一次的告别,在他们的心里,这不是两块普通地块,而是记录他们大学时光的南开大学迎水道校区。2015年8月起,南开大学迎水道校区再没有能迎来新生。

迎水道地块拍卖详情

8月3日10时至8月4日10时期间,在阿里法拍平台公开拍卖天房所持迎水道B地块土地使用权,起拍价19亿。

8月3日10时拍卖开启后,竞买页面显示已有“1人”报名,后报名人数更新为“2人”。而截至竞拍结束,“吃瓜”本次拍卖的围观浏览已超8000人次,却并无报价记录。

本次法拍标的物为天津市南开区迎水道北侧的土地使用权,地块土地面积29427.4㎡,为城镇住宅用地,可清场交付,起拍价19亿元(人民币,下同),竞买保证金1亿元,竞拍增价幅度5000万元。

此次流拍结果令人唏嘘,回想2015年南开大学迎水道校区启动腾迁,至2016年正式启动拆除,2017年7月底,在校区原址上拆分成东西两部分,西侧为094号宗地(A地块),东侧为095号宗地(B地块)。

其中A地块为住宅、商服、科教用地,兼有小量供电用地。而B地块为纯居住用地,内含少量配套社区商业规划。

原A地块现以保利云禧项目亮相,现已开盘在售均价为54000元/㎡,预计2022年交房,与拍卖所涉地块(B地块)一同位于地铁3号线王顶堤站北侧上盖。

只不过鉴于此次拍卖失败,预计还将通过二次拍卖的方式寻找易主,可即使顺利找到买家,与周边已开发地块相比至少迟到两至三年时间。

这样的结果也从侧面说明了疫情过后一些房企处于融资缩紧状态,因此普遍持观望态度不敢轻易下手“捡漏”。

2015年,南开大学迎水道校区启动腾迁,至2016年正式拆除。

2017年夏季,原迎水道校区地块拆分为东西两部分,以津南苑(挂)2017-094号、095号土地编号同步挂牌,起始总价合计67亿元,商住部分起始楼板价约合44000-48000元/㎡。

而本次作为法拍标的的迎水道北侧地块即原为东半幅校址的津南苑(挂)2017-095号宗地(迎水道B地块),为2017年9月1日天房以总价30.72亿元、楼板价约48000元/㎡并需配建7000㎡棚改安置房条件竞拍所得。

根据本次深圳中法披露的土地估价报告,天房迎水道地块土地面积29427.4㎡,规划建面64000㎡,其中商业建筑面积3200㎡、住宅建筑面积60800㎡(含7000㎡棚改定向安置房和900㎡公共配套商服网点)。

截止估价期日(2020年4月27日),该地块剩余使用年限住宅67.76年、商服37.76年。

根据当年的土地出让公告,天房迎水道地块原规划容积率为2.17。不过,2020年4月9日,天津规划与自然资源局公示将其容积率调整为2.60,该项目规划总体量升至约76511.24㎡。

目前,天房迎水道地块西侧、南侧紧邻位置分别有保利云禧、迎顺府两个新盘项目尚未首开。其中,保利云禧用地即原迎水道校区A地块,迎顺府则位于迎水道南侧,三宗地块均坐落于天津地铁3号线王顶堤站上盖。

19亿地块为何流拍?

从位置上看,该宗地块位于西半环快速路东侧,紧邻王顶堤大型居住区,地块北侧不远处就是天拖区域,与融创中心、天房天拖等新房项目距离不过2至3公里,东侧不远处即可到红旗南路直达水上公园西门,坐拥地铁3号线,西侧不远处即可到达外环线大学城以及中北镇等成熟片区。

因此,该地块的地理位置优越,交通四通八达,无论怎样出行都是非常方便的。但为何此次竞拍浏览次数与最终成交人数天壤之别?

流拍成为全国土市中的常态,不管是一二线城市还是三四线的城市,无一例外,土地市场逐渐转凉。对此,有开发商曾直言:不是不想拿地,而是拿不动地了。

首先,土地出让条件严苛影响房企拿地。土地市场的土拍政策频出,限地价、限房价、竞自持、竞配建、共有产权用地等成为热点城市推地的重要内容。部分流拍地块今年以来限房价、竞自持等方式几乎成为部分城市土拍的标配。

其次,地价高,房企盈利空间被压缩。2012年以来百城住宅用地成交楼面均价持续上涨,2017年达到历史最高值,超过5000元/平方米,2018年1-7月楼面均价虽有所回调,但仍处历史次高位。偏高的地价无疑明显压缩了企业的盈利空间,降低了企业拿地积极性。

除此之外,融资环境趋紧,房企资金链变得更加紧张。近几年,百强企业在追逐规模扩张的同时进一步提升了负债水平,负债压力加大,如今,有些房企不得不面对融资渠道收紧,偿债高峰来临的问题。

最后,国内趋紧的融资环境、调控高压下的销售受阻和集中的偿债压力等因素,导致房企的资金越来越紧张,拿地积极性减弱,从而导致土地流拍数量增加。

除了天津南开迎水道地块的流拍,全国还出现类似很多大面积的优质地流拍,这并不是偶然,至少有两个因素很明显。一、开发商资金紧张,不敢随意出手拿地。二、地方对拍地寄予厚望,在地价上不妥协,开发商不敢加杠杆跟着了,毕竟谁都不想资金链断裂。

最后,土地流拍的增多并不代表房企对土地市场悲观了,而是反映出房企更加理性了。因为那些流拍的土地大多是动辄几十亿的高价地或者位置偏远的复杂地块,而地理位置优越、条件较好的优质地块依然是房企争抢的对象。


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8月4日10时,天房所持迎水道B地块土地使用权在阿里法拍平台公开拍卖结束,系统显示有2家竞买者报名,但在24小时的竞拍时间内并未有任何出价记录,最终天房迎水道B地块“流拍”。
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