中国网地产讯 8月3日，贝壳研究院发布《7月房企融资报告》。报告指出，1-7月房企债券融资规模折合人民币约7379亿元，同比下降7%，整体融资规模占比2019年全年62.5%，2020年债券规模或将超越上年。

2020年前7月根据观点网发布数据显示，TOP100房企销售63363.9亿元，同比增长1.7%，累计销售同比增幅今年首次转正；7月单月TOP100房企总销售额11518.7亿元，同比增长26.7%，较6月增速提升12.1个百分点，为前7月内最大增幅。政策层面，7月内深圳、南京、宁波、东莞等8城出台收紧调控政策；与此同时，在7月末的中央政治局会议中再次重申“房住不炒”定位，延续“以稳为主”基调，预计至年末，“因城施策+精准调控”或将成为主要调控方式，促进房地产市场平稳健康发展。

整体数据：贝壳研究院统计整理数据显示，2020年1-7月房企境内外债券融资累计约7379亿元，融资规模较上年同期下降7%。主要由于国内相对宽松的金融环境逐渐收紧，金融监管力度不断升级；境外债市受到香港疫情复发与国际政治局势影响。2020年前7月融资规模占比2019年全年62.5%，随着下半年到期债务高峰的到来，预计房企融资需求将持续增加，2020全年房企融资规模或将超越2019年水平。

结构分析：前7月境外债券规模占比39%，较2019年同期下降11个百分点，主要受到4月“零发债”影响。2020年前7月境外债市受政治、经济、疫情等诸多外部因素影响，波动性较大。预计至年末，境外债市都将存在较多不确定因素。

境内债市在短期宽松中保持活跃，自今年2月，连续5个月境内债券规模占比超境外债券。随着境内经济的逐步复苏，房地产行业金融层面将加大监管力度，以“防风险”为前提，而进入偿债最为紧张的三、四季度，房企发债需求增大。在“需求大、监管严”的形势下，房企在融资层面将面临更为严峻考验。

1、融资规模及结构：

整体数据：2020年7月单月，境内外债券融资共发行109笔，较上月增加26笔，发行规模折合人民币约1234亿元，环比上升41%，环比增速保持两个月超40%（6月42%），同比上升6%。

结构分析：7月境外融资共发行27笔，融资规模约505亿元人民币，环比增长29%；规模占比约41%，较上月下降4个百分点。境内债市，共发行82笔债券融资，较上月增加20笔，融资规模约728亿元，环比增长50%。

趋势分析：境外债市受外部因素影响，复苏节奏被打乱，7月增速出现小幅收窄波动，未来仍存较大不确定因素。境内债市相对平稳，主要考验来自金融环境趋紧与监管升级。

2、票面利率：

境内：7月境内债券融资平均票面利率为5.1%，较上月上升13%，境内融资利率近三个月持续走高，增幅呈扩大趋势，随着三、四季度偿债高峰下房企发债需求的增长，境内利率或将持续上升。7月票面利率低于3%的境内融资共有6笔，占比整体10%（10笔未披露利率），涉及5家房企，分别为招商蛇口、首开股份、上海临港、市北集团、昆山城投。

境外：7月境外债券融资平均票面利率8.38%，较上月下降3%，主要受到九龙仓3.7%的低利率金融债拉低影响，其余全部为企业债，企业债平均票面利率8.56%，其中8笔融资超过10%利率，占比整体30%。

3、发行期限：

整体数据：整体上境内外融资债券发行期限均有所上升。7月境内债券融资发行平均期限为4.0年，较上月提升约3%，境外融资平均发行期限为3.5年，较上月增加21%。

趋势分析：随着房企销售业绩的快速复苏，以及7月部分房企业绩预告的发布，带来房企板块久违走强，7月初出现多只个股涨停。估值走强，市场信心恢复都有利于融资发行期限的延长。

4、到期债务：

整体数据：7月境内外债券融资到期债务规模约1028亿元，较上月增长43%，其中境内到期债务规模约848亿元，占比约82%，下半年整体偿债压力明显高于上半年。

趋势分析：从近18个月新增发债与到期债务关系看，2019年期间新增发债相较于到期债务走势基本有1个月延迟，而进入2020年后两者走势基本一致，即偿债高峰也是发债高峰趋势加强。

从现有债券规模统计看，自2020年8月到2021年上半年有4个单月到期规模超千亿，房企偿债压力不断增强，发债需求将长期保持高位。