中国网地产讯  近日，贝壳研究院发布《7月重点城市二手房市场形势及展望》。

报告显示，7月重点18城二手住宅成交量环比小幅增加7.5%，1-7月成交量累计同比降幅继续收窄至2.8%，疫情并未减少真实的购房需求，仅仅改变了需求释放的节奏。

区域市场分化特征明显，环京与环沪城市圈已度过疫情后的积压需求快速释放期，呈现出市场自然回归的趋势。而中西部城市群部分城市二手房市场仍延续升温态势，7月成交量继续增长，并突破2019年以来月度成交最高水平。

7月各地密集调控，房地产工作座谈会再次强调“房住不炒”，预计8月成交量环比稳中有落，同比仍保持正增长，在近期的各种调控加压下，核心城市房地产市场快速升温的动力减弱，下半年市场会逐步“退烧”。

一、7月二手房成交量小幅增长，城市表现分化

7月重点18城链家二手房成交总量在6月环比下滑20%的基础上增长7.5%。7月成交同比增长37.5%。前7月成交量较去年同期减少2.8%，疫情对重点城市二手房交易市场的影响收窄至3个百分点以内，疫情并未减少真实的购房需求，仅仅改变了需求释放的节奏。

图：重点18城链家二手房实时成交总量走势

7月购房金融环境继续小幅改善。7月贝壳重点城市实际贷款利率继续下滑，房贷放款周期继续缩短。贝壳研究院数据显示，7月34城市平均主流首套房贷利率为5.26%，比上月下降4个基点；二套利率5.55%，比上月下降9个基点；34城房贷平均放款周期继续缩短至36天，较年初缩短20天。

图：贝壳34城房贷利率指数变化

图：贝壳34城房贷平均放款周期（天）变化

从近几月市场走势看，城市圈之间表现分化。环京与环沪城市圈成交量已走过疫后需求快速释放期，成交量普遍在4月或5月触顶后呈回落态势。中西部城市圈内城市市场分化，如武汉市场仍保持向上趋势，7月成交环比增3%，成交量是2019年以来最高。重庆及合肥成交呈回落趋势。

图：三大城市圈代表城市链家二手房成交量走势（以2019年1月为基期）

成交价格方面，7月重点城市中12城价格环比上涨，6城环比下跌。上涨的城市涨幅普遍在3%以下。广州均价环比上涨4.1%，涨幅居18城前列，均价上涨有其结构性因素，7月高单价的白云区成交占比环比上升2个百分点。均价下跌的城市中，大连与北京学区需求萎缩，价格出现结构性下跌。如北京7月西城成交量较5-6月大幅回落的结构性影响导致全市成交均价环比下跌3.1%，剔除结构性因素后价格水平基本保持平稳。

图：重点18城贝壳二手房成交均价环比走势

二、预计8月成交量环比下滑，同比仍保持正增长

调控坚持“房住不炒”，“哪里热就调哪里”。7月24日韩正副总理主持召开房地产工作座谈会，再次强调坚持“房住不炒”、与“三稳”目标，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段。表明中央政府对于房地产行业健康发展、引导住房市场回归居住属性的决心。7月5城明显收紧房地产调控政策、十二部门联合发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，体现了“地方主体责任”下未来房价波动较大的城市调控力度会进一步收紧，遏制不合理的炒房行为。

疫情及经济增长的压力没有也不会改变“房住不炒”的政策基调，房地产市场调控政策依然保持连续性和稳定性。

货币政策走向克制。7月1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%，贷款利率继续维持不变，符合适时适度的原则，央行加强对资金违规流入房地产市场的检查力度。

业主开始预期回落。从业主预期看，7月重点城市中过半数的城市业主涨价占比下降，监测的重点城市总体涨价占比低于20%，业主涨价占比均小于40%，可见目前业主端的市场预期依旧不强。

图：链家重点城市二手房调价中涨价占比走势

综上，在年度市场季节性变化与房地产调控政策的双重影响下，预计8月成交量环比会出现下降，但市场依旧会保持在一个相对高的交易量级，在近期的各种调控加压下，核心城市房地产市场快速升温的动力减弱，下半年市场会逐步“退烧”。